Uudelleenrahoituslaskuri

Nykyisen Lainasi Vertaaminen Uudelleenrahoitustarjoukseen

Uudelleenrahoitus korvaa nykyisen lainasi uudella, yleensä alhaisemman koron, eri laina-ajan tai molempien saamiseksi. Syötä nykyisen lainasi jäljellä oleva saldo, korko ja jäljellä olevat vuodet, sekä sinulle tarjottu uusi korko ja laina-aika, ja tämä laskuri vertaa kuukausierääsi ja elinaikaista korkoa molemmissa lainoissa — plus, jos lisäät sulkemiskustannuksia, kuinka kauan kestää kuukausisäästöjen maksaa ne takaisin.

Alhaisempi korko ei automaattisesti tarkoita, että uudelleenrahoitus kannattaa. Kellon nollaaminen uudelle 30 vuoden laina-ajalle voi alentaa kuukausierääsi samalla kun se kasvattaa maksamaasi kokonaiskorkoa lainan elinaikana, koska maksat korkoa pidempään. Tämä laskuri näyttää sekä kuukausittaisen kassavirtakuvan että elinaikaisen korkokuvan rinnakkain, koska ne voivat osoittaa eri suuntiin.

Kaava

Sekä nykyinen että uusi kuukausierä käyttävät vakiomuotoista kiinteäkorkoista lyhennyskaavaa:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

jossa $\vB{r}$ on kuukausittainen korkokanta (vuosikorko ÷ 12) ja $\vC{n}$ on jäljellä olevien kuukausierien määrä.

$$\vE{\text{Kuukausisäästö}} = \text{Nykyinen Erä} - \text{Uusi Erä}$$ $$\text{Takaisinmaksuaika Kuukausina} = \frac{\vD{\text{Sulkemiskustannukset}}}{\vE{\text{Kuukausisäästö}}}$$

Vain kun on todellista kuukausisäästöä kustannusten takaisin saamiseksi.

$$\text{Elinaikainen Korkosäästö} = \text{Nykyisen Lainan Jäljellä Oleva Korko Yhteensä} - \text{Uuden Lainan Korko Yhteensä}$$

Tämä laskuri olettaa sulkemiskustannusten maksettavan omasta pussista sen sijaan, että ne sisällytettäisiin uuteen lainasaldoon — niiden sisällyttäminen muuttaisi uutta erää itsessään, joten niiden pitäminen erillään pitää takaisinmaksuaikalaskennan tarkkana sille, mitä todellisuudessa kulutat etukäteen.

Laskuesimerkki

300 000 $:n saldo, jossa 25 vuotta jäljellä 7 %:lla, uudelleenrahoitettuna uuteen 30 vuoden lainaan 5,5 %:lla, 4 000 $:n sulkemiskustannuksilla:

1. Nykyinen kuukausierä (7 %:lla, 25 vuotta jäljellä): noin 2 120 $.
2. Uusi kuukausierä (5,5 %:lla, 30 vuotta): noin 1 703 $.
3. Kuukausisäästö: noin 417 $.
4. Takaisinmaksuaika 4 000 $:n sulkemiskustannuksille: noin 10 kuukautta.
5. Koska uusi laina-aika nollaa 30 vuoteen (5 vuotta pidempi kuin jäljellä oleva 25), elinaikainen korkovertailu riippuu voimakkaasti korkolaskusta — tarkista omat lukusi yllä, koska pidempi laina-aika voi kumota osan tai kaiken alhaisemman koron säästöistä.

Keskeiset Huomioitavat Tekijät

• Käteisnosto-uudelleenrahoitus muuttaa matematiikkaa eri tavalla kuin tavallinen korko-ja-laina-aika-uudelleenrahoitus. Ylimääräisen käteisen lainaaminen kotipääomaa vasten osana uudelleenrahoitusta kasvattaa uutta lainasaldoa pelkän vanhan korvaamisen yli — tämän laskurin takaisinmaksuaika- ja elinaikaiskorkovertailu olettaa suoraviivaisen korko-ja-laina-aika-uudelleenrahoituksen, ei sellaista, jossa uusi lainasumma on suurempi kuin vanha saldo.
• Uudelleenrahoituksen sulkemiskustannukset sisältävät usein monia samoja maksukategorioita kuin alkuperäinen ostos. Järjestelymaksut, arviointi, omistusoikeusvakuutus ja muut sulkemiskustannukset voivat nousta useisiin prosentteihin lainasummasta — jotkin lainanantajat tarjoavat “ilman sulkemiskustannuksia” -uudelleenrahoituksen, joka sisällyttää nämä kustannukset hieman korkeampaan korkoon sen sijaan, eri kompromissi kuin niiden maksaminen etukäteen.
• Kuinka kauan aiot pysyä kodissa, on yhtä merkityksellinen kuin itse takaisinmaksuaikalaskenta. Uudelleenrahoitus 10 kuukauden takaisinmaksuajalla on paljon helpompi päätös henkilölle, joka aikoo pysyä vuosia, kuin henkilölle, joka saattaa myydä tai muuttaa saman ikkunan sisällä — takaisinmaksuaika on hyödyllinen tieto vasta, kun sitä punnitaan sitä vasten, kuinka kauan uutta lainaa todella pidetään.
• PMI-status voi muuttua osana uudelleenrahoitusta, kumpaankin suuntaan. Jos kodin arvo on noussut tarpeeksi poistaakseen PMI:n uudelleenrahoituksessa, tai päinvastoin jos käteisnosto-uudelleenrahoitus työntää laina-arvosuhteen takaisin yli 80 %:n, PMI saattaa soveltua uudelleen — kannattaa tarkistaa koron ja erän vertailun rinnalla, koska PMI ei ollut osa yllä olevaa vakiokaavaa.

Yleisiä Virheitä

• Katsotaan vain kuukausierän laskua. Alhaisempi kuukausierä voi silti maksaa enemmän kokonaiskorkoa, jos uusi laina-aika nollaa pidemmälle takaisinmaksuajalle — tarkista elinaikainen korkovertailu, ei vain kuukausisäästöä, ennen päättämistä.
• Sulkemiskustannusten huomiotta jättäminen arvioidessa, kannattaako uudelleenrahoitus. Alhaisempi korko ei automaattisesti ole voitto, jos sulkemiskustannusten takaisinmaksu kestää vuosia — erityisesti jos on todellinen mahdollisuus muuttaa tai myydä ennen sitä.
• Oletetaan, että uuden laina-ajan on vastattava vanhan lainan alkuperäistä laina-aikaa. Uudelleenrahoitus lyhyemmälle laina-ajalle kuin jäljellä olevan saldon alkuperäinen aikataulu voi säästää huomattavasti korkoa jopa samankaltaisella korolla — se on aidosti erillinen vipu itse korosta.

Hyvä Tietää

• Kiinnostaako, miltä jäljellä oleva saldosi ja takaisinmaksuaikataulusi näyttäisivät, jos et uudelleenrahoita vaan maksat sen sijaan vain ylimääräistä nykyistä lainaasi vastaan? Asuntolainan Maksulaskuri mallintaa tuon vaihtoehdon.
• Harkitsetko lainaamista kotisi pääomaa vastaan täyden uudelleenrahoituksen sijaan? Asunnon Vakuusarvo-/HELOC-Laskuri arvioi, kuinka paljon voisit lainata ja millä erällä.
• Haluatko uuden lainan todellisen vuotuisen kustannuksen, joka sisällyttää sulkemiskustannukset, joita tämä laskuri käsittelee erikseen? Todellisen Vuosikoron Laskuri (APR) muuntaa korko- ja kulupohjaisen lainan yhdeksi vertailukelpoiseksi todelliseksi vuosikoroksi.