PMI-laskuri

Laina-Arvosuhteen Muuttaminen Kuukausittaiseksi PMI-Kustannukseksi ja Peruutusaikatauluksi

PMI (yksityinen asuntolainavakuutus) on lainasi saldoon sovellettava vuotuinen korko, joka laskutetaan kuukausittain, ja se päättyy automaattisesti, kun saldosi laskee 78 %:iin asunnon alkuperäisestä arvosta. Syötä lainan määrä, asunnon arvo ja PMI-korko arvioidaksesi kuukausikustannuksen, lisää sitten korkosi ja laina-aikasi arvioidaksesi, kuinka monta vuotta todella maksat sitä ennen kuin saavutat 78 %:n peruutusrajan.

Tämä eroaa Asuntolainalaskuri -laskurista, joka ottaa kuukausittaisen PMI-summan yksinkertaisena syötteenä sen arvioimisen sijaan — tämän laskurin tulos on tarkoitettu syötettäväksi suoraan siihen kenttään.

Kaava

$$\vC{\text{Kuukausittainen PMI}} = \frac{\vA{\text{Lainan Määrä}} \times \vB{\text{Vuotuinen PMI-korko \%}}}{12}$$ $$\vD{\text{Laina-arvosuhde}} = \frac{\vA{\text{Lainan Määrä}}}{\text{Asunnon Arvo}} \times 100$$

Peruutukseen jäljellä olevat kuukaudet tulevat lainan lyhentämisestä eteenpäin, kuukausi kerrallaan, kunnes saldo laskee 78 %:iin asunnon alkuperäisestä arvosta — tälle vaiheelle ei ole suljetun muodon oikotietä, koska se riippuu lainan omasta korosta ja laina-ajasta.

Laskuesimerkki

240 000 $:n laina 250 000 $:n asunnolle (96 %:n laina-arvosuhde), 0,75 %:n vuotuisella PMI-korolla, 6,5 %:n korolla ja 30 vuoden laina-ajalla:

1. Kuukausittainen PMI: 240 000 $ × 0,75 % ÷ 12 = 150,00 $.
2. Vuotuinen PMI: 150,00 $ × 12 = 1 800,00 $.
3. Saldo saavuttaa 78 % asunnon arvosta (195 000 $) noin 140 kuukauden (11,7 vuoden) kuluttua, jolloin PMI:tä on maksettu yhteensä noin 21 000 $ tuon ajan kuluessa.

Lähde: U.S. Consumer Financial Protection Bureau: What Is Private Mortgage Insurance?

Keskeiset Huomioitavat Tekijät

• PMI suojaa lainanantajaa, ei lainanottajaa, vaikka lainanottaja maksaa siitä. Jos lainanottaja jättää maksamatta, PMI korvaa lainanantajan tappion lainasta — se ei tarjoa mitään hyötyä tai korvausta lainanottajalle itselleen, minkä vuoksi sen poistaminen niin pian kuin laillisesti mahdollista on yleensä kannattavaa.
• Lainanottaja voi usein pyytää PMI:n peruutusta aikaisemmin kuin tämän laskurin arvioima automaattinen 78 %:n kynnys. Liittovaltion laki yleensä sallii peruutuksen pyytämisen, kun lainasaldo saavuttaa 80 % asunnon alkuperäisestä arvosta (muutama prosenttiyksikkö aikaisemmin kuin automaattinen 78 %:n raja), edellyttäen että maksut ovat ajan tasalla — peruutuksen aktiivinen pyytäminen sen sijaan, että odotettaisiin sen tapahtuvan automaattisesti, voi lyhentää hieman tämän laskurin ennustamaa aikaa.
• Asunnon arvonnousu voi saavuttaa peruutuskynnyksen nopeammin kuin pelkkä aikataulun mukainen lainan lyhennys. Jos asunnon markkina-arvo nousee merkittävästi ostamisen jälkeen, uusi arviointi, joka näyttää tuon korkeamman arvon, voi joskus oikeuttaa lainanottajan PMI:n poistoon aikaisemmin kuin tämän laskurin ennustama alkuperäiseen arvoon perustuva aikataulu — vaikka lainanantajat yleensä vaativat vähimmäisajan kulumista ja usein ammattilaisen arviointia sen vahvistamiseksi.
• Suurempi käsiraha välttää PMI:n kokonaan, mikä kannattaa punnita muita saman käteisen käyttötarkoituksia vasten. Koska PMI on olemassa nimenomaan siksi, että käsiraha jäi alle 20 %:n, tuon kynnyksen saavuttaminen etukäteen (suuremmalla käsirahalla tai “piggyback”-toisella lainalla) poistaa kustannuksen kokonaan — vaikka tämä tarkoittaa enemmän käteisen sitomista sopimuksen päättyessä sen sijaan, että se sijoitettaisiin tai pidettäisiin likvidinä.

Yleiset Virheet

• Oletetaan, että PMI peruuntuu automaattisesti heti, kun saldo ylittää 78 %. 78 %:n kynnys perustuu lainan alkuperäiseen lyhennysaikatauluun, ei matkan varrella tehtyihin ylimääräisiin maksuihin — lainanottajan, joka on maksanut aikataulua nopeammin, täytyy yleensä pyytää peruutusta aktiivisesti sen sijaan, että odottaisi sen käynnistyvän automaattisesti.
• Unohdetaan, että asunnon arvon lasku voi siirtää peruutuspäivää myöhemmäksi, ei aikaisemmaksi. Tämä laskuri ennustaa aikataulun asunnon alkuperäisen arvon perusteella — jos asunto on todellisuudessa menettänyt arvoaan ostohetkestä, lainanantaja saattaa vaatia uutta arviointia ennen PMI:n poistamista, vaikka alkuperäiseen arvoon perustuva 78 %:n raja olisikin saavutettu.
• PMI:n sekoittaminen FHA-lainan asuntolainavakuutusmaksuun (MIP). PMI koskee tavanomaisia lainoja ja se voidaan peruuttaa, kun riittävästi omaa pääomaa on kertynyt; FHA-lainoissa käytetään eri vakuutusta (MIP), jolla on omat, usein tiukemmat poistosäännöt — nämä kaksi eivät ole keskenään vaihdettavissa arvioitaessa, milloin vakuutuskustannukset päättyvät.

Hyvä Tietää

• Mietitkö, kuinka paljon käsirahaa tarvitset välttääksesi PMI:n kokonaan? Käsirahalaskuri löytää tavoitteena olevan laina-arvosuhteen saavuttamiseen tarvittavan käsirahan.
• Tarvitsetko täyden kuvan kuukausimaksusta, kun tiedät PMI-kustannuksesi? Asuntolainalaskuri yhdistää pääoman, koron, verot, vakuutuksen ja PMI:n yhdeksi maksuksi.
• Haluatko nähdä nykyisen laina-arvosuhteesi suoraan saldostasi ja asunnon arvosta? Laina-Arvosuhteen (LTV) Laskuri laskee laina-arvosuhteen asuntolainalle tai jälleenrahoitukselle.