Laina-Arvosuhteen (LTV)

Lainasaldon ja Kiinteistön Arvon Muuttaminen Riskisuhteeksi

Laina-arvosuhde (LTV) on lainasaldo ilmaistuna prosentteina kiinteistön arvosta — ainoa suhde, jota lainanantajat tarkistavat eniten päättäessään asuntolainavakuutusvaatimuksista, jälleenrahoituskelpoisuudesta ja siitä, kuinka paljon enemmän kiinteistöä vastaan voidaan lainata. Syötä kiinteistösi arvo ja nykyinen lainasaldo nähdäksesi LTV-suhteesi, vakuusarvoasemasi ja miten se LTV vertautuu lainanantajien todella käyttämiin yleisiin rajoihin.

Tämä eroaa Asunnon Vakuusarvo-/HELOC-Laskuri -laskurista, joka ottaa enimmäis-LTV:n annettuna syötteenä vastatakseen “kuinka paljon voisin vielä lainata” — tämä laskuri sen sijaan laskee NYKYISEN LTV:si suoraan, luvun, jota lainanantaja todella tarkistaa.

Kaava

$$\vC{\text{Laina-Arvosuhde}} = \frac{\vB{\text{Lainasaldo}}}{\vA{\text{Kiinteistön Arvo}}} \times 100$$ $$\text{Vakuusarvo} = \vA{\text{Kiinteistön Arvo}} - \vB{\text{Lainasaldo}}$$

Laskuesimerkki

400 000 dollarin arvoinen kiinteistö, jossa lainasaldo on 320 000 dollaria:

1. Laina-arvosuhde: $\vC{320,000 \div 400,000 \times 100} = 80\%$.
2. Vakuusarvo: 400 000 dollaria − 320 000 dollaria = 80 000 dollaria, eli 20 % kiinteistön arvosta.
3. Tarkalleen 80 %:n laina-arvosuhteella tavallinen laina vaatii yleensä edelleen PMI:n, vaikka liittovaltion laki antaa sinun pyytää peruutusta, kun alitat sen rajan.

Keskeiset Huomioitavat Tekijät

• LTV muuttuu ajan myötä kahdesta suunnasta samanaikaisesti: lainan lyhentämisestä ja kiinteistön arvon muutoksesta. Säännölliset pääomanlyhennykset laskevat LTV:tä luonnollisesti ajan myötä, mutta nouseva tai laskeva paikallinen markkina voi liikuttaa sitä yhtä paljon (tai enemmän) kumpaan tahansa suuntaan — arvoaan nostava kiinteistö voi alittaa PMI-rajan nopeammin kuin pelkkä lyhennysaikataulu antaisi ymmärtää, kun taas laskeva markkina voi nostaa LTV:tä jopa lainasaldon pienentyessä.
• Matalampi LTV avaa yleensä merkittävästi parempia lainaehtoja, ei vain PMI:n poistoa. Lainanantajat tarjoavat yleisesti parempia korkoja matalammilla LTV-tasoilla (esim. 80 % vs. 90 % vs. 95 %) uusille lainoille ja jälleenrahoituksille, koska suurempi vakuusarvopuskuri tarkoittaa pienempää lainanantajan riskiä lainanottajan maksukyvyttömyystilanteessa — LTV kannattaa tarkistaa ennen uuden lainan kilpailuttamista, ei vain PMI:tä seuratessa.
• Liittovaltion laki antaa lainanottajille oikeuden pyytää PMI:n peruutusta, erillään lainanantajan omista automaattisista peruutussäännöistä. Homeowners Protection Act antaa lainanottajan pyytää peruutusta, kun LTV saavuttaa 80 % (alkuperäisen arvon perusteella, ehdoin), vaikka lainanantajan oma automaattinen peruutus ei laukeaisi ennen 78 %:a — tämän eron tunteminen voi säästää kuukausien tarpeettomat PMI-maksut henkilölle, joka seuraa omaa LTV:tään.
• Kotiparannukset, jotka todella nostavat arvioitua arvoa, voivat laskea LTV:tä ilman ylimääräisiä lainamaksuja. Koska LTV riippuu kiinteistön nykyisestä arvosta, remontti, joka merkittävästi nostaa kodin arvioitua arvoa, parantaa LTV:tä suoraan — vaikka vain ammattilaisen tekemä arviointi, ei omistajan oma arvio, on se, mihin lainanantaja todella luottaa.

Yleiset Virheet

• LTV:n vertaaminen alkuperäiseen ostohintaan nykyisen arvon sijaan. LTV:n tulisi aina käyttää kiinteistön NYKYISTÄ arvioitua tai markkina-arvoa, ei alun perin maksettua hintaa — nämä kaksi voivat poiketa merkittävästi arvonnousun tai markkinoiden laskun jälkeen.
• Jokaisen lainan yhteenlaskemisen unohtaminen, kun niitä on useampi kuin yksi. Jos ensimmäisen asuntolainan lisäksi on HELOC tai toinen asuntolaina, lainanantajien tarkistama yhdistetty laina-arvosuhde (CLTV) laskee ensin jokaisen saldon yhteen — vain yhden lainasaldon syöttäminen aliarvioi todellisen suhteen.
• Oletetaan, että 80 % on ehdoton raja eikä yleinen ohje. Tarkat PMI- ja jälleenrahoitussäännöt vaihtelevat lainanantajan ja lainaohjelman mukaan — 80 %/78 %/97 % ovat laajalti mainittuja alan käytäntöjä, ei universaali sääntö, jota jokainen lainanantaja noudattaa tarkalleen.

Hyvä Tietää

• Haluatko tietää, kuinka paljon enemmän voisit lainata nykyisen suhteesi sijaan? Asunnon Vakuusarvo-/HELOC-Laskuri lähtee liikkeelle enimmäis-LTV:stä vastatakseen tähän kysymykseen.
• Yritätkö arvioida, mitä PMI-maksusi todella maksaa nykyisellä LTV:lläsi? PMI-laskuri laskee tämän dollarimäärän suoraan.
• Harkitsetko jälleenrahoitusta nyt, kun LTV:si on parantunut? Uudelleenrahoituslaskuri vertaa nykyistä lainaasi uuden tarjouksen ehtoihin ja päätöskuluihin.