Beregning av Bruttoleiemultiplikatoren
Bruttoleiemultiplikatoren (GRM) er et raskt screeningforhold eiendomsinvestorer bruker for å sammenligne eiendommer før de gjør en dypere analyse. Angi en eiendoms pris og dens bruttomånedsleie, så deler denne kalkulatoren prisen på den årlige bruttoleien, og viser omtrent hvor mange år med bruttoleie det ville ta å tilsvare kjøpesummen.
Multiplikatoren ignorerer driftskostnader helt, i motsetning til direkteavkastningen (som bruker netto driftsresultat) — se Utleieeiendom-kalkulator -kalkulatoren for en fullstendig direkteavkastnings- og kontantstrømoppdeling, eller DSCR-kalkulator -kalkulatoren for å sammenligne en eiendoms inntekt med en långivers krav.
Formelen
- Årlig bruttoleie = Månedsleie × 12.
- Bruttoleiemultiplikator (GRM) = Eiendomspris ÷ Årlig Bruttoleie.
Regneeksempel
$240 000 eiendomspris og $2 000 månedsleie:
- Årlig bruttoleie: $24 000 ($2 000 × 12).
- GRM: 10,00 ($240 000 ÷ $24 000) — det ville ta omtrent 10 år med bruttoleie å tilsvare kjøpesummen.
Viktige Faktorer å Vurdere
- En lavere GRM betyr ikke automatisk en bedre investering — kostnader kan fortsatt fortelle en annen historie. En eiendom med lav GRM, men uvanlig høye driftskostnader (gamle systemer, høy eiendomsskatt, utsatt vedlikehold), kan være en dårligere investering enn en eiendom med høyere GRM og lavere kostnader — dette er nøyaktig hvorfor GRM er ment som et raskt screeningfilter, ikke et endelig beslutningsverktøy.
- GRM brukes best til å sammenligne mange eiendommer raskt, for deretter å snevre inn til dypere analyse. Den reelle verdien ligger i å skanne et stort antall annonser raskt for å identifisere hvilke få som fortjener en fullstendig direkteavkastnings- og kontantstrømanalyse — å ta en endelig kjøpsbeslutning fra GRM alene hopper over analysen som faktisk avgjør lønnsomheten.
- Tomgangsrate er ikke tatt med i GRM, selv om den direkte påvirker reell inntekt. GRM antar at bruttoleietallet blir fullt innkrevd — en eiendom med historisk høy tomgang eller en vanskelig-å-leie-ut enhetstype genererer i praksis mindre reell inntekt enn GRM-en alene tilsier.
- Det typiske GRM-området er genuint forskjellig etter eiendomstype, ikke bare etter region. Eneboligutleier, mindre flerfamiliehus, og større leilighetskomplekser kan alle ha forskjellige typiske GRM-områder selv innenfor samme lokale marked — sammenlign en eiendom mot lignende eiendomstyper, ikke bare lignende beliggenheter.
Vanlige Feil
- Behandle GRM som et fullstendig lønnsomhetsmål. GRM ignorerer kostnader, tomgang, og finansiering helt — det er et raskt førstegangs screeningverktøy, ikke en erstatning for en fullstendig kontantstrømanalyse.
- Sammenligne GRM på tvers av svært ulike markeder. Typiske GRM-områder varierer mye etter region og eiendomstype — sammenlign en eiendoms GRM med lignende eiendommer i samme område i stedet for et fast universelt mål.
- Bruke nettoleie i stedet for bruttoleie. GRM bruker spesifikt bruttoinntekt (før kostnader) fra leie — å blande inn et nettotall ville forvrenge forholdet og gjøre det usammenlignbart med hvordan GRM vanligvis rapporteres.
Nyttig å Vite
- GRM og direkteavkastning svarer på forskjellige, men beslektede spørsmål — GRM ignorerer kostnader helt, mens direkteavkastning (brukt av Utleieeiendom-kalkulator-kalkulatoren) trekker dem fra for å anslå en eiendoms reelle avkastning.
- Fordi GRM helt ignorerer finansiering, kan to eiendommer med identisk GRM likevel gi svært ulik kontantstrøm når et boliglån tas med i betraktningen — å kombinere GRM med DSCR-kalkulator -kalkulatoren gir et långiverperspektiv på om leien faktisk kan dekke gjeldsbetalingene.
- En GRM er bare så pålitelig som leietallet som brukes til å beregne den — et optimistisk leieanslag, i stedet for faktisk inntekt fra en signert leiekontrakt, kan få en eiendom til å se bedre ut enn den egentlig er.