DSCR

Sammenlign Beregninger

Nedlastinger

Inkluderer dine inndata og resultater for denne beregningen, pluss eventuelle ytterligere beregninger du har sammenlignet.

Ansvarsfraskrivelse

Denne kalkulatoren gir estimater kun til informasjonsformål og utgjør ikke finansiell, medisinsk, juridisk, eller skatterådgivning. Enkelte tall, terskler, og andre detaljer brukt i denne kalkulatoren og dens beskrivelser kan være spesifikke for USA. Rådfør deg alltid med en kvalifisert fagperson om din spesifikke situasjon.

Hvordan Inntekt og Gjeldsbetjening Kombineres til DSCR

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) er målet som brukes i kredittbransjen for å vurdere om en inntektseiendom genererer nok nettoinntekt til å dekke lånebetalingene. Angi månedlig inntekt, driftskostnader, og gjeldsbetjening, så beregner denne kalkulatoren netto driftsresultat og DSCR, sjekket mot den ofte siterte terskelen på 1,25 som mange långivere ser etter.

Dette er et slankt, frittstående kredittmål — forskjellig fra Utleieeiendom-kalkulator -kalkulatoren, som bygger en fullstendig månedlig kontantstrøm-, direkteavkastnings- og cash-on-cash-oppdeling fra kjøpspris, egenkapital, og en detaljert utgiftsliste. Denne kalkulatoren tar i stedet de NOI- og gjeldsbetjeningstallene du allerede har og beregner det ene forholdet en långiver faktisk sjekker.

Formelen

Netto Driftsresultat (NOI) = Månedlig Inntekt − Månedlige Driftskostnader.
DSCR = Netto Driftsresultat ÷ Månedlig Gjeldsbetjening.
Månedlig overskudd (eller underskudd) = Netto Driftsresultat − Månedlig Gjeldsbetjening — pengene som blir igjen hver måned etter at både driftskostnader og gjeldsbetjening er dekket.

Regneeksempel

$5 000 månedlig inntekt, $1 500 månedlige driftskostnader, og $2 800 månedlig gjeldsbetjening:

Netto driftsresultat: $3 500 ($5 000 − $1 500).
DSCR: 1,25 ($3 500 ÷ $2 800) — akkurat ved den ofte siterte terskelen på 1,25.
Månedlig overskudd: $700 ($3 500 − $2 800).

Viktige Faktorer å Vurdere

Et DSCR-lånprogram kvalifiserer en eiendom basert på dens egen inntekt, ikke primært låntakerens personlige inntekt. Dette er en reell, distinkt lånekategori (et «DSCR-lån») noen långivere tilbyr spesifikt for investeringseiendommer, vurdert hovedsakelig på om eiendommens egen kontantstrøm dekker gjelden — nyttig for investorer som kanskje ikke kvalifiserer like lett under tradisjonell personlig-inntekt-basert kredittvurdering.
En DSCR under 1,0 betyr at eiendommen ikke genererer nok inntekt til å dekke sine egne gjeldsbetalinger. Et forhold under 1,0 (et negativt månedlig overskudd) signaliserer at eiendommen ville trenge eksterne midler for å dekke underskuddet hver måned — de fleste långivere krever et forhold komfortabelt over 1,0, ikke bare akkurat i balanse.
Ledighets- og markedsleie-antakelser kan svinge NOI-tallet som mater inn i DSCR betydelig. En eiendom analysert ved full, urealistisk belegg vil vise en høyere DSCR enn en analysert med en realistisk ledighetsmargin — å bruke et konservativt, godt underbygget inntektstall (som den eksisterende FAQ-en påpeker) er spesielt viktig her siden DSCR ofte er det ene tallet en långiver baserer en godkjenningsbeslutning på.
DSCR tar ikke hensyn til en eiendoms verdistigningspotensial eller investorens totale portefølje. Det er et smalt, enkelteiendoms-inntektsdekningsmål — en sterk langsiktig investering kan fortsatt ha en beskjeden DSCR, og omvendt, siden DSCR ikke sier noe om verdistigning, skattefordeler, eller andre avkastninger utover månedlig kontantstrømdekning.

Vanlige Feil

Å inkludere gjeldsbetjeningen i driftskostnadene. Gjeldsbetjeningen angis separat — å telle lånebetalingen dobbelt i begge feltene ville undervurdere DSCR.
Å anta at hver långiver bruker samme minimum-DSCR. Kravene varierer etter långiver, lånprogram, og eiendomstype — bekreft alltid den spesifikke terskelen med den faktiske långiveren i stedet for å anta ett universelt tall.
Å bruke pro forma (fremskrevet) inntekt i stedet for faktiske eller konservative anslag. Långivere gransker ofte optimistiske leieprognoser nøye — å bruke et konservativt, godt underbygget inntektstall gir en mer realistisk DSCR enn et ambisiøst.

Nyttig å Vite

DSCR-lånprogrammer krever vanligvis ikke personlig inntektsdokumentasjon (selvangivelser, lønnsslipper) slik et konvensjonelt boliglån gjør, noe som er nøyaktig grunnen til at de appellerer til selvstendig næringsdrivende investorer eller de som eier flere eiendommer, hvis personlige gjeld-til-inntekt-forhold ellers ville komplisere en tradisjonell lånesøknad.
Rentesatsen på et DSCR-lån er ofte noe høyere enn en konvensjonell boliglånsrente for selveiere, noe som gjenspeiler at långiveren vurderer eiendommens kontantstrøm i stedet for låntakerens fullstendige økonomiske bilde — verdt å veie opp mot kvalifiseringsfleksibiliteten når man sammenligner lånealternativer.
Långivere beregner noen ganger DSCR ved bruk av en årlig periode i stedet for månedlig, siden gjeldsbetjeningsdekningen ikke endres basert på hvilken tidsperiode du bruker, så lenge inntekt og gjeldsbetjening måles konsistent — denne kalkulatoren bruker månedlige tall gjennomgående, men selve forholdet blir det samme uansett.
En DSCR beregnet ut fra en fullt signert leiekontrakt anses generelt som mer pålitelig av en långiver enn en basert på anslått markedsleie, siden faktisk, kontraktsfestet inntekt medfører mindre usikkerhet enn en projeksjon.

Kilde: Wikipedia: Debt Service Coverage Ratio.

Ofte Stilte Spørsmål

Hva er DSCR?

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) måler om en eiendoms netto driftsresultat er nok til å dekke lånebetalingene. Det beregnes som Netto Driftsresultat ÷ Total Gjeldsbetjening. Långivere ved lån til investeringseiendommer og kommersielle lån krever ofte en minimum DSCR, ofte 1,20-1,25, før de godkjenner finansiering.

Hvilken DSCR krever långivere vanligvis?

Det varierer etter långiver og lånprogram, men et ofte sitert minimum er rundt 1,20-1,25 -- noe som betyr at eiendommens inntekt må dekke gjeldsbetalingene med 20-25 % margin. Noen programmer godtar lavere forhold med andre kompenserende faktorer, og noen krever høyere forhold for mer risikofylte eiendomstyper.

Hva regnes som gjeldsbetjening?

Gjeldsbetjening er den totale påkrevde lånebetalingen(e) på eiendommen -- vanligvis avdrag og renter, samt eventuelle andre påkrevde gjeldsbetalinger knyttet til eiendommen. Det inkluderer ikke driftskostnader som eiendomsskatt, forsikring, eller vedlikehold, som trekkes fra separat for å finne netto driftsresultat.

Krever et DSCR-lån dokumentasjon på personlig inntekt?

Vanligvis ikke på samme måte som et konvensjonelt boliglån -- DSCR-lånprogrammer vurderes hovedsakelig ut fra eiendommens egen kontantstrøm i stedet for låntakerens personlige selvangivelser eller lønnsslipper, noe som er nøyaktig grunnen til at de appellerer til selvstendig næringsdrivende investorer eller de som eier flere eiendommer.

Har det betydning om jeg beregner DSCR månedlig eller årlig?

Nei -- forholdet blir det samme uansett, så lenge inntekt og gjeldsbetjening begge måles over samme periode. Denne kalkulatoren bruker månedlige tall gjennomgående, men en årlig beregning med de samme 12 månedene med inntekt og gjeldsbetjening ville gi en identisk DSCR.