Gjeldsavkastning

Slik Beregnes Gjeldsavkastning

Gjeldsavkastning er et kommersielt låns netto driftsinntekt delt på lånebeløpet, uttrykt som en prosentandel. Angi eiendommens årlige netto driftsinntekt og lånebeløpet, så beregner denne kalkulatoren gjeldsavkastningen. Legg til en mål-gjeldsavkastning i den valgfrie delen — din långivers minimumskrav, hvis du kjenner det — for å se det maksimale lånet denne netto driftsinntekten ville støtte ved den terskelen.

Gjeldsavkastning utelater bevisst renten og amortiseringsplanen fullstendig, i motsetning til gjeldsbetjeningsdekningsgraden (DSCR). Det er nøyaktig hvorfor mange kommersielle långivere begynte å bruke den sammen med DSCR etter finanskrisen i 2008: DSCR kan se kunstig sunn ut på et lån med en veldig lang amortiseringsperiode eller en avdragsfri struktur, men gjeldsavkastning kan ikke manipuleres på samme måte — den bryr seg bare om inntekt i forhold til selve lånets hovedstol.

Viktige Faktorer å Vurdere

• Netto driftsinntekt-tallet som brukes betyr like mye som selve beregningen. Gjeldsavkastning er bare så pålitelig som netto driftsinntekten bak den — en altfor optimistisk inntekts- eller kostnadsprognose ved kredittvurdering kan få en avtale til å se ut til å oppfylle en långivers minimum gjeldsavkastning når eiendommens faktiske, stabiliserte, reelle netto driftsinntekt ikke gjør det.
• Gjeldsavkastning ser helt bort fra eiendommens verdi, i motsetning til LTV. En eiendom kjøpt til en lav yield/cap rate (en høy pris i forhold til netto driftsinntekten) kan vise en komfortabel lån-til-verdi-grad mens den likevel ikke består en gjeldsavkastningstest, siden gjeldsavkastning kun sammenligner netto driftsinntekt med lånebeløpet, aldri med kjøpsprisen eller den takserte verdien.
• Denne metrikken er standard for stabiliserte, inntektsgivende kommersielle eiendommer, ikke typiske eneboligboliglån — hvis du vurderer et primærboligkjøp fremfor en kommersiell eller investeringseiendom, er gjeldsavkastning generelt ikke den relevante kredittvurderingsmetrikken en boliglångiver ville bruke.
• Et lån som oppfyller minimum gjeldsavkastning i dag kan bli en refinansieringsutfordring senere hvis markedets cap rates stiger (som presser eiendomsverdier ned i forhold til netto driftsinntekt) innen refinansiering trengs, selv uten endring i eiendommens egen netto driftsinntekt — verdt å huske på for et lån strukturert med en refinansiering i nær fremtid i planen.

Formelen

$$\text{Gjeldsavkastning} = \frac{\text{Netto Driftsinntekt}}{\text{Lånebeløp}} \times 100\%$$

Omorganisert for å løse for det maksimale lånet en gitt netto driftsinntekt støtter ved en mål-gjeldsavkastning:

$$\text{Maks Lån} = \frac{\text{Netto Driftsinntekt}}{\text{Mål-Gjeldsavkastning}}$$

Løst Eksempel

En eiendom med $120 000 i årlig netto driftsinntekt og et $1 000 000 lån:

1. Gjeldsavkastning: $120,000 \div 1,000,000 \times 100\% = 12\%$ — over det ofte siterte minimumet på 10% som mange kommersielle långivere ser etter.
2. Ved en mål-gjeldsavkastning på 10% ville den samme netto driftsinntekten støtte et maksimalt lån på $120,000 \div 0.10 = \$1,200,000$.

Vanlige Feil

• Å bruke en projisert (pro forma) netto driftsinntekt i stedet for den faktiske, historiske netto driftsinntekten. Långivere kredittvurderer vanligvis basert på eiendommens faktiske netto driftsinntekt de siste 12 månedene, ikke en optimistisk fremtidsprognose — å kjøre beregningen med en oppblåst fremtidig netto driftsinntekt kan få en avtale til å se ut som om den oppfyller minimumet når det nåværende, reelle tallet ikke gjør det.
• Å forveksle gjeldsavkastning med DSCR. Gjeldsavkastning berører aldri renten eller lånets løpetid; DSCR gjør det. Et lån kan bestå den ene testen og ikke bestå den andre med akkurat de samme tallene, så sjekk begge hvis långiveren din krever begge.
• Å anta at en god LTV også betyr god gjeldsavkastning. Fordi gjeldsavkastning fullstendig ignorerer kjøpsprisen og den takserte verdien, kan en eiendom kjøpt til en lav cap rate bestå en LTV-test komfortabelt mens den likevel ikke oppfyller en långivers minimum gjeldsavkastning — sjekk alltid gjeldsavkastning separat, ikke som en erstatning for LTV.

Godt å Vite

Gjeldsavkastning svarer på ett smalt spørsmål en långiver faktisk bryr seg om: hvis dette lånet misligholdes i dag og långiveren måtte hente inn hovedstolen sin utelukkende fra eiendommens inntekt, hvor lang tid ville det realistisk ta? En gjeldsavkastning på 10% innebærer omtrent 10 års netto driftsinntekt for å gjenvinne lånebeløpet — jo høyere gjeldsavkastningen er, jo raskere er denne teoretiske gjenvinningen, og det er nøyaktig derfor långivere behandler det som en nedre grense heller enn et mål å treffe så nøyaktig som mulig.