FHA / VA-Lån

Beregning av FHA- og VA-lånebetalinger

FHA- og VA-lån har hver sin egen statlig støttede forsikringsgebyrstruktur — helt forskjellig fra et konvensjonelt låns PMI. Velg låneprogrammet, angi lånebeløpet, satsen, og perioden, så estimerer denne kalkulatoren din fulle månedlige betaling inkludert det programmets spesifikke forhånds- og løpende kostnader.

FHA-lån krever en forhånds-boliglånsforsikringspremie (UFMIP), typisk finansiert direkte inn i lånet, pluss en løpende årlig boliglånsforsikringspremie (MIP) belastet månedlig — i motsetning til konvensjonell PMI kan FHA MIP generelt ikke kanselleres når du bygger nok egenkapital.

VA-lån belaster ingen månedlig boliglånsforsikring i det hele tatt — en av VA-lånprogrammets fremste fordeler. I stedet dekker et engangs VA-finansieringsgebyr (også typisk finansiert inn i lånet) programmets kostnad.

Formelen

$$\vD{\text{Forhåndsgebyr}} = \vA{\text{Lånebeløp}} \times \vB{\text{Forhåndsgebyrsats}}$$ $$\vE{\text{Finansiert Lånebeløp}} = \vA{\text{Lånebeløp}} + \vD{\text{Forhåndsgebyr}}$$

Derfra bruker avdrag og rente den standard fastrente-nedbetalingsformelen anvendt på det finansierte beløpet. FHA-lån legger til en månedlig MIP-belastning ($\vE{\text{Finansiert Lånebeløp}} \times \vC{\text{Årlig MIP-sats}} \div 12$); VA-lån legger ikke til noe mer.

Regneeksempel

Et $300 000-lån til 6,5% over 30 år:

FHA (1,75% UFMIP, 0,55% årlig MIP):

1. Forhåndsgebyr: $\vA{300,000} \times \vB{1,75\%} = \vD{\$5,250}$.
2. Finansiert lånebeløp: $\vA{300,000} + \vD{5,250} = \vE{\$305,250}$.
3. Avdrag og rente på det finansierte beløpet: ≈ $1 929/måned.
4. Månedlig MIP: $\vE{305,250} \times \vC{0,55\%} \div 12 \approx \$140/\text{måned}$.
5. Total månedlig betaling: $1,929 + 140 \approx \$2,069/\text{måned}$.

VA (2,15% finansieringsgebyr, ingen MIP):

1. Forhåndsgebyr: $\vA{300,000} \times \vB{2,15\%} = \vD{\$6,450}$.
2. Finansiert lånebeløp: $\vA{300,000} + \vD{6,450} = \vE{\$306,450}$.
3. Total månedlig betaling (kun avdrag og rente, ingen løpende boliglånsforsikring): ≈ $1 937/måned.

Viktige Faktorer å Vurdere

• VA-finansieringsgebyrsatser varierer etter forskuddsbeløp og om det er første eller senere bruk av fordelen. Et større forskuddsbeløp senker vanligvis finansieringsgebyrprosenten, og enkelte veteraner kvalifiserer for et redusert gebyr ved et senere VA-lån — sjekk gjeldende publiserte VA-satsplan for ditt spesifikke forskuddsbeløp og bruksforhistorie.
• Enkelte funksjonshemmede veteraner er helt fritatt fra VA-finansieringsgebyret. Veteraner som mottar VA-uførekompensasjon er ofte helt fritatt fra finansieringsgebyret — denne kalkulatoren modellerer ikke dette fritaket, så sjekk din egen kvalifisering direkte med VA.
• FHA-lån tillater lavere kredittscore og forskuddsbeløp enn de fleste konvensjonelle lån, som er avveiningen bak MIP. FHAs mer fleksible kvalifiseringsstandarder er nøyaktig hvorfor det krever både en forhånds- og en løpende forsikringspremie — forsikringen beskytter långiveren mot den høyere risikoprofilen programmet aksepterer.
• Begge lånetyper har sine egne krav til eiendomskvalifisering utover bare låntakers egne kvalifikasjoner. Både FHA- og VA-lån har spesifikke standarder for eiendomstilstand og takst — en eiendom som ikke oppfyller disse standardene kvalifiserer kanskje ikke for noen av lånetypene, uavhengig av låntakerens egne økonomiske kvalifikasjoner.

Vanlige Feil

• Å sammenligne et FHA- eller VA-tilbud kun med renten på et konvensjonelt lån, uten å legge til programmets egne gebyrer. Som dekket ovenfor, legger både FHAs månedlige MIP og VAs finansieringsgebyr til reell, løpende eller forhåndskostnad oppå renten — en lavere oppgitt rente på ett program kan likevel vise seg dyrere når dets egne gebyrer regnes med.
• Å anta at FHA-boliglånsforsikring alltid kanselleres når man når 20 % egenkapital, akkurat som konvensjonell PMI. Som spørsmålet ovenfor forklarer, avhenger kanselleringsreglene for FHA MIP av forskuddsbeløpet betalt ved closing — for mange FHA-lån varer det gjennom hele lånets løpetid uansett hvor mye egenkapital som bygges opp senere.
• Å ikke sjekke om et fritak fra VA-finansieringsgebyret gjelder før man antar at hele gebyret skyldes. Som nevnt ovenfor er veteraner som mottar VA-uførekompensasjon ofte helt fritatt fra gebyret — denne kalkulatoren kan ikke avgjøre den kvalifiseringen for deg, så det er verdt å bekrefte med VA før du budsjetterer for hele gebyret.
• Å bruke én fast VA-finansieringsgebyrsats uansett forskuddsbeløp eller tidligere bruk av VA-lån. Som dekket ovenfor varierer den faktisk publiserte satsplanen etter begge disse faktorene — en første bruk uten forskudd og en senere bruk med 10 % forskudd kan ende på svært ulike gebyrprosenter.

Godt Å Vite

• FHA- og VA-lån finnes spesielt for å gjøre boligeierskap oppnåelig for låntakere som ikke ville kvalifisert for de beste konvensjonelle vilkårene — de ekstra gebyrene som er modellert her er avveiningen for den mer fleksible kvalifiseringsgrensen, ikke et vilkårlig tillegg.
• Å refinansiere til et konvensjonelt lån når du har bygget opp nok egenkapital er en vanlig måte å bli kvitt FHAs løpende MIP for godt, i stedet for å vente ut kanselleringstidslinjen — verdt å sammenligne med Refinansieringskalkulatoren når egenkapitalposisjonen din bedres.
• Denne kalkulatoren passer naturlig sammen med Boliglånskalkulatoren (for å sammenligne med et konvensjonelt låns egen PITI-fordeling) og Forskuddskalkulatoren (for å se hvordan et større forskudd påvirker både lånebeløpet ditt og, for VA-lån, finansieringsgebyrsatsen din).