PMI

Slik Blir Belåningsgrad til en Månedlig PMI-Kostnad og Kanselleringstidslinje

PMI (privat boliglånsforsikring) er en årlig sats brukt på lånesaldoen din og fakturert månedlig, og den stopper automatisk når saldoen din synker til 78% av boligens opprinnelige verdi. Angi lånebeløpet ditt, boligverdi og PMI-sats for å estimere den månedlige kostnaden, legg deretter til renten og nedbetalingstiden din for å anslå hvor mange år du faktisk skylder den før du når den 78%-kanselleringsgrensen.

Dette skiller seg fra Boliglånskalkulator-kalkulatoren, som tar et månedlig PMI-beløp som en enkel input i stedet for å estimere det — resultatet fra denne kalkulatoren er ment å legges direkte inn i det feltet.

Formelen

$$\vC{\text{Månedlig PMI}} = \frac{\vA{\text{Lånebeløp}} \times \vB{\text{Årlig PMI-sats \%}}}{12}$$ $$\vD{\text{Belåningsgrad}} = \frac{\vA{\text{Lånebeløp}}}{\text{Boligverdi}} \times 100$$

Antall måneder som gjenstår før kansellering kommer fra å amortisere lånet fremover, måned for måned, til saldoen synker til 78% av boligens opprinnelige verdi — det finnes ingen snarvei med lukket formel for det trinnet, siden det avhenger av lånets egen rente og nedbetalingstid.

Eksempel

Et lån på $240 000 på en bolig til $250 000 (96% belåningsgrad), ved en årlig PMI-sats på 0,75%, 6,5% rente, og en 30-årig nedbetalingstid:

1. Månedlig PMI: $\vC{240,000 \times 0.0075 \div 12} = \$150,00$.
2. Årlig PMI: $150.00 \times 12 = \$1,800,00$.
3. Saldoen når 78% av boligens verdi ($195 000) etter cirka 140 måneder (11,7 år), for et samlet beløp på rundt $21 000 i PMI betalt over den perioden.

Kilde: U.S. Consumer Financial Protection Bureau: What Is Private Mortgage Insurance?

Viktige Faktorer å Vurdere

• PMI beskytter långiveren, ikke låntakeren, selv om låntakeren betaler for det. Hvis en låntaker misligholder, kompenserer PMI långiveren for tapet på lånet — den gir ingen fordel eller utbetaling til låntakeren selv, noe som er hvorfor det generelt lønner seg å fjerne det så snart det er lovlig mulig.
• En låntaker kan ofte be om kansellering av PMI tidligere enn den automatiske 78%-terskelen denne kalkulatoren estimerer. Amerikansk føderal lov tillater generelt å be om kansellering når lånesaldoen når 80% av boligens opprinnelige verdi (noen prosentpoeng tidligere enn den automatiske 78%-grensen), forutsatt at betalingene er à jour — å aktivt be om kansellering, fremfor å vente på at det skjer automatisk, kan barbere litt tid av det denne kalkulatoren anslår.
• Verdistigning på boligen kan nå kanselleringsterskelen raskere enn planlagt lånenedbetaling alene. Hvis en boligs markedsverdi stiger betydelig etter kjøpet, kan en ny takst som viser denne høyere verdien noen ganger kvalifisere en låntaker for fjerning av PMI tidligere enn tidsplanen basert på opprinnelig verdi som denne kalkulatoren anslår — selv om långivere generelt krever at en minimumstid har gått og ofte en profesjonell takst for å bekrefte det.
• En større forskuddsbetaling unngår PMI helt, noe som er verdt å veie mot andre bruksområder for de samme pengene. Siden PMI eksisterer spesifikt fordi en forskuddsbetaling var under 20%, eliminerer det å nå den terskelen på forhånd (via en større forskuddsbetaling, eller et sekundært «piggyback»-lån) kostnaden helt — selv om det betyr å binde opp mer kontanter ved overtakelse i stedet for å investere dem eller holde dem likvide.

Vanlige Feil

• Å anta at PMI kanselleres automatisk i det øyeblikket saldoen krysser 78%. 78%-terskelen er basert på lånets opprinnelige nedbetalingsplan, ikke ekstra innbetalinger gjort underveis — en låntaker som har betalt raskere enn planlagt må vanligvis aktivt be om kansellering i stedet for å vente på at det utløses automatisk.
• Å glemme at en nedgang i boligverdi kan skyve kanselleringsdatoen senere, ikke tidligere. Denne kalkulatoren anslår tidslinjen basert på boligens opprinnelige verdi — hvis boligen faktisk har mistet verdi siden kjøpet, kan en långiver kreve en ny takst før PMI fjernes, selv etter at det opprinnelig-verdi-baserte 78%-merket er nådd.
• Å blande sammen PMI med en boliglånsforsikringspremie (MIP) på et FHA-lån. PMI gjelder for konvensjonelle lån og kan kanselleres når nok egenkapital er bygget opp; FHA-lån bruker en annen forsikring (MIP) med sine egne, ofte strengere fjerningsregler — de to er ikke utskiftbare når man anslår når forsikringskostnadene tar slutt.

Greit å Vite

• Bestemmer du hvor mye du skal betale inn på forhånd for å unngå PMI i utgangspunktet? Forskuddsbetaling-kalkulator finner forskuddsbetalingen som trengs for å nå en ønsket belåningsgrad.
• Trenger du det fulle bildet av den månedlige betalingen når du kjenner PMI-kostnaden din? Boliglånskalkulator kombinerer hovedstol, rente, skatter, forsikring, og PMI i én betaling.
• Vil du se din nåværende belåningsgrad direkte fra saldoen og boligverdien din? Belåningsgrad (LTV)-kalkulator beregner belåningsgraden for et boliglån eller en refinansiering.