Jak Obliczany Jest Wskaźnik Zadłużenia do Dochodu
Wskaźnik Zadłużenia do Dochodu (DTI) to Twoje łączne miesięczne spłaty zadłużenia podzielone przez Twój miesięczny dochód brutto, wyrażone jako procent — pojedyncza liczba, na której pożyczkodawcy opierają się najczęściej, decydując, ile możesz pożyczyć, zwłaszcza przy kredycie hipotecznym. Podaj poniżej swój miesięczny dochód brutto, miesięczną płatność za mieszkanie oraz inne cykliczne miesięczne spłaty zadłużenia, aby zobaczyć swój wskaźnik.
Liczą się dwie wersje tego wskaźnika: Twoje DTI back-end uwzględnia każdą miesięczną spłatę zadłużenia (mieszkanie plus wszystko inne), podczas gdy Twoje DTI front-end uwzględnia wyłącznie koszty mieszkania. Pożyczkodawcy zazwyczaj patrzą na oba, ponieważ niski wskaźnik front-end przy dużym innym zadłużeniu (kredyty samochodowe, kredyty studenckie, karty kredytowe) nadal może sumować się do zbyt wysokiego wskaźnika back-end.
Wzór
„Inne miesięczne spłaty zadłużenia” oznaczają cykliczne zobowiązania dłużne — kredyty samochodowe, kredyty studenckie, pożyczki osobiste i minimalne płatności kart kredytowych — a nie codzienne zmienne wydatki, jak zakupy spożywcze czy media, których pożyczkodawcy nie liczą do DTI.
Ten kalkulator sprawdza Twoje DTI back-end względem powszechnych zakresów wytycznych dla kredytów hipotecznych: kredyty konwencjonalne zwykle ograniczają się do około 36%, kredyty FHA do około 43%, a kredyty VA do około 41% — wraz z wytyczną front-end na poziomie około 28%. To powszechnie stosowane konwencje branżowe, a nie uniwersalna zasada — poszczególni pożyczkodawcy, programy kredytowe i Twój ogólny profil finansowy (zdolność kredytowa, wkład własny, rezerwy gotówkowe) mogą zmienić to, co jest faktycznie osiągalne.
Przykład obliczeniowy
Miesięczny dochód brutto 7 000 zł, płatność za mieszkanie 1 600 zł i 500 zł innych miesięcznych spłat zadłużenia:
- Łączne miesięczne zadłużenie: 1 600 zł + 500 zł = 2 100 zł.
- DTI back-end: 2 100 zł ÷ 7 000 zł × 100 = 30%.
- DTI front-end: 1 600 zł ÷ 7 000 zł × 100 ≈ 22,9%.
Oba wskaźniki mieszczą się w powszechnych zakresach wytycznych dla kredytów konwencjonalnych (36%/28%), FHA (43%) i VA (41%), co oznacza, że profil DTI tego pożyczkobiorcy mieści się w typowych wytycznych kredytowych dla wszystkich trzech typów kredytów.
Częste błędy
- Pominięcie zadłużenia, ponieważ nie jest tradycyjną pożyczką. DTI back-end ma obejmować każde cykliczne miesięczne zobowiązanie, które uwzględniłby pożyczkodawca — raty za samochód, kredyty studenckie, minimalne płatności kart kredytowych, alimenty — a nie tylko pożyczki ratalne w stylu kredytu hipotecznego.
- Użycie dochodu netto (na rękę) zamiast dochodu brutto. DTI jest konwencjonalnie obliczane względem miesięcznego dochodu brutto przed opodatkowaniem i innymi potrąceniami, a nie mniejszej liczby, która faktycznie trafia na konto bankowe.
- Zapominanie, że sama nowa płatność za kredyt hipoteczny należy do tego wyliczenia. Podczas poszukiwania domu, płatność za mieszkanie użyta tutaj powinna być NOWĄ rozważaną płatnością, a nie obecnym czynszem lub istniejącym mniejszym kredytem hipotecznym, który zostanie zastąpiony.
Warto Wiedzieć
DTI jest ważnym czynnikiem przy udzielaniu kredytów hipotecznych, ale nie jedynym — “czynniki kompensujące” mogą czasami zrównoważyć DTI wykraczające poza typowe pasma orientacyjne. Wysoka zdolność kredytowa, wkład własny większy niż minimalny lub znaczne rezerwy gotówkowe po sfinalizowaniu transakcji mogą czasami pozwolić pożyczkodawcy zatwierdzić kredyt, nawet gdy końcowy wskaźnik DTI jest nieco wyższy niż zwykłe pasma 36%/43%/41% — każdy pożyczkodawca waży te czynniki inaczej, więc DTI nieznacznie wykraczające poza typowe wytyczne nie oznacza automatycznie odmowy. Traktuj te pasma jako silną ogólną wytyczną, a nie bezwzględną granicę, która stosuje się identycznie do każdego kredytobiorcy.