Сравнение Собственного Капитала при Аренде и Покупке
Аренда и покупка сравниваются как результат по собственному капиталу, а не просто по ежемесячной стоимости — поскольку покупка создаёт собственный капитал в доме, в то время как аренда высвобождает деньги для инвестирования вместо этого. Введите цену дома, ваш первоначальный взнос, ипотечную ставку, сопоставимую аренду и как долго вы планируете остаться, и этот калькулятор спрогнозирует ваш собственный капитал при каждом варианте в конце этого периода.
Сторона покупки учитывает ваш ипотечный платёж, текущие расходы на дом (налог на недвижимость, страховка и обслуживание, объединённые в один настраиваемый процент, поскольку точные местные ставки слишком сильно варьируются, чтобы их предполагать), и рост стоимости дома, минус то, что вы всё ещё будете должны, и во сколько обойдётся продажа. Сторона аренды предполагает, что вы инвестируете любые деньги, которые потребовались бы для покупки авансом (первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки), плюс любую сумму, на которую владение стоит дороже аренды в конкретном году — стандартный способ представления преимущества «упущенной выгоды» аренды.
Формула
Собственный капитал при покупке в конце периода сравнения:
Собственный капитал при аренде — это инвестиционный портфель, который начинается с и растёт каждый год по вашей предполагаемой доходности инвестиций, плюс любая сумма, на которую владение обошлось бы дороже аренды в этом году (если таковая есть):
(положительное значение в пользу покупки, отрицательное — в пользу аренды)
Этот калькулятор также находит год окупаемости — момент, когда собственный капитал при покупке впервые догоняет собственный капитал при аренде, поскольку большие первоначальные расходы покупки обычно означают, что аренда выглядит лучше в первый год, но это может измениться по мере накопления собственного капитала и роста аренды.
Пример Расчёта
Дом за 400 000 $ с 20% первоначальным взносом, 6,5% ипотека на 30 лет, 2%/год объединённых расходов на дом, 3% годового роста стоимости, 3% расходов на закрытие сделки и 6% расходов на продажу — по сравнению с арендой 1800 $/месяц, растущей на 3% в год, при доходности инвестиций 6%, за 7 лет:
- Первоначальный взнос: 80 000 $. Расходы на закрытие сделки: 12 000 $. Оба предполагаются инвестированными, если вместо этого арендовать.
- За 7 лет дом дорожает, а баланс ипотеки уменьшается, создавая собственный капитал.
- Смотрите свой собственный результат выше, чтобы узнать, какой вариант выигрывает на этом конкретном горизонте — и год окупаемости, когда ответ изменился бы.
Ключевые Факторы, Которые Следует Учитывать
- Продолжительность времени, которое вы планируете оставаться, — один из самых важных факторов, определяющих, какой вариант выигрывает. Большие первоначальные расходы покупки (первоначальный взнос, расходы на закрытие сделки) распределяются на больше лет, чем дольше вы остаётесь, тогда как короткий ожидаемый срок проживания концентрирует эти расходы на меньшее число лет выгоды — именно поэтому найденный этим калькулятором год окупаемости важен не меньше, чем итоговое сравнение собственного капитала.
- Аренда предлагает гибкость, которой нет у покупки, и эту гибкость прямое денежное сравнение этого калькулятора не отражает. Возможность легко переехать ради возможности работы, без времени и затрат на продажу дома, имеет реальную ценность помимо чистого собственного капитала — стоит учитывать это наряду с финансовым сравнением, особенно для того, чьи планы неопределённы.
- Нефинансовые факторы владения жильём (стабильность, контроль над пространством, отсутствие арендодателя) важны для многих людей помимо чисто инвестиционного сравнения. Этот калькулятор сосредоточен именно на финансовом вопросе/вопросе собственного капитала — личная, нефинансовая ценность, которую некоторые люди придают владению жильём (или, наоборот, меньшей ответственности при аренде), — отдельное, законное соображение, которое это сравнение не измеряет.
- Каждый ввод здесь — простое, редактируемое предположение, а не гарантированный прогноз. Темп роста стоимости, доходность инвестиций и рост арендной платы — всё это действительно неопределённо на многолетнем горизонте — запуск этого калькулятора с несколькими разными наборами предположений (консервативным и оптимистичным сценарием) даёт более честную картину, чем доверие одному единственному результату.
Распространённые Ошибки
- Игнорирование упущенной выгоды первоначального взноса. Деньги, вложенные в первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки, иначе могли бы быть инвестированы — сценарий «аренда» этого калькулятора специально засчитывает эту сумму как инвестицию, что делает сравнение справедливым, а не автоматически благоприятствующим покупке.
- Предположение, что сегодняшний темп роста стоимости сохранится годами. Стоимость домов не растёт по прямой линии — предположение о росте стоимости выше — это оценка для планирования, а не прогноз, и реальный ответ может заметно измениться при другой ставке.
- Забыть о расходах на продажу при сравнении собственного капитала. Комиссии риелтора и расходы на закрытие сделки при будущей продаже (обычно 6-10% от цены продажи) снижают то, что покупка фактически вам принесёт — этот калькулятор уже их вычитает, но легко забыть об этом при сравнении двух путей вручную.
Полезно Знать
- Хотите проверить, подходит ли конкретный ипотечный платёж под ваш бюджет, прежде чем проводить это сравнение? Калькулятор Доступности Ипотеки оценивает, сколько вы можете комфортно себе позволить.
- Интересует точный ежемесячный платёж и полный график погашения для конкретной суммы кредита? Ипотечный Калькулятор разбивает основной долг, проценты, налоги и страховку.
- Снимаете жильё с соседями по квартире и хотите увидеть, как делится сама аренда? Калькулятор Разделения Аренды справедливо делит сумму аренды между несколькими людьми.