Ипотека

Превращение Суммы Кредита, Ставки, и Срока в Ежемесячный Платёж

Ипотечный платёж рассчитывается по сумме кредита, процентной ставке и сроку с использованием стандартной формулы амортизации с фиксированной ставкой. Введите эти три показателя, и этот калькулятор покажет ваш ежемесячный платёж — а также более полную картину: сколько всего вы заплатите за весь срок кредита, сколько из этого — проценты, а сколько — основной долг, и сколько дополнительный ежемесячный платёж в счёт основного долга мог бы сэкономить вам как во времени, так и в процентах.

Ипотечный платёж остаётся одинаковым каждый месяц, но то, на что он идёт, — нет: поначалу большая его часть идёт на проценты, и лишь небольшая часть уменьшает остаток основного долга. Со временем это соотношение постепенно меняется на противоположное. Показатели «всего процентов» и дополнительного платежа этого калькулятора получены путём симуляции этого помесячного разделения, а не просто по одной формуле.

Ваш реальный ежемесячный платёж за жильё обычно больше, чем просто основной долг и проценты. Кредиторы часто собирают налог на недвижимость и страхование жилья вместе с платежом по кредиту (хранится на условном депонировании и выплачивается от вашего имени), и вы также можете быть должны частное ипотечное страхование (PMI), если ваш первоначальный взнос был меньше 20%, плюс взносы товарищества собственников жилья (ТСЖ). Вместе эти четыре части — Principal (основной долг), Interest (проценты), Taxes (налоги) и Insurance (страхование) — известны как PITI. Введите любые из них в разделе «Добавить налог на недвижимость и страхование», и ежемесячный платёж выше станет вашей истинной полной стоимостью с разбивкой того, куда идёт каждый доллар.

Ввод необязательной даты первого платежа добавляет расчётную дату погашения — месяц, в котором вы сделаете самый последний платёж — к результатам ниже, используя фактическое количество месяцев, которое займёт кредит при введённом вами платеже (включая любой дополнительный ежемесячный платёж в счёт основного долга).

Формула

Стандартная формула амортизации с фиксированной ставкой:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

где $M$ — ежемесячный платёж, $\vA{P}$ — основная сумма кредита, $\vB{r}$ — месячная процентная ставка (годовая ставка, делённая на 12), а $\vC{n}$ — общее число ежемесячных платежей (срок в годах, умноженный на 12).

У сравнения с дополнительным платежом нет такой же чистой формулы — оно моделируется помесячно: каждый месяц на остаток начисляются проценты, платёж (плюс любая доплата) уменьшает этот остаток, и процесс повторяется, пока остаток не достигнет нуля. Сравнение того, сколько месяцев это займёт с дополнительным платежом и без него, даёт сэкономленное время и проценты.

Пример Расчёта

Кредит $300 000 под 6% годовых на 30 лет:

1. Месячная ставка: $\vB{r} = 6\% \div 12 = 0,5\%$ ($0,005$ в виде десятичной дроби).
2. Число платежей: $\vC{n} = 30 \times 12 = 360$.
3. Применение формулы даёт ежемесячный платёж около $1798,65.

За весь 30-летний срок это примерно $647 500 выплачено всего — из которых около $347 500 — это проценты, больше самой первоначальной суммы кредита. Добавление всего $200 дополнительно в счёт основного долга каждый месяц по этому же кредиту сокращает срок погашения на несколько лет и экономит десятки тысяч долларов на процентах, что именно и показывает поле «дополнительный ежемесячный платёж» выше для ваших собственных цифр.

Ключевые Факторы, Которые Следует Учитывать

• Более короткий срок кредита резко снижает общую сумму уплаченных процентов даже при той же ставке. 15-летний кредит предполагает более высокий ежемесячный платёж, чем 30-летний кредит на ту же сумму, но поскольку проценты начисляются вдвое меньше месяцев, общая сумма процентов за весь срок кредита обычно оказывается намного ниже — стоит сравнить оба срока напрямую (см. Сравнение Расчётов выше), а не выбирать более длинный срок только ради меньшего платежа.
• Ваша процентная ставка сильно зависит от кредитного рейтинга, размера первоначального взноса и типа кредита. Больший первоначальный взнос снижает риск для кредитора и часто открывает доступ к более выгодной ставке, более высокий кредитный рейтинг обычно даёт право на заметно более низкие ставки, а разные типы кредитов (обычный, FHA, VA) имеют собственную структуру ставок и страхования — см. Калькулятор Кредитов FHA/VA для сравнения именно по этому параметру.
• PMI не является постоянным по обычному кредиту — его можно отменить, как только накопится достаточно собственного капитала. Федеральный закон, как правило, позволяет запросить отмену PMI, как только остаток кредита достигнет 80% от первоначальной стоимости дома, а кредиторы обязаны отменить его автоматически при 78% — отслеживание соотношения кредита к стоимости со временем (см. Калькулятор LTV) может показать, когда PMI больше не требуется.
• Рефинансирование в будущем может заметно изменить эту картину, если ставки снизятся или изменится ваша ситуация. Ипотека, взятая сегодня, не является постоянным обязательством по сегодняшней ставке — см. Калькулятор Рефинансирования, чтобы оценить, действительно ли будущее рефинансирование сэкономит деньги с учётом расходов на закрытие нового кредита.

Частые Ошибки

• Бюджетирование только основного долга и процентов. Платёж, который кредитор фактически собирает каждый месяц (PITI), обычно также включает налог на недвижимость, страхование жилья и PMI, если первоначальный взнос меньше 20% — включите поля условного депонирования выше, чтобы увидеть более полную, реалистичную месячную сумму.
• Забыть про расходы на закрытие сделки. Комиссии за оформление, оценку, страхование титула и другие единовременные расходы на закрытие сделки обычно составляют несколько процентов от суммы кредита, подлежащих оплате при подписании, — они вообще не отражены в показателе ежемесячного платежа.
• Предположение, что указанная ставка зафиксирована. Ипотечные ставки могут меняться между предварительным одобрением и закрытием сделки, если конкретно не зафиксирована ставка — используемая здесь ставка иллюстративна, а не гарантия того, что фактически предложит кредитор.
• Путаница между процентной ставкой и годовой процентной ставкой (APR). Процентная ставка определяет показанный здесь ежемесячный платёж, но APR (включающая комиссии) обычно выше и является лучшим показателем для сравнения кредитных предложений с разной структурой комиссий — см. Калькулятор APR.

Полезно Знать

• Задаётесь вопросом, действительно ли вы можете позволить себе платёж, показанный этим калькулятором? Калькулятор Доступности Ипотеки работает в обратном направлении — от вашего дохода и долгов к реалистичному бюджету.
• Уже есть ипотека и интересно, имеет ли смысл рефинансирование по сегодняшним ставкам? Калькулятор Рефинансирования взвешивает расходы на закрытие сделки против нового платежа.
• Пытаетесь решить, покупать ли этот дом или продолжать снимать жильё? Калькулятор Аренда против Покупки сравнивает оба пути бок о бок.