Первоначальный Взнос

Как Первоначальный Взнос Формирует Ваш Кредит

Первоначальный взнос — это часть цены дома, оплачиваемая авансом наличными, а остальное финансируется через ипотечный кредит. Введите цену дома и либо процент первоначального взноса, либо долларовую сумму — то, что вы уже знаете — и этот калькулятор вернёт другую цифру, плюс итоговую сумму кредита.

Этот калькулятор также отмечает, вероятно ли требуется частное ипотечное страхование (PMI): для обычных кредитов первоначальный взнос ниже 20% обычно требует его, поскольку кредиторы используют PMI, чтобы компенсировать больший риск финансирования большей доли стоимости дома.

Ключевые Факторы, Которые Следует Учитывать

• Откуда поступают средства вашего первоначального взноса, важно для кредитора не меньше самой суммы. Большинство кредиторов требуют «выдержанные» средства — деньги, которые находились на вашем счёте определённый период (часто 60 дней) — и документацию для крупных депозитов. Крупный, внезапный депозит незадолго до подачи заявки, даже из законного источника, может вызвать дополнительную проверку андеррайтинга, если он не задокументирован должным образом.
• Подарочные средства обычно разрешены, но имеют конкретные правила. Подарок от семьи на первоначальный взнос обычно требует подписанного дарственного письма, подтверждающего, что деньги не нужно возвращать, и некоторые программы кредитования ограничивают, какой процент первоначального взноса может поступить в виде подарка — стоит проверить конкретные требования для вашего типа кредита, прежде чем рассчитывать на подарочные деньги.
• Существуют программы помощи с первоначальным взносом, которые могут снизить денежный барьер покупки. Государственные, местные и некоторые корпоративные программы предлагают гранты или кредиты под низкий процент специально для помощи с первоначальным взносом — стоит изучить их, прежде чем предполагать, что больший первоначальный взнос (или более дешёвая покупка) — единственный путь, если крупный первоначальный взнос кажется недостижимым.
• Сама стоимость PMI — не единая фиксированная ставка. Она варьируется в зависимости от кредитного рейтинга, типа кредита и того, насколько первоначальный взнос ниже 20% — тот, кто вносит 15%, обычно платит более низкую ставку PMI, чем тот, кто вносит 5%, поскольку риск кредитора несколько ниже при уже большей доле собственного капитала.

Формула

$$\vC{\text{Сумма Первоначального Взноса}} = \vA{\text{Цена Дома}} \times (\vB{\text{Процент Первоначального Взноса}} \div 100)$$ $$\vB{\text{Процент Первоначального Взноса}} = \frac{\vC{\text{Сумма Первоначального Взноса}}}{\vA{\text{Цена Дома}}} \times 100$$ $$\text{Сумма Кредита} = \vA{\text{Цена Дома}} - \vC{\text{Сумма Первоначального Взноса}}$$

Пример Расчёта

Дом за 350 000 $ с первоначальным взносом 20%:

1. Сумма первоначального взноса: 350 000 $ × 20% = 70 000 $.
2. Необходимая сумма кредита: 350 000 $ − 70 000 $ = 280 000 $.
3. При ровно 20% первоначального взноса PMI обычно не требуется по обычному кредиту.

Если бы вместо этого вы знали, что у вас накоплено 40 000 $ на тот же дом за 350 000 $: это составляет около 11,4% первоначального взноса, оставляя кредит на 310 000 $ — и PMI, вероятно, потребовался бы на этом уровне.

Распространённые Ошибки

• Предположение, что первоначальный взнос 20% — это требование, а не порог. Многие кредитные программы допускают первоначальный взнос значительно ниже 20% — цифра 20% конкретно отмечает точку, где PMI обычно отпадает при обычном кредите, а не минимум, необходимый для получения ипотеки в принципе.
• Полное истощение сбережений ради круглой суммы первоначального взноса. Направление каждого доступного доллара на первоначальный взнос может не оставить средств на расходы по закрытию сделки, расходы на переезд или резервный фонд сразу после принятия нового, более крупного ежемесячного обязательства.
• Отсутствие бюджета на расходы по закрытию сделки помимо первоначального взноса. Расходы по закрытию сделки (обычно несколько процентов от цены дома) — это отдельное денежное требование, подлежащее оплате одновременно с первоначальным взносом — покупатель, планирующий ровно столько, сколько нужно только на первоначальный взнос, может столкнуться с нехваткой средств при закрытии сделки.
• Путаница между процентом первоначального взноса и процентной ставкой. Это два совершенно не связанных числа — процент первоначального взноса влияет на сумму кредита и применяется ли PMI; процентная ставка влияет на стоимость заимствования этой суммы кредита с течением времени.

Полезно Знать

• Порог PMI при 20% первоначального взноса специфичен для обычных кредитов — кредиты FHA имеют собственные правила ипотечного страхования (часто требуется независимо от размера первоначального взноса, с другими условиями отмены), а кредиты VA обычно вообще не имеют ежемесячного ипотечного страхования.
• Первоначальный взнос за дом отличается от задатка (earnest money) — отдельного, меньшего депозита, вносимого при принятии предложения для демонстрации добросовестности намерений — задаток обычно засчитывается в первоначальный взнос или расходы по закрытию сделки при закрытии, а не оплачивается дополнительно к ним.
• Требования к первоначальному взносу могут отличаться для второго дома или инвестиционной недвижимости, которые часто требуют более высоких минимальных процентов первоначального взноса, чем основное место жительства, поскольку кредиторы рассматривают их как кредиты более высокого риска.
• Даже после того, как PMI юридически перестаёт требоваться при 20% собственного капитала, некоторые кредиторы требуют, чтобы заёмщик формально запросил его отмену, а не отменяют его автоматически — проверьте процесс вашего конкретного обслуживающего кредит учреждения, а не предполагайте, что оно исчезает в момент, когда расчёт превышает 20%.