Доходность Долга

Сравнение Расчётов

Скачивания

Включает ваши данные и результаты этого расчёта, а также все дополнительные расчёты, которые вы сравнивали.

Отказ от Ответственности

Этот калькулятор предоставляет оценки исключительно в информационных целях и не является финансовой, медицинской, юридической или налоговой консультацией. Некоторые цифры, пороговые значения и другие детали, используемые в этом калькуляторе и его описаниях, могут относиться конкретно к США. Всегда консультируйтесь с квалифицированным специалистом по вашей конкретной ситуации.

Как Рассчитывается Доходность Долга

Доходность долга — это чистый операционный доход коммерческого кредита, разделённый на сумму кредита, выраженный в процентах. Введите годовой чистый операционный доход недвижимости и сумму кредита, и этот калькулятор рассчитает доходность долга. Добавьте целевую доходность долга в необязательном разделе — минимальное требование вашего кредитора, если вы его знаете — чтобы увидеть максимальный кредит, который этот чистый операционный доход поддержит при этом пороге.

Доходность долга намеренно полностью не учитывает процентную ставку и график амортизации, в отличие от коэффициента покрытия долга (DSCR). Именно поэтому многие коммерческие кредиторы приняли её наряду с DSCR после финансового кризиса 2008 года: DSCR может выглядеть искусственно здоровым в кредите с очень длинным периодом амортизации или структурой только с процентами, но доходность долга нельзя манипулировать таким же образом — она учитывает только доход относительно самой основной суммы кредита.

Ключевые Факторы, Которые Следует Учитывать

Используемая цифра чистого операционного дохода важна не меньше самого расчёта. Доходность долга надёжна ровно настолько, насколько надёжен стоящий за ней чистый операционный доход — чрезмерно оптимистичный прогноз дохода или расходов при андеррайтинге может создать видимость, что сделка проходит минимальную доходность долга кредитора, когда реальный, стабилизированный фактический чистый операционный доход недвижимости этого не показывает.
Доходность долга полностью игнорирует стоимость недвижимости, в отличие от LTV. Недвижимость, купленная по низкой ставке капитализации (высокая цена относительно её чистого операционного дохода), может показывать комфортное отношение кредита к стоимости, но при этом не пройти тест доходности долга, поскольку доходность долга сравнивает только чистый операционный доход с суммой кредита, никогда с ценой покупки или оценочной стоимостью.
Этот показатель стандартен для стабилизированной, приносящей доход коммерческой недвижимости, а не для типичных жилых ипотек на одну семью — если вы оцениваете покупку основного жилья, а не коммерческую или инвестиционную недвижимость, доходность долга обычно не тот показатель андеррайтинга, который использовал бы жилой кредитор.
Кредит, проходящий минимальную доходность долга сегодня, может стать проблемой при рефинансировании позже, если рыночные ставки капитализации вырастут (снижая стоимость недвижимости относительно чистого операционного дохода) к моменту необходимости рефинансирования, даже без изменения самого чистого операционного дохода недвижимости — стоит иметь в виду для кредита, структурированного с рефинансированием в ближайшей перспективе в плане.

Формула

\text{Доходность Долга} = \frac{\text{Чистый Операционный Доход}}{\text{Сумма Кредита}} \times 100\%

Переставлено для решения максимального кредита, который данный чистый операционный доход поддерживает при целевой доходности долга:

\text{Максимальный Кредит} = \frac{\text{Чистый Операционный Доход}}{\text{Целевая Доходность Долга}}

Решённый Пример

Недвижимость с годовым чистым операционным доходом 120 000 $ и кредитом 1 000 000 $:

Доходность долга: $120,000 \div 1,000,000 \times 100\% = 12\%$ — выше часто упоминаемого минимума в 10%, который ищут многие коммерческие кредиторы.
При целевой доходности долга 10% тот же чистый операционный доход поддержал бы максимальный кредит в размере $120,000 \div 0.10 = \$1,200,000$ .

Распространённые Ошибки

Использование прогнозируемого (pro forma) чистого операционного дохода вместо фактического, исторического. Кредиторы обычно андеррайтят исходя из фактического чистого операционного дохода недвижимости за последние 12 месяцев, а не оптимистичного прогноза на будущее — выполнение расчёта с завышенным будущим чистым операционным доходом может создать видимость, что сделка проходит минимум, когда текущая, реальная цифра этого не показывает.
Путать доходность долга с DSCR. Доходность долга никогда не затрагивает процентную ставку или срок кредита; DSCR — затрагивает. Кредит может пройти один тест и не пройти другой при абсолютно одинаковых цифрах, поэтому проверяйте оба показателя, если ваш кредитор требует оба.
Предположение, что хороший LTV также означает хорошую доходность долга. Поскольку доходность долга полностью игнорирует цену покупки и оценочную стоимость, недвижимость, купленная по низкой ставке капитализации, может комфортно пройти тест LTV, но при этом не соответствовать минимальной доходности долга кредитора — всегда проверяйте доходность долга отдельно, а не как замену LTV.

Полезно Знать

Доходность долга отвечает на один узкий вопрос, который действительно волнует кредитора: если этот кредит объявят дефолтным сегодня и кредитору придётся вернуть свою основную сумму исключительно из дохода недвижимости, сколько времени это реально займёт? Доходность долга в 10% подразумевает примерно 10 лет чистого операционного дохода для возврата суммы кредита — чем выше доходность долга, тем быстрее это теоретическое восстановление, и именно поэтому кредиторы рассматривают её как нижний порог, а не как цель, к которой нужно стремиться максимально точно.

Источник: Wall Street Prep: Debt Yield.

Часто Задаваемые Вопросы

Что такое доходность долга и чем она отличается от коэффициента покрытия долга?

Доходность долга — это чистый операционный доход ÷ сумма кредита. В отличие от Калькулятор DSCR, она полностью игнорирует процентную ставку и период амортизации, поэтому её нельзя искусственно завысить, растянув срок кредита или используя структуру только с процентами — именно поэтому многие коммерческие кредиторы начали требовать минимальную доходность долга наряду с коэффициентом покрытия долга после финансового кризиса 2008 года.

Какую доходность долга обычно требуют кредиторы?

Это варьируется в зависимости от кредитора, типа недвижимости и рыночных условий, но часто упоминаемый минимум для коммерческих кредитов составляет около 10%. Более рискованные типы недвижимости или более мягкие рынки могут потребовать более высокого минимума, а некоторые кредиторы используют доходность долга как нижний порог наряду со своим собственным требованием к покрытию долга, а не изолированно.

Могу ли я использовать доходность долга, чтобы найти максимальный кредит, который поддерживает недвижимость?

Да — поскольку доходность долга — это чистый операционный доход ÷ сумма кредита, перестановка даёт сумма кредита = чистый операционный доход ÷ доходность долга. Введите минимальную доходность долга вашего кредитора в необязательном разделе этого калькулятора, чтобы увидеть самый большой кредит, который чистый операционный доход вашей недвижимости поддержит при этом пороге.

Применяется ли доходность долга к обычной жилой ипотеке?

Нет — доходность долга является показателем кредитования коммерческой недвижимости, используемым для стабилизированной, приносящей доход недвижимости. Типичная жилая ипотека на одну семью андеррайтится совершенно другими показателями, такими как отношение долга к доходу.

Может ли у недвижимости быть хороший LTV, но плохая доходность долга?

Да — доходность долга полностью игнорирует стоимость недвижимости, в отличие от LTV. Недвижимость, купленная по низкой ставке капитализации (высокая цена относительно её чистого операционного дохода), может показывать комфортное отношение кредита к стоимости, но при этом не соответствовать минимальному требованию кредитора по доходности долга, поскольку доходность долга сравнивает только чистый операционный доход с суммой кредита, а не цену или оценочную стоимость.

Какую цифру чистого операционного дохода следует использовать при расчёте доходности долга?

Используйте фактический, исторический чистый операционный доход недвижимости за последние 12 месяцев, а не прогнозируемую или pro forma цифру — кредиторы обычно андеррайтят на основе реального, существующего дохода, и оптимистичный прогноз на будущее может создать видимость, что сделка проходит минимальную доходность долга, когда текущая цифра этого не показывает.