Рефинансирование

Как Сравнить Ваш Текущий Кредит с Предложением по Рефинансированию

Рефинансирование заменяет ваш текущий кредит новым, обычно чтобы получить более низкую процентную ставку, другой срок или и то, и другое. Введите оставшийся остаток вашего текущего кредита, ставку и оставшиеся годы, наряду с новой ставкой и сроком, которые вам предлагают, и этот калькулятор сравнит ваш ежемесячный платёж и проценты за весь срок по обоим кредитам — а также, если вы добавите расходы на закрытие сделки, сколько времени потребуется, чтобы ежемесячная экономия окупила эти расходы.

Более низкая ставка автоматически не означает, что рефинансирование того стоит. Сброс срока на новые 30 лет может снизить ваш ежемесячный платёж, при этом увеличивая общую сумму процентов, которую вы платите за весь срок кредита, поскольку вы платите проценты дольше. Этот калькулятор показывает как картину ежемесячного денежного потока, так и картину процентов за весь срок рядом, поскольку они могут указывать в разных направлениях.

Формула

И текущий, и новый ежемесячные платежи используют стандартную формулу амортизации с фиксированной ставкой:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

где $\vB{r}$ — месячная процентная ставка (годовая ставка ÷ 12), а $\vC{n}$ — количество оставшихся ежемесячных платежей.

$$\vE{\text{Ежемесячная Экономия}} = \text{Текущий Платёж} - \text{Новый Платёж}$$ $$\text{Месяцы до Окупаемости} = \frac{\vD{\text{Расходы на Закрытие}}}{\vE{\text{Ежемесячная Экономия}}}$$

Только когда есть фактическая ежемесячная экономия для покрытия расходов.

$$\text{Экономия на Процентах за Весь Срок} = \text{Оставшиеся Общие Проценты Текущего Кредита} - \text{Общие Проценты Нового Кредита}$$

Этот калькулятор предполагает, что расходы на закрытие сделки оплачиваются из своего кармана, а не включаются в новый остаток кредита — их включение изменило бы сам новый платёж, поэтому их раздельный учёт делает расчёт окупаемости точным для того, что вы фактически тратите заранее.

Пример Расчёта

Остаток $300 000 с оставшимися 25 годами под 7%, рефинансирование в новый кредит на 30 лет под 5,5%, с расходами на закрытие сделки $4000:

1. Текущий ежемесячный платёж (при 7%, оставшиеся 25 лет): около $2120.
2. Новый ежемесячный платёж (при 5,5%, 30 лет): около $1703.
3. Ежемесячная экономия: около $417.
4. Окупаемость расходов на закрытие сделки в $4000: около 10 месяцев.
5. Поскольку новый срок сбрасывается на 30 лет (на 5 лет дольше оставшихся 25), сравнение процентов за весь срок сильно зависит от снижения ставки — проверьте свои собственные цифры выше, поскольку более длинный срок может компенсировать часть или всю экономию от более низкой ставки.

Ключевые Факторы, Которые Следует Учитывать

• Рефинансирование с обналичиванием (cash-out) меняет математику иначе, чем стандартное рефинансирование по ставке и сроку. Заём дополнительных наличных под собственный капитал дома как часть рефинансирования увеличивает новый остаток кредита сверх простой замены старого — сравнение окупаемости и процентов за весь срок в этом калькуляторе предполагает простое рефинансирование по ставке и сроку, а не случай, когда новая сумма кредита больше старого остатка.
• Расходы на закрытие сделки при рефинансировании часто включают многие из тех же категорий комиссий, что и при первоначальной покупке. Комиссии за оформление, оценка, страхование титула и другие расходы на закрытие могут в сумме составлять несколько процентов от суммы кредита — некоторые кредиторы предлагают рефинансирование «без расходов на закрытие», которое включает эти расходы в немного более высокую ставку вместо этого — другой компромисс по сравнению с оплатой заранее.
• То, как долго вы планируете оставаться в доме, важно не меньше, чем сама математика окупаемости. Рефинансирование с точкой окупаемости в 10 месяцев — гораздо более простое решение для того, кто планирует остаться на годы, чем для того, кто может продать или переехать в этот же период — период окупаемости ценен как информация только при сопоставлении с тем, как долго новый кредит будет фактически действовать.
• Статус PMI может измениться в результате рефинансирования, в любую сторону. Если стоимость дома выросла достаточно, чтобы устранить PMI при рефинансировании, или, наоборот, если рефинансирование с обналичиванием поднимает соотношение кредита к стоимости обратно выше 80%, PMI может снова начать применяться — стоит проверить это наряду со сравнением ставки и платежа, поскольку PMI не было частью стандартной формулы выше.

Частые Ошибки

• Смотреть только на снижение ежемесячного платежа. Более низкий ежемесячный платёж всё же может стоить дороже по общим процентам, если новый срок сбрасывается на более длинный период погашения — проверьте сравнение процентов за весь срок, а не только ежемесячную экономию, перед принятием решения.
• Игнорирование расходов на закрытие сделки при оценке того, стоит ли рефинансирование того. Более низкая ставка автоматически не выигрышна, если окупаемость расходов на закрытие сделки занимает годы — особенно если есть реальный шанс переезда или продажи до этого момента.
• Предположение, что новый срок должен совпадать с исходным сроком старого кредита. Рефинансирование на более короткий срок, чем исходный график оставшегося остатка, может существенно сэкономить на процентах даже при аналогичной ставке — это по-настоящему отдельный рычаг от самой процентной ставки.

Полезно Знать

• Интересно, как выглядели бы ваш оставшийся остаток и график погашения, если бы вы НЕ рефинансировали, а просто платили больше по текущему кредиту? Калькулятор Досрочного Погашения Ипотеки моделирует эту альтернативу.
• Рассматриваете заём под залог собственного капитала дома вместо полного рефинансирования? Калькулятор Собственного Капитала в Доме / HELOC оценивает, сколько вы могли бы занять и при каком платеже.
• Хотите узнать реальную годовую стоимость нового кредита, включив расходы на закрытие сделки, которые этот калькулятор рассматривает отдельно? Калькулятор Годовой Процентной Ставки (APR) преобразует кредит со ставкой плюс комиссиями в единую сопоставимую величину ПСК.