Расчёт Мультипликатора Валовой Арендной Платы
Мультипликатор Валовой Арендной Платы (GRM) — это быстрый показатель отбора, который инвесторы в недвижимость используют для сравнения объектов перед более глубоким анализом. Введите цену недвижимости и её валовой ежемесячный доход от аренды, и этот калькулятор разделит цену на годовую валовую арендную плату, показывая примерно, сколько лет валовой арендной платы потребуется, чтобы сравняться с ценой покупки.
Мультипликатор полностью игнорирует операционные расходы, в отличие от ставки капитализации (которая использует чистый операционный доход) — см. калькулятор Калькулятор Доходной Недвижимости для полной разбивки ставки капитализации и денежного потока, или калькулятор Калькулятор DSCR чтобы сравнить доход от недвижимости с требованиями кредитора.
Формула
- Годовая валовая арендная плата = Месячная Арендная Плата × 12.
- Мультипликатор Валовой Арендной Платы (GRM) = Цена Недвижимости ÷ Годовая Валовая Арендная Плата.
Пример Расчёта
240 000 $ цены недвижимости и 2 000 $ месячной арендной платы:
- Годовая валовая арендная плата: 24 000 $ (2 000 $ × 12).
- GRM: 10,00 (240 000 $ ÷ 24 000 $) — потребуется около 10 лет валовой арендной платы, чтобы сравняться с ценой покупки.
Ключевые Факторы, Которые Следует Учитывать
- Более низкий GRM не обязательно означает более выгодную инвестицию — расходы всё ещё могут рассказать иную историю. Недвижимость с низким GRM, но необычно высокими операционными расходами (устаревшие системы, высокие налоги на недвижимость, отложенное обслуживание) может оказаться худшей инвестицией, чем недвижимость с более высоким GRM, но более низкими расходами — именно поэтому GRM задуман как быстрый фильтр отбора, а не инструмент для окончательного решения.
- GRM лучше всего использовать для быстрого сравнения множества объектов, а затем сужения круга для более глубокого анализа. Его настоящая ценность — в быстром просмотре большого числа объявлений, чтобы определить, какие немногие заслуживают полного анализа ставки капитализации и денежного потока — попытка принять окончательное решение о покупке только на основе GRM пропускает анализ, который на самом деле определяет прибыльность.
- Уровень вакантности не учитывается в GRM, хотя он напрямую влияет на реальный доход. GRM предполагает, что валовая арендная плата собирается полностью — недвижимость с исторически высокой вакантностью или труднее сдаваемым типом жилья фактически приносит меньше реального дохода, чем предполагает один только GRM.
- Типичный диапазон GRM действительно различается по типу недвижимости, а не только по региону. Аренда для одной семьи, небольшие многоквартирные объекты и более крупные жилые комплексы могут иметь разные типичные диапазоны GRM даже в пределах одного и того же местного рынка — сравнивайте недвижимость с аналогичными типами недвижимости, а не только с аналогичными местоположениями.
Распространённые Ошибки
- Рассматривать GRM как полную меру прибыльности. GRM полностью игнорирует расходы, простой, и финансирование — это быстрый инструмент первичного отбора, а не замена полного анализа денежного потока.
- Сравнивать GRM между очень разными рынками. Типичные диапазоны GRM сильно различаются в зависимости от региона и типа недвижимости — сравнивайте GRM недвижимости с аналогичной недвижимостью в том же районе, а не с фиксированной универсальной целью.
- Использовать чистую арендную плату вместо валовой. GRM конкретно использует валовой (до вычета расходов) доход от аренды — смешивание с чистым показателем исказило бы соотношение и сделало бы его несопоставимым с тем, как GRM обычно сообщается.
Полезно Знать
- GRM и ставка капитализации отвечают на разные, но связанные вопросы — GRM полностью игнорирует расходы, тогда как ставка капитализации (используемая калькулятором Калькулятор Доходной Недвижимости) вычитает их для оценки реальной доходности недвижимости.
- Поскольку GRM полностью игнорирует финансирование, два объекта с одинаковым GRM могут дать очень разный денежный поток после учёта ипотеки — сочетание GRM с калькулятором Калькулятор DSCR даёт взгляд с точки зрения кредитора на то, действительно ли аренда способна покрыть платежи по долгу.
- GRM надёжен ровно настолько, насколько надёжна цифра арендной платы, использованная для его расчёта — оптимистичная оценка аренды, вместо реального дохода по подписанному договору аренды, может сделать недвижимость привлекательнее, чем она есть на самом деле.