DSCR-laskuri

Vertaile Laskelmia

Lataukset

Sisältää tämän laskelman syötteet ja tulokset, sekä kaikki vertailemasi lisälaskelmat.

Vastuuvapauslauseke

Tämä laskuri tarjoaa arvioita vain tiedotustarkoituksessa, eikä se ole talous-, lääketieteellistä, oikeudellista tai veroneuvontaa. Jotkin tämän laskurin ja sen kuvausten luvut, raja-arvot ja muut yksityiskohdat voivat olla Yhdysvalloille ominaisia. Keskustele aina pätevän ammattilaisen kanssa omasta tilanteestasi.

Miten Tulo ja Velanhoito Yhdistyvät DSCR:ksi

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) on luottoalalla käytetty mittari, jolla arvioidaan, tuottaako tulokiinteistö tarpeeksi nettotuloa lainanmaksujensa kattamiseksi. Syötä kuukausitulo, käyttökulut, ja velanhoito, ja tämä laskuri laskee nettoliikevoiton ja DSCR:n, verrattuna yleisesti mainittuun 1,25:n kynnykseen, jota monet lainanantajat etsivät.

Tämä on suppea, itsenäinen luottomittari — eroaa Vuokra-Asuntolaskuri -laskurista, joka rakentaa täydellisen kuukausittaisen kassavirta-, tuottoprosentti- ja cash-on-cash-erittelyn ostohinnasta, käsirahasta, ja yksityiskohtaisesta kululuettelosta. Tämä laskuri sen sijaan ottaa jo olemassa olevat NOI- ja velanhoitoluvut ja laskee sen yhden suhdeluvun, jonka lainanantaja todella tarkistaa.

Kaava

Nettoliikevoitto (NOI) = Kuukausitulo − Kuukausittaiset Käyttökulut.
DSCR = Nettoliikevoitto ÷ Kuukausittainen Velanhoito.
Kuukausittainen ylijäämä (tai alijäämä) = Nettoliikevoitto − Kuukausittainen Velanhoito — rahat, jotka jäävät jäljelle joka kuukausi sen jälkeen, kun sekä käyttökulut että velanhoito on katettu.

Laskuesimerkki

5 000 $ kuukausitulo, 1 500 $ kuukausittaiset käyttökulut, ja 2 800 $ kuukausittainen velanhoito:

Nettoliikevoitto: 3 500 $ (5 000 $ − 1 500 $).
DSCR: 1,25 (3 500 $ ÷ 2 800 $) — juuri yleisesti mainitulla 1,25:n kynnyksellä.
Kuukausittainen ylijäämä: 700 $ (3 500 $ − 2 800 $).

Keskeiset Huomioitavat Tekijät

DSCR-lainaohjelma hyväksyy kiinteistön sen oman tulon, ei ensisijaisesti lainanottajan henkilökohtaisen tulon, perusteella. Tämä on todellinen, oma lainaluokkansa (“DSCR-laina”), jota jotkin lainanantajat tarjoavat erityisesti sijoituskiinteistöille — arvioidaan lähinnä sen perusteella, tukeeko kiinteistön oma kassavirta velkaa. Hyödyllinen sijoittajille, jotka eivät välttämättä kelpaa yhtä helposti perinteisessä henkilökohtaiseen tuloon perustuvassa luottokelpoisuusarvioinnissa.
Alle 1,0:n DSCR tarkoittaa, ettei kiinteistö tuota tarpeeksi tuloa kattaakseen omat velanmaksunsa. Alle 1,0:n suhdeluku (negatiivinen kuukausittainen ylijäämä) merkitsee, että kiinteistö tarvitsisi ulkopuolista rahoitusta alijäämän kattamiseen joka kuukausi — useimmat lainanantajat vaativat suhdeluvun olevan mukavasti yli 1,0:n, ei vain nollatasapainossa.
Vajaakäyttö- ja markkinavuokraoletukset voivat heilauttaa DSCR:ään syötettävää NOI-lukua merkittävästi. Täydellä, epärealistisella käyttöasteella analysoitu kiinteistö näyttää korkeamman DSCR:n kuin realistisella vajaakäyttövaralla analysoitu — konservatiivisen, hyvin perustellun tuloluvun käyttäminen (kuten olemassa oleva UKK jo toteaa) on erityisen tärkeää tässä, koska DSCR on usein se yksittäinen luku, johon lainanantaja perustaa hyväksymispäätöksensä.
DSCR ei ota huomioon kiinteistön arvonnousupotentiaalia tai sijoittajan koko sijoitussalkkua. Se on suppea, yksittäistä kiinteistöä koskeva tulonkattavuusmittari — vahva pitkän aikavälin sijoitus voi silti saada vaatimattoman DSCR:n, ja toisin päin, koska DSCR ei kerro mitään arvonnoususta, verohyödyistä tai muista tuotoista kuukausittaisen kassavirran kattavuuden lisäksi.

Yleisiä Virheitä

Velanhoidon sisällyttäminen käyttökuluihin. Velanhoito syötetään erikseen — lainanmaksun laskeminen kahdesti molemmissa kentissä aliarvioisi DSCR:n.
Oletetaan, että jokainen lainanantaja käyttää samaa vähimmäis-DSCR:ää. Vaatimukset vaihtelevat lainanantajan, lainaohjelman, ja kiinteistötyypin mukaan — vahvista aina tietty kynnys todelliselta lainanantajalta yhden universaalin luvun olettamisen sijaan.
Pro forma (ennustetun) tulon käyttäminen todellisten tai konservatiivisten arvioiden sijaan. Lainanantajat tarkastelevat usein tarkasti optimistisia vuokraennusteita — konservatiivisen, hyvin perustellun tuloluvun käyttäminen antaa realistisemman DSCR:n kuin tavoitteellinen.

Hyödyllistä Tietoa

DSCR-lainaohjelmat eivät tyypillisesti vaadi henkilökohtaisen tulon dokumentaatiota (veroilmoituksia, palkkakuitteja) samalla tavalla kuin tavanomainen asuntolaina, minkä vuoksi ne vetoavat itsenäisiin ammatinharjoittajiin tai useita kiinteistöjä omistaviin sijoittajiin, joiden henkilökohtainen velka-tulosuhde muuten vaikeuttaisi perinteistä lainahakemusta.
DSCR-lainan korko on usein hieman korkeampi kuin tavanomaisen omistusasunnon asuntolainan korko, mikä heijastaa sitä, että lainanantaja arvioi kiinteistön kassavirtaa eikä lainanottajan koko taloudellista tilannetta — kannattaa punnita tätä kelpoisuuden joustavuutta vasten lainavaihtoehtoja vertaillessa.
Lainanantajat laskevat DSCR:n joskus vuosittaisen jakson perusteella kuukausittaisen sijaan, koska velanhoitokate ei muutu käytetyn ajanjakson mukaan, kunhan tulo ja velanhoito mitataan johdonmukaisesti — tämä laskuri käyttää läpi laskennan kuukausilukuja, mutta itse suhdeluku on sama kummalla tavalla tahansa.
Täysin allekirjoitetusta vuokrasopimuksesta laskettua DSCR:ää pidetään yleensä lainanantajan näkökulmasta luotettavampana kuin arvioituun markkinavuokraan perustuvaa, koska todellinen, sopimukseen perustuva tulo sisältää vähemmän epävarmuutta kuin ennuste.

Lähde: Wikipedia: Debt Service Coverage Ratio.

Usein Kysytyt Kysymykset

Mikä on DSCR?

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) mittaa, riittääkö kiinteistön nettoliikevoitto sen lainanmaksuihin. Se lasketaan Nettoliikevoitto ÷ Kokonaisvelanhoito. Sijoituskiinteistö- ja liikelainojen lainanantajat vaativat yleisesti vähimmäis-DSCR:n, usein 1,20-1,25, ennen rahoituksen hyväksymistä.

Minkä DSCR:n lainanantajat tyypillisesti vaativat?

Se vaihtelee lainanantajan ja lainaohjelman mukaan, mutta yleisesti mainittu vähimmäisarvo on noin 1,20-1,25 -- eli kiinteistön tulon on katettava velanmaksut 20-25 %:n marginaalilla. Jotkut ohjelmat hyväksyvät alhaisemmat suhteet muiden kompensoivien tekijöiden kanssa, ja jotkut vaativat korkeampia suhteita riskialttiimmille kiinteistötyypeille.

Mikä lasketaan velanhoidoksi?

Velanhoito on kiinteistön kokonaisvaadittu lainanmaksu(t) -- yleensä lyhennys ja korko, sekä muut kiinteistöön liittyvät vaaditut velanmaksut. Se ei sisällä käyttökuluja kuten kiinteistöveroa, vakuutusta, tai kunnossapitoa, jotka vähennetään erikseen nettoliikevoiton löytämiseksi.

Vaatiiko DSCR-laina henkilökohtaisen tulon dokumentointia?

Yleensä ei samalla tavalla kuin tavanomainen asuntolaina -- DSCR-lainaohjelmat arvioidaan ensisijaisesti kiinteistön omaan kassavirtaan perustuen, ei lainanottajan henkilökohtaisiin veroilmoituksiin tai palkkakuitteihin, minkä vuoksi ne houkuttelevat itsenäisiä ammatinharjoittajia tai useita kiinteistöjä omistavia sijoittajia.

Onko väliä, lasken DSCR:n kuukausittain vai vuosittain?

Ei -- suhdeluku tulee samaksi kummallakin tavalla, kunhan tulo ja velanhoito mitataan samalta ajanjaksolta. Tämä laskuri käyttää läpi laskennan kuukausilukuja, mutta vuosittainen laskelma samoilta 12 kuukauden tulo- ja velanhoitoluvuilta antaisi identtisen DSCR:n.