Vuokra-Asuntolaskuri

Kassavirran, Tuottoprosentin ja Käteistuoton Arvioiminen

Vuokrakiinteistön kassavirta on se, mitä vuokrasta jää jäljelle, kun jokainen kulu — mukaan lukien asuntolaina — on maksettu. Syötä ostohinta, rahoitusehdot, odotettu vuokra ja käyttökustannukset, ja tämä laskuri näyttää kuukausittaisen kassavirran sekä tuottoprosentin ja käteistuoton, kaksi vakiomittaria, joita sijoittajat käyttävät kiinteistöjen vertailuun.

Kaava

1. Kuukausittainen kassavirta = $\vA{\text{Kuukausivuokra}} - \text{Kuukausikulut Yhteensä}$ (asuntolainaerä + kiinteistövero + vakuutus + taloyhtiömaksu + huolto + tyhjäkäyntivaraus + hallintomaksu).
2. Nettotoimintatuotto (NOI) = $\vA{\text{Vuosivuokra}} - \text{Vuosittaiset Käyttökulut}$, tarkoituksella jättäen pois asuntolainaerän — NOI kuvaa kiinteistöä itseään, riippumatta siitä, miten se on rahoitettu.
3. Tuottoprosentti = $\text{NOI} \div \vB{\text{Ostohinta}}$ — nopea tapa vertailla kiinteistöjä rahoituksesta riippumatta, vaikka se, mikä lasketaan “hyväksi” tuottoprosentiksi, vaihtelee merkittävästi markkinan mukaan.
4. Käteistuotto = $\text{Vuosikassavirta} \div \vC{\text{Sijoitettu Käteinen Yhteensä}}$ (käsiraha + sulkemiskustannukset) — tuotto sijoittajan omalle rahalle, toisin kuin kiinteistön kokonaisarvolle.

Laskuesimerkki

$\vB{250\,000\text{ \$}}$ kiinteistö, 20 %:n käsiraha, 6,5 %:n 30 vuoden asuntolaina, vuokrattuna $\vA{2\,200\text{ \$/kuukausi}}$ hinnasta, 3 000 $/vuosi kiinteistöveroa, 1 200 $/vuosi vakuutusta, 8 % huoltoa, 5 % tyhjäkäyntiä, 8 % hallintoa, ja 5 000 $ sulkemiskustannuksia:

1. Kuukausittainen asuntolainaerä (200 000 $:n lainalle): 1 264,14 $.
2. Kuukausikulut yhteensä (asuntolaina + vero + vakuutus + huolto + tyhjäkäynti + hallinto): 2 076,14 $.
3. Kuukausittainen kassavirta: $\vA{2,200} - 2,076.14 = 123.86$ — tämän kiinteistön ennustetaan tuottavan positiivista kassavirtaa näillä oletuksilla.
4. Vuosittainen NOI: 16 656 $, tuottoprosentti $16,656 \div \vB{250,000} = 6.66\%$.
5. Käteistuotto: 2,70 % todellisuudessa sijoitetusta $\vC{55\,000\text{ \$}}$:sta.

Keskeiset Huomioitavat Tekijät

• NOI ja kassavirta mittaavat eri asioita, ja molemmat ovat merkityksellisiä täydelle kuvalle. NOI kuvaa kiinteistön omaa tulontuottokykyä rahoituksesta riippumatta, mikä tekee tuottoprosentista hyödyllisen eri kiinteistöjen vertailuun tasapuolisesti — kassavirta (joka SISÄLTÄÄ asuntolainaerän) on se, mikä todella päätyy sijoittajan taskuun joka kuukausi, ja riippuu voimakkaasti siitä, miten tietty osto on rahoitettu.
• Tyhjäkäynti- ja huoltovaraukset ovat arvioita, jotka tasoittavat todellisen maailman epätasaisuutta, eivät takuita. Kiinteistö saattaa olla kuukausia ilman tyhjäkäyntiä ja sitten seistä tyhjänä jakson, tai olla ilman korjaustarvetta vuoden ja sitten vaatia suuren korjauksen — tässä käytetyt prosenttiperusteiset varaukset edustavat pitkän aikavälin keskiarvoa, ei sitä, mitä tapahtuu yhtenä tiettynä vuonna.
• Tuottoprosenttiodotukset vaihtelevat merkittävästi markkinan ja kiinteistötyypin mukaan. Yhdellä metropolialueella tai kiinteistöluokassa houkuttelevana pidetty tuottoprosentti voi näyttää epähoukuttelevalta toisessa — ei ole olemassa yhtä universaalia “hyvän” tuottoprosentin kynnysarvoa, minkä vuoksi tietyn kiinteistön tuottoprosentin vertaaminen vertailukelpoisiin paikallisiin kiinteistöihin on merkityksellisempää kuin sen vertaaminen yleiseen vertailuarvoon.
• Tämä laskuri arvioi toiminnallisen kassavirran, ei kokonaissijoitustuottoa. Se ei ota huomioon kiinteistön omaa arvonnousua ajan myötä eikä poistojen verohyötyjä, joista molemmat voivat merkittävästi lisätä vuokrakiinteistön todellista kokonaistuottoa pelkän kuukausittaisen kassavirran lisäksi — kannattaa ottaa huomioon osana täydempää sijoituskuvaa.

Yleiset Virheet

• Tyhjäkäynti- ja huoltovarausten aliarvioiminen kertaluonteisina kuluina jatkuvien varausten sijaan. Näiden prosenttiperusteisten erien ohittaminen, jotta kiinteistö näyttäisi kannattavammalta paperilla, tuottaa kassavirtaluvun, joka ei kestä todellista monivuotista omistusaikaa.
• Tuottoprosenttien vertaaminen hyvin erilaisten markkinoiden tai kiinteistötyyppien välillä ikään kuin ne tarkoittaisivat samaa asiaa. 5 %:n tuottoprosentti voi olla vahva yhdellä markkinalla ja heikko toisella — vertaa aina aidosti samankaltaisiin paikallisiin kiinteistöihin, älä yhteen “nyrkkisääntö”-lukuun.
• Unohdetaan, että käteistuotto mittaa vain todellisuudessa sijoitetun käteisen tuottoa, ei kiinteistön koko arvoa. Kiinteistö, jonka tuottoprosentti on vaatimaton, voi silti näyttää vahvan käteistuoton, jos se on rahoitettu pienellä käsirahalla, koska velkavipu muuttaa kahta mittaria eri tavoin.

Hyvä Tietää

• Haluatko tarkistaa itse asuntolainaerän yksityiskohtaisemmin, mukaan lukien koko lyhennysaikataulun? Asuntolainalaskuri erittelee pääoman, koron, verot ja vakuutuksen.
• Kiinnostaako, kuinka kauan kestäisi saada sijoitettu käteinen takaisin pelkän kassavirran avulla? Takaisinmaksuaikalaskuri löytää pisteen, jossa kertynyt kassavirta kattaa alkuperäisen sijoituksen.
• Harkitsetko oston rahoittamista sen sijaan olemassa olevan kiinteistön pääomaa vastaan? Asunnon Vakuusarvo-/HELOC-Laskuri arvioi, kuinka paljon voisit lainata ja millä erällä.