Bruttovuokrakerroin-laskuri

Vertaile Laskelmia

Lataukset

Sisältää tämän laskelman syötteet ja tulokset, sekä kaikki vertailemasi lisälaskelmat.

Vastuuvapauslauseke

Tämä laskuri tarjoaa arvioita vain tiedotustarkoituksessa, eikä se ole talous-, lääketieteellistä, oikeudellista tai veroneuvontaa. Jotkin tämän laskurin ja sen kuvausten luvut, raja-arvot ja muut yksityiskohdat voivat olla Yhdysvalloille ominaisia. Keskustele aina pätevän ammattilaisen kanssa omasta tilanteestasi.

Bruttovuokrakertoimen Laskeminen

Bruttovuokrakerroin (GRM) on nopea seulontasuhde, jota kiinteistösijoittajat käyttävät vertaillessaan kiinteistöjä ennen syvempää analyysiä. Syötä kiinteistön hinta ja sen bruttokuukausivuokratulo, ja tämä laskuri jakaa hinnan vuotuisella bruttovuokralla, mikä näyttää suunnilleen, kuinka monta vuotta bruttovuokraa tarvittaisiin ostohinnan saavuttamiseksi.

Kerroin jättää käyttökulut kokonaan huomiotta, toisin kuin tuottoprosentti (joka käyttää nettoliikevoittoa) — katso Vuokra-Asuntolaskuri -laskuri saadaksesi täydellisen tuottoprosentti- ja kassavirtaerittelyn, tai DSCR-laskuri -laskuri vertaillaksesi kiinteistön tuloa lainanantajan vaatimuksiin.

Kaava

Vuotuinen bruttovuokra = Kuukausivuokra × 12.
Bruttovuokrakerroin (GRM) = Kiinteistön Hinta ÷ Vuotuinen Bruttovuokra.

Laskuesimerkki

240 000 $ kiinteistön hinta ja 2 000 $ kuukausivuokra:

Vuotuinen bruttovuokra: 24 000 $ (2 000 $ × 12).
GRM: 10,00 (240 000 $ ÷ 24 000 $) — kestäisi noin 10 vuotta bruttovuokraa vastaamaan ostohintaa.

Keskeiset Huomioitavat Tekijät

Matalampi GRM ei automaattisesti tarkoita parempaa sijoitusta — kulut voivat silti kertoa eri tarinan. Kiinteistö, jolla on matala GRM mutta epätavallisen korkeat käyttökulut (vanhat järjestelmät, korkeat kiinteistöverot, lykätty huolto) voi olla huonompi sijoitus kuin korkeamman GRM:n kiinteistö, jolla on matalammat kulut — juuri tästä syystä GRM on tarkoitettu nopeaksi seulontasuodattimeksi, ei lopulliseksi päätöstyökaluksi.
GRM sopii parhaiten monien kiinteistöjen nopeaan vertailuun, minkä jälkeen valikoidaan syvempää analyysiä varten. Sen todellinen arvo on suuren ilmoitusmäärän nopeassa läpikäynnissä sen tunnistamiseksi, mitkä harvat ansaitsevat täyden tuottoprosentti- ja kassavirta-analyysin — lopullisen ostopäätöksen tekeminen pelkän GRM:n perusteella ohittaa analyysin, joka todellisuudessa määrittää kannattavuuden.
Vajaakäyttöaste ei sisälly GRM:ään, vaikka se vaikuttaa suoraan todelliseen tuloon. GRM olettaa bruttovuokraluvun kerättävän täysimääräisenä — kiinteistö, jolla on historiallisesti korkea vajaakäyttöaste tai vaikeasti vuokrattava yksikkötyyppi, tuottaa todellisuudessa vähemmän todellista tuloa kuin sen GRM yksinään antaisi olettaa.
Tyypillinen GRM-vaihteluväli eroaa aidosti kiinteistötyypin mukaan, ei vain alueen mukaan. Omakotitalovuokrilla, pienillä moniperheiskiinteistöillä ja suuremmilla kerrostaloilla voi kullakin olla erilaiset tyypilliset GRM-vaihteluvälit jopa samalla paikallisella markkinalla — vertaa kiinteistöä samankaltaisiin kiinteistötyyppeihin, älä vain samankaltaisiin sijainteihin.

Yleisiä Virheitä

GRM:n käsitteleminen täydellisenä kannattavuusmittarina. GRM jättää huomiotta kulut, tyhjäkäynnin, ja rahoituksen kokonaan — se on nopea ensimmäinen seulontatyökalu, ei korvaa täydellistä kassavirta-analyysiä.
GRM:n vertaaminen hyvin erilaisten markkinoiden välillä. Tyypilliset GRM-vaihteluvälit vaihtelevat suuresti alueen ja kiinteistötyypin mukaan — vertaa kiinteistön GRM:ää samankaltaisiin kiinteistöihin samalla alueella kiinteän universaalin tavoitteen sijaan.
Nettovuokran käyttäminen bruttovuokran sijaan. GRM käyttää erityisesti brutto- (ennen kuluja) vuokratuloa — nettoarvon sekoittaminen mukaan vääristäisi suhdetta ja tekisi siitä vertailukelvottoman siihen, miten GRM tavallisesti raportoidaan.

Hyödyllistä Tietoa

GRM ja tuottoprosentti vastaavat erilaisiin mutta toisiinsa liittyviin kysymyksiin — GRM jättää kulut kokonaan huomiotta, kun taas tuottoprosentti (jota Vuokra-Asuntolaskuri -laskuri käyttää) vähentää ne kiinteistön todellisen tuoton arvioimiseksi.
Koska GRM jättää rahoituksen kokonaan huomiotta, kahdella samalla GRM:llä olevalla kiinteistöllä voi silti olla hyvin erilainen kassavirta, kun asuntolaina otetaan huomioon — GRM:n yhdistäminen DSCR-laskuri -laskuriin antaa lainanantajan näkökulman siitä, riittääkö vuokra todella kattamaan velanhoitomaksut.
GRM on vain niin luotettava kuin sen laskemiseen käytetty vuokraluku — optimistinen vuokra-arvio todellisen allekirjoitetun vuokrasopimuksen tulon sijaan voi saada kiinteistön näyttämään paremmalta kuin se todellisuudessa on.

Lähde: Wikipedia: Gross Rent Multiplier.

Usein Kysytyt Kysymykset

Mikä on Bruttovuokrakerroin (GRM)?

GRM on nopea seulontasuhde, jota kiinteistösijoittajat käyttävät vertaillessaan kiinteistöjä ennen syvempää analyysiä. Se lasketaan Kiinteistön Hinta ÷ Vuotuinen Bruttovuokratulo, ja se näyttää suunnilleen, kuinka monta vuotta bruttovuokraa tarvittaisiin ostohinnan saavuttamiseksi -- ennen kulujen, rahoituksen, tai tyhjäkäynnin huomioimista.

Mikä on hyvä GRM?

Ei ole yhtä universaalia vastausta -- se vaihtelee markkinan, kiinteistötyypin, ja alueella tyypillisten kulujen mukaan. Alhaisempi GRM viittaa yleensä parempaan hintaan suhteessa vuokratuloon, mutta vertaa sitä aina samankaltaisiin kiinteistöihin samalla alueella kiinteän tavoitteen sijaan.

Miten GRM eroaa tuottoprosentista?

GRM käyttää bruttovuokratuloa ja jättää käyttökulut kokonaan huomiotta, mikä tekee siitä nopean ensimmäisen seulontatyökalun. Tuottoprosentti käyttää nettoliikevoittoa (kulujen jälkeen), mikä antaa täydellisemmän kuvan kiinteistön todellisesta tuotosta -- katso Vuokrakiinteistölaskuri saadaksesi täydellisen tuottoprosentti- ja kassavirtaerittelyn.