Velkatuottolaskuri

Vertaile Laskelmia

Lataukset

Sisältää tämän laskelman syötteet ja tulokset, sekä kaikki vertailemasi lisälaskelmat.

Vastuuvapauslauseke

Tämä laskuri tarjoaa arvioita vain tiedotustarkoituksessa, eikä se ole talous-, lääketieteellistä, oikeudellista tai veroneuvontaa. Jotkin tämän laskurin ja sen kuvausten luvut, raja-arvot ja muut yksityiskohdat voivat olla Yhdysvalloille ominaisia. Keskustele aina pätevän ammattilaisen kanssa omasta tilanteestasi.

Miten Velkatuotto Lasketaan

Velkatuotto on kaupallisen lainan nettotoimintatulos jaettuna lainan määrällä, prosentteina ilmaistuna. Syötä kiinteistön vuotuinen nettotoimintatulos ja lainan määrä, niin tämä laskuri laskee velkatuoton. Lisää tavoitevelkatuotto valinnaisessa osiossa — lainanantajasi vähimmäisvaatimus, jos tiedät sen — nähdäksesi enimmäislainan, jota tämä nettotoimintatulos tukisi kyseisellä kynnyksellä.

Velkatuotto jättää tarkoituksella kokonaan huomiotta koron ja lyhennysajan, toisin kuin velanhoitokate (DSCR). Juuri tästä syystä monet kaupalliset lainanantajat alkoivat käyttää sitä DSCR:n rinnalla vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen: DSCR voi näyttää keinotekoisen terveeltä lainassa, jolla on hyvin pitkä lyhennysaika tai pelkkä korkorakenne, mutta velkatuottoa ei voida manipuloida samalla tavalla — se välittää vain tulosta suhteessa itse lainapääomaan.

Keskeiset Huomioitavat Tekijät

Käytetty nettotoimintatulosluku on yhtä tärkeä kuin itse laskelma. Velkatuotto on vain niin luotettava kuin sen taustalla oleva nettotoimintatulos — liian optimistinen tulo- tai kuluennuste luotonmyöntövaiheessa voi saada kaupan näyttämään täyttävän lainanantajan vähimmäisvelkatuoton, vaikka kiinteistön todellinen, vakiintunut nettotoimintatulos ei täyttäisi sitä.
Velkatuotto jättää kokonaan huomiotta kiinteistön arvon, toisin kuin LTV. Matalalla tuottoprosentilla ostettu kiinteistö (korkea hinta suhteessa sen nettotoimintatulokseen) voi näyttää mukavalta laina-arvosuhteelta samalla kun se silti epäonnistuu velkatuottotestissä, koska velkatuotto vertaa nettotoimintatulosta vain lainan määrään, ei koskaan ostohintaan tai arvioituun arvoon.
Tämä mittari on vakio vakiintuneille, tuloa tuottaville kaupallisille kiinteistöille, ei tyypillisille yhden perheen asuntolainoille — jos arvioit ensisijaisen asunnon ostoa etkä kaupallista tai sijoituskiinteistöä, velkatuotto ei yleensä ole se luotonmyöntömittari, jota asuntolainanantaja käyttäisi.
Laina, joka täyttää vähimmäisvelkatuoton tänään, voi muuttua jälleenrahoitushaasteeksi myöhemmin, jos markkinoiden tuottoprosentit nousevat (painaen kiinteistöjen arvoja alaspäin suhteessa nettotoimintatulokseen) siihen mennessä, kun jälleenrahoitusta tarvitaan, vaikka kiinteistön omaan nettotoimintatulokseen ei tulisi muutosta — hyvä pitää mielessä lainalle, jonka suunnitelmaan kuuluu lähitulevaisuuden jälleenrahoitus.

Kaava

\text{Velkatuotto} = \frac{\text{Nettotoimintatulos}}{\text{Lainan Määrä}} \times 100\%

Uudelleenjärjestettynä ratkaisemaan enimmäislainan, jota annettu nettotoimintatulos tukee tavoitevelkatuotolla:

\text{Enimmäislaina} = \frac{\text{Nettotoimintatulos}}{\text{Tavoitevelkatuotto}}

Ratkaistu Esimerkki

Kiinteistö, jonka vuotuinen nettotoimintatulos on 120 000 $ ja laina 1 000 000 $:

Velkatuotto: $120,000 \div 1,000,000 \times 100\% = 12\%$ — yli yleisesti mainitun 10 %:n vähimmäisvaatimuksen, jota monet kaupalliset lainanantajat etsivät.
Tavoitevelkatuotolla 10% sama nettotoimintatulos tukisi enimmäislainaa $120,000 \div 0.10 = \$1,200,000$ .

Yleiset Virheet

Ennustetun (pro forma) nettotoimintatuloksen käyttäminen todellisen, toteutuneen nettotoimintatuloksen sijaan. Lainanantajat tekevät luotonmyöntöpäätöksen yleensä kiinteistön todellisen, viimeisen 12 kuukauden nettotoimintatuloksen perusteella, ei optimistisen tulevaisuuden ennusteen — laskelman tekeminen ylimitoitetulla tulevalla nettotoimintatuloksella voi saada kaupan näyttämään täyttävän vähimmäisvaatimuksen, vaikka nykyinen, todellinen luku ei täytä sitä.
Velkatuoton sekoittaminen DSCR:ään. Velkatuotto ei koskaan koske korkoa tai laina-aikaa; DSCR koskee. Laina voi läpäistä toisen testin ja epäonnistua toisessa täsmälleen samoilla luvuilla, joten tarkista molemmat, jos lainanantajasi vaatii molempia.
Oletetaan, että hyvä laina-arvosuhde tarkoittaa myös hyvää velkatuottoa. Koska velkatuotto jättää ostohinnan ja arvioidun arvon täysin huomiotta, matalalla tuottoprosentilla ostettu kiinteistö voi läpäistä laina-arvosuhdetestin mukavasti mutta silti epäonnistua lainanantajan vähimmäisvelkatuotossa — tarkista velkatuotto aina erikseen, älä laina-arvosuhteen korvikkeena.

Hyvä Tietää

Velkatuotto vastaa yhteen suppeaan kysymykseen, josta lainanantaja todella välittää: jos tämä laina menisi maksukyvyttömäksi tänään ja lainanantajan olisi saatava pääomansa takaisin puhtaasti kiinteistön tulosta, kuinka kauan se realistisesti kestäisi? 10 %:n velkatuotto tarkoittaa noin 10 vuoden nettotoimintatulosta lainamäärän takaisinsaamiseksi — mitä korkeampi velkatuotto, sitä nopeampi tämä teoreettinen takaisinsaanti on, ja juuri tästä syystä lainanantajat pitävät sitä lattiana eivätkä tavoitteena, johon pyritään mahdollisimman tarkasti.

Lähde: Wall Street Prep: Debt Yield.

Usein Kysytyt Kysymykset

Mikä on velkatuotto, ja miten se eroaa velanhoitokatteesta?

Velkatuotto on nettotoimintatulos ÷ lainan määrä. Toisin kuin DSCR-laskuri, se jättää koron ja lyhennysajan kokonaan huomiotta, joten sitä ei voida kasvattaa keinotekoisesti pidentämällä lainan takaisinmaksuaikaa tai käyttämällä pelkkää korkorakennetta -- juuri siksi monet kaupalliset lainanantajat alkoivat vaatia vähimmäisvelkatuottoa velanhoitokatteen ohella vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen.

Minkä velkatuoton lainanantajat yleensä vaativat?

Se vaihtelee lainanantajan, kiinteistötyypin ja markkinaolosuhteiden mukaan, mutta yleisesti mainittu vähimmäisvaatimus kaupallisille lainoille on noin 10%. Riskialttiimmat kiinteistötyypit tai löysemmät markkinat saattavat vaatia korkeampaa vähimmäistasoa, ja jotkin lainanantajat käyttävät velkatuottoa alarajana oman velanhoitokatevaatimuksensa ohella, ei erillisenä.

Voinko käyttää velkatuottoa löytääkseni kiinteistön tukeman enimmäislainan?

Kyllä -- koska velkatuotto on nettotoimintatulos ÷ lainan määrä, uudelleenjärjestely antaa lainan määrä = nettotoimintatulos ÷ velkatuotto. Syötä lainanantajasi vähimmäisvelkatuotto tämän laskurin valinnaiseen osioon nähdäksesi suurimman lainan, jota kiinteistösi nettotoimintatulos tukisi kyseisellä kynnyksellä.

Koskeeko velkatuotto tavallista asuntolainaa?

Ei -- velkatuotto on kaupallisen kiinteistösijoittamisen luotonmyöntömittari, jota käytetään vakiintuneille, tuloa tuottaville kiinteistöille. Tyypillinen yhden perheen asuntolaina arvioidaan kokonaan eri mittareilla, kuten velka-tulosuhteella.

Voiko kiinteistöllä olla hyvä LTV mutta huono velkatuotto?

Kyllä -- velkatuotto jättää kiinteistön arvon kokonaan huomiotta, toisin kuin LTV. Matalalla tuottoprosentilla ostettu kiinteistö (korkea hinta suhteessa sen nettotoimintatulokseen) voi näyttää mukavalta laina-arvosuhteelta samalla kun se silti epäonnistuu lainanantajan vähimmäisvelkatuottovaatimuksessa, koska velkatuotto vertaa nettotoimintatulosta vain lainan määrään, ei hintaan tai arvioituun arvoon.

Mitä nettotoimintatulosarvoa minun tulisi käyttää velkatuottoa laskettaessa?

Käytä kiinteistön todellista, toteutunutta viimeisen 12 kuukauden nettotoimintatulosta ennustetun tai pro forma -luvun sijaan -- lainanantajat tekevät luotonmyöntöpäätöksen yleensä todellisen, olemassa olevan tulon perusteella, ja optimistinen tulevaisuuden ennuste voi saada kaupan näyttämään täyttävän vähimmäisvelkatuoton, vaikka nykyinen luku ei täytä sitä.