FHA-/VA-Lainalaskuri

FHA- ja VA-lainojen maksujen laskeminen

FHA- ja VA-lainoilla on kummallakin oma valtion tukema vakuutusmaksurakenteensa — täysin erilainen kuin conventional-lainan PMI. Valitse lainaohjelmasi, syötä lainasumma, korko ja laina-aika, niin tämä laskuri arvioi täyden kuukausierän mukaan lukien kyseisen ohjelman erityiset ennakko- ja jatkuvat kustannukset.

FHA-lainat vaativat ennakko-asuntolainavakuutusmaksun (UFMIP), tyypillisesti rahoitettuna suoraan lainaan, sekä jatkuvan vuotuisen asuntolainavakuutusmaksun (MIP), joka veloitetaan kuukausittain — toisin kuin conventional-lainan PMI, FHA MIP:tä ei yleensä voi peruuttaa, kun kertyy tarpeeksi omaa pääomaa.

VA-lainat eivät veloita lainkaan kuukausittaista asuntolainavakuutusta — yksi VA-lainaohjelman tärkeimmistä eduista. Sen sijaan kertaluontoinen VA-rahoitusmaksu (myös tyypillisesti rahoitettuna lainaan) kattaa ohjelman kustannuksen.

Kaava

$$\vD{\text{Ennakkomaksu}} = \vA{\text{Lainasumma}} \times \vB{\text{Ennakkomaksuprosentti}}$$ $$\vE{\text{Rahoitettu Lainasumma}} = \vA{\text{Lainasumma}} + \vD{\text{Ennakkomaksu}}$$

Siitä eteenpäin pääoma ja korko käyttävät vakiomuotoista kiinteäkorkoista lyhennyskaavaa sovellettuna rahoitettuun summaan. FHA-lainat lisäävät kuukausittaisen MIP-maksun ($\vE{\text{Rahoitettu Lainasumma}} \times \vC{\text{Vuotuinen MIP-prosentti}} \div 12$); VA-lainat eivät lisää mitään muuta.

Laskuesimerkki

$300,000 laina 6,5 %:lla 30 vuodeksi:

FHA (1,75 % UFMIP, 0,55 % vuotuinen MIP):

1. Ennakkomaksu: $\vA{300,000} \times \vB{1.75\%} = \vD{\$5,250}$.
2. Rahoitettu lainasumma: $\vA{300,000} + \vD{5,250} = \vE{\$305,250}$.
3. Pääoma ja korko rahoitetusta summasta: ≈ $1,929/kk.
4. Kuukausittainen MIP: $\vE{305,250} \times \vC{0.55\%} \div 12 \approx \$140/\text{kk}$.
5. Kuukausierä yhteensä: $1,929 + 140 \approx \$2,069/\text{kk}$.

VA (2,15 % rahoitusmaksu, ei MIP:tä):

1. Ennakkomaksu: $\vA{300,000} \times \vB{2.15\%} = \vD{\$6,450}$.
2. Rahoitettu lainasumma: $\vA{300,000} + \vD{6,450} = \vE{\$306,450}$.
3. Kuukausierä yhteensä (vain pääoma ja korko, ei jatkuvaa asuntolainavakuutusta): ≈ $1,937/kk.

Keskeiset Huomioitavat Tekijät

• VA-rahoitusmaksun prosentit vaihtelevat käsirahan määrän mukaan sekä sen mukaan, onko kyseessä ensimmäinen vai myöhempi edun käyttökerta. Suurempi käsiraha yleensä alentaa rahoitusmaksuprosenttia, ja jotkin veteraanit saavat alennetun maksun myöhemmällä VA-lainalla — tarkista nykyinen julkaistu VA-hintataulukko omalle käsirahallesi ja käyttöhistoriallesi.
• Jotkin invalidiveteraanit on vapautettu VA-rahoitusmaksusta kokonaan. VA-invaliditeettikorvausta saavat veteraanit ovat yleisesti kokonaan vapautettuja rahoitusmaksusta — tämä laskuri ei mallinna tätä vapautusta, joten tarkista oma kelpoisuutesi suoraan VA:lta.
• FHA-lainat sallivat alemmat luottopisteet ja käsirahat kuin useimmat conventional-lainat, mikä on MIP:n taustalla oleva kompromissi. FHA:n lempeämmät kelpoisuusvaatimukset ovat juuri se syy, miksi se vaatii sekä ennakko- että jatkuvan vakuutusmaksun — vakuutus suojaa lainanantajaa ohjelman hyväksymää korkeampaa riskiprofiilia vastaan.
• Molemmilla lainatyypeillä on omat kiinteistön kelpoisuusvaatimuksensa pelkkien lainanottajan kelpoisuuksien lisäksi. FHA- ja VA-lainoissa sovelletaan molemmissa erityisiä kiinteistön kunto- ja arviointistandardeja — kiinteistö, joka ei täytä näitä standardeja, ei ehkä kelpaa kumpaankaan lainatyyppiin riippumatta lainanottajan omista taloudellisista kelpoisuuksista.

Yleiset Virheet

• FHA- tai VA-tarjouksen vertaaminen vain conventional-lainan korkoon lisäämättä ohjelman omia maksuja. Kuten yllä käsiteltiin, sekä FHA:n kuukausittainen MIP että VA:n rahoitusmaksu lisäävät todellisia, jatkuvia tai ennakkokustannuksia koron päälle — alempi näennäinen korko yhdessä ohjelmassa voi silti osoittautua kalliimmaksi, kun sen omat maksut otetaan huomioon.
• Oletetaan, että FHA:n asuntolainavakuutus peruuntuu aina, kun saavutetaan 20 %:n oma pääoma, samoin kuin conventional-lainan PMI. Kuten yllä oleva kysymys selittää, FHA MIP:n peruutussäännöt riippuvat kaupanteon yhteydessä maksetusta käsirahasta — monissa FHA-lainoissa se kestää koko laina-ajan riippumatta siitä, kuinka paljon omaa pääomaa myöhemmin kertyy.
• Ei tarkisteta, päteekö VA-rahoitusmaksun vapautus, ennen kuin oletetaan koko maksun olevan velkaa. Kuten yllä mainittiin, VA-invaliditeettikorvausta saavat veteraanit on yleisesti kokonaan vapautettu maksusta — tämä laskuri ei voi määrittää tätä kelpoisuutta puolestasi, joten kannattaa varmistaa asia VA:lta ennen kuin budjetoit koko maksun.
• Käytetään yhtä kiinteää VA-rahoitusmaksuprosenttia käsirahan koosta tai aiemmasta VA-lainan käytöstä riippumatta. Kuten yllä käsiteltiin, todellinen julkaistu hintataulukko vaihtelee molempien tekijöiden mukaan — ensimmäinen käyttökerta ilman käsirahaa ja myöhempi käyttökerta 10 %:n käsirahalla voivat päätyä hyvin erilaisiin maksuprosentteihin.

Hyödyllistä Tietoa

• FHA- ja VA-lainat ovat olemassa nimenomaan tehdäkseen asunnon omistamisesta saavutettavan lainanottajille, jotka eivät kelpaisi parhaisiin conventional-ehtoihin — tässä mallinnetut lisämaksut ovat kompromissi tästä lempeämmästä kelpoisuusrajasta, eivät mielivaltainen lisämaksu.
• Jälleenrahoittaminen conventional-lainaksi, kun on kertynyt tarpeeksi omaa pääomaa, on yleinen tapa päästä eroon FHA:n jatkuvasta MIP:stä lopullisesti sen sijaan, että odotettaisiin peruutusaikataulua — kannattaa verrata Jälleenrahoituslaskuriin, kun oman pääoman tilanne paranee.
• Tämä laskuri sopii luonnollisesti yhteen Asuntolainalaskurin (vertailuun conventional-lainan oman PITI-erittelyn kanssa) ja Käsirahalaskurin (nähdäksesi, miten suurempi käsiraha vaikuttaa sekä lainasummaasi että, VA-lainojen kohdalla, rahoitusmaksuprosenttiisi) kanssa.