Vuokraus Vs. Osto

Nettovarallisuuden Vertailu Vuokraamisen ja Ostamisen Välillä

Vuokraamista ja ostamista verrataan nettovarallisuustuloksena, ei vain kuukausikustannuksena — koska ostaminen kartuttaa omaa pääomaa kodissa, kun taas vuokraaminen vapauttaa käteistä sijoitettavaksi sen sijaan. Syötä kodin hinta, käsirahasi, asuntolainan korko, vastaava vuokra ja kuinka kauan aiot asua, ja tämä laskuri projisoi nettovarallisuutesi kummallakin vaihtoehdolla tuon ajanjakson lopussa.

Ostamis-puoli huomioi asuntolainaerän, jatkuvat kodin kustannukset (kiinteistövero, vakuutus ja huolto, yhdistettynä yhdeksi säädettäväksi prosentiksi, koska tarkat paikalliset prosentit vaihtelevat liikaa oletettaviksi), sekä kodin arvonnousun, vähennettynä sillä, mitä olisit yhä velkaa ja mitä sen myyminen maksaisi. Vuokraamis-puoli olettaa, että sijoitat kaiken käteisen, jonka ostaminen olisi vaatinut etukäteen (käsirahan ja sulkemiskustannukset), plus minkä tahansa määrän, jonka omistaminen maksaa enemmän kuin vuokraaminen tiettynä vuonna — vakiotapa kehystää vuokraamisen “vaihtoehtoiskustannus”-etu.

Kaava

Ostamisen nettovarallisuus vertailujakson lopussa:

$$\vE{\text{Ostamisen Nettovarallisuus}} = \vA{\text{Kodin Arvo}} \times (1 - \vB{\text{Myyntikustannus\%}}) - \vC{\text{Jäljellä Oleva Asuntolainasaldo}}$$

Vuokraamisen nettovarallisuus on sijoitussalkku, joka alkaa $\vD{\text{Käsiraha}} + \text{sulkemiskustannukset}$ ja kasvaa joka vuosi oletetulla sijoitustuotollasi, plus minkä tahansa määrän, jonka omistaminen olisi maksanut enemmän kuin vuokraaminen sinä vuonna (jos mitään):

$$\vF{\text{Vuokraamisen Nettovarallisuus}} = \text{kertynyt salkun arvo vertailujakson lopussa}$$

$\text{Nettotulos} = \vE{\text{Ostamisen Nettovarallisuus}} - \vF{\text{Vuokraamisen Nettovarallisuus}}$ (positiivinen suosii ostamista, negatiivinen suosii vuokraamista)

Tämä laskuri löytää myös tasapainovuoden — pisteen, jossa ostamisen nettovarallisuus ensin saavuttaa vuokraamisen, koska ostamisen suuremmat alkukustannukset tarkoittavat yleensä, että vuokraaminen näyttää paremmalta ensimmäisenä vuonna, mutta se voi kääntyä oman pääoman karttuessa ja vuokran noustessa.

Laskuesimerkki

400 000 $:n koti 20 %:n käsirahalla, 6,5 %:n 30 vuoden asuntolainalla, 2 %/vuosi yhdistetyillä kodin kustannuksilla, 3 %:n vuotuisella arvonnousulla, 3 %:n sulkemiskustannuksilla ja 6 %:n myyntikustannuksilla — verrattuna 1 800 $/kuukausi vuokraan, joka nousee 3 % vuodessa, 6 %:n sijoitustuotolla, 7 vuoden aikana:

1. Käsiraha: 80 000 $. Sulkemiskustannukset: 12 000 $. Molempien oletetaan olevan sijoitettuja, jos vuokraat sen sijaan.
2. 7 vuoden aikana koti nousee arvossa ja asuntolainasaldo pienenee, kartuttaen omaa pääomaa.
3. Katso oma tuloksesi yllä nähdäksesi, kumpi vaihtoehto voittaa tällä tietyllä aikavälillä — ja tasapainovuosi, jossa vastaus kääntyisi.

Keskeiset Huomioitavat Tekijät

• Aikajakso, jonka aiot asua, on yksittäin yksi suurimmista vaikuttajista siihen, kumpi vaihtoehto voittaa. Ostamisen suuret alkukustannukset (käsiraha, sulkemiskustannukset) jakautuvat useammalle vuodelle mitä kauemmin asut, kun taas lyhyt odotettu asumisaika keskittää nuo kustannukset harvempaan hyötyvuoteen — juuri tämän vuoksi tämän laskurin löytämä tasapainovuosi on yhtä tärkeä kuin lopullinen nettovarallisuusvertailu itsessään.
• Vuokraaminen tarjoaa joustavuutta, jota ostaminen ei tarjoa, mitä tämän laskurin dollaripohjainen vertailu ei suoraan tavoita. Kyky muuttaa helposti työmahdollisuuden vuoksi, ilman kodin myymisen aikaa ja kustannusta, on todellista arvoa pelkän nettovarallisuuden lisäksi — kannattaa punnita taloudellisen vertailun rinnalla, erityisesti henkilölle, jonka suunnitelmat ovat epävarmat.
• Kodinomistuksen ei-taloudelliset tekijät (vakaus, hallinta omasta tilasta, ei vuokranantajaa) ovat merkityksellisiä monille pelkän sijoitusvertailun lisäksi. Tämä laskuri keskittyy nimenomaan taloudelliseen/nettovarallisuuskysymykseen — henkilökohtainen, ei-taloudellinen arvo, jonka jotkut antavat kodinomistukselle (tai päinvastoin vuokraamisen pienemmälle vastuulle), on erillinen, oikeutettu näkökohta, jota tämä vertailu ei kvantifioi.
• Jokainen tässä oleva syöte on tavallinen, muokattava oletus, ei taattu ennuste. Arvonnousuprosentti, sijoitustuotto ja vuokran kasvu ovat kaikki aidosti epävarmoja monivuotisella aikahorisontilla — tämän laskurin ajaminen muutamalla eri oletusjoukolla (konservatiivinen tapaus ja optimistinen tapaus) antaa rehellisemmän kuvan kuin yhteen tulokseen luottaminen.

Yleisiä Virheitä

• Käsirahan vaihtoehtoiskustannuksen huomiotta jättäminen. Käsirahaan ja sulkemiskustannuksiin sidottu raha olisi muuten voitu sijoittaa — tämän laskurin “vuokraaminen”-skenaario nimenomaan hyvittää tuon summan sijoituksena, mikä tekee vertailusta reilun sen sijaan, että se automaattisesti suosisi ostamista.
• Oletetaan tämän päivän arvonnousuprosentin pysyvän vakaana vuosia. Kodin arvot eivät nouse suoraviivaisesti — yllä oleva arvonnousuoletus on suunnitteluarvio, ei ennuste, ja todellinen vastaus voi muuttua merkittävästi eri prosentilla.
• Myyntikustannusten unohtaminen nettovarallisuutta vertaillessa. Kiinteistönvälittäjän provisiot ja sulkemiskustannukset tulevalle myynnille (yleisesti 6-10 % myyntihinnasta) vähentävät sitä, mitä ostaminen todellisuudessa tuottaa sinulle — tämä laskuri vähentää ne jo, mutta ne on helppo unohtaa, kun vertailee kahta polkua käsin.

Hyvä Tietää

• Haluatko tarkistaa, sopiiko tietty asuntolainaerä budjettiisi ennen tämän vertailun tekemistä? Asuntolainan Kohtuuhintaisuuslaskuri arvioi, kuinka paljon voit mukavasti maksaa.
• Kiinnostaako tarkka kuukausierä ja koko lyhennysaikataulu tietylle lainamäärälle? Asuntolainalaskuri erittelee pääoman, koron, verot ja vakuutuksen.
• Vuokraatko kämppiskavereiden kanssa ja haluat nähdä, miten itse vuokra jaetaan? Vuokranjaon Laskuri jakaa vuokramäärän oikeudenmukaisesti useamman henkilön kesken.