किराये की संपत्ति

नकदी प्रवाह, कैप दर, और कैश-ऑन-कैश प्रतिफल का अनुमान लगाना

एक किराये की संपत्ति का नकदी प्रवाह वह है जो हर खर्च — मॉर्गेज सहित — का भुगतान करने के बाद किराए से बचता है। खरीद मूल्य, वित्तपोषण शर्तें, अपेक्षित किराया, और परिचालन व्यय दर्ज करें, और यह कैलकुलेटर मासिक नकदी प्रवाह को कैप दर और कैश-ऑन-कैश प्रतिफल के साथ दिखाता है, दो मानक मीट्रिक जो निवेशक संपत्तियों की तुलना करने के लिए उपयोग करते हैं।

सूत्र

1. मासिक नकदी प्रवाह = $\vA{\text{मासिक किराया}} - \text{कुल मासिक लागतें}$ (मॉर्गेज भुगतान + संपत्ति कर + बीमा + HOA + रखरखाव + रिक्ति भत्ता + प्रबंधन शुल्क)।
2. निवल परिचालन आय (NOI) = $\vA{\text{वार्षिक किराया}} - \text{वार्षिक परिचालन व्यय}$, जानबूझकर मॉर्गेज भुगतान को छोड़कर — NOI संपत्ति का स्वयं वर्णन करता है, इसके वित्तपोषण के तरीके से स्वतंत्र।
3. कैप दर = $\text{NOI} \div \vB{\text{खरीद मूल्य}}$ — वित्तपोषण की परवाह किए बिना संपत्तियों की तुलना करने का एक त्वरित तरीका, हालाँकि “अच्छी” कैप दर के रूप में क्या गिना जाता है यह बाज़ार के अनुसार काफी भिन्न होता है।
4. कैश-ऑन-कैश प्रतिफल = $\text{वार्षिक नकदी प्रवाह} \div \vC{\text{कुल निवेशित नकद}}$ (डाउन पेमेंट + समापन लागतें) — संपत्ति के कुल मूल्य के विपरीत, निवेशक के अपने पैसे पर प्रतिफल।

हल किया गया उदाहरण

$\vB{\$250,000}$ की एक संपत्ति, 20% डाउन, एक 6.5% 30-वर्षीय मॉर्गेज, $\vA{\$2,200\text{/माह}}$ पर किराए पर, $3,000/वर्ष संपत्ति कर, $1,200/वर्ष बीमा, 8% रखरखाव, 5% रिक्ति, 8% प्रबंधन, और $5,000 समापन लागतों के साथ:

1. मासिक मॉर्गेज भुगतान ($200,000 ऋण पर): $1,264.14।
2. कुल मासिक व्यय (मॉर्गेज + कर + बीमा + रखरखाव + रिक्ति + प्रबंधन): $2,076.14।
3. मासिक नकदी प्रवाह: $\vA{2,200} - 2,076.14 = 123.86$ — इन धारणाओं पर इस संपत्ति के सकारात्मक नकदी प्रवाह का अनुमान है।
4. वार्षिक NOI: $16,656, $16,656 \div \vB{250,000} = 6.66\%$ की कैप दर के लिए।
5. कैश-ऑन-कैश प्रतिफल: वास्तव में निवेशित $\vC{\$55,000}$ पर 2.70%।

ध्यान रखने योग्य मुख्य बातें

• NOI और नकदी प्रवाह अलग-अलग चीज़ें मापते हैं, और एक पूर्ण तस्वीर के लिए दोनों मायने रखते हैं। NOI वित्तपोषण से स्वतंत्र संपत्ति की अपनी आय-उत्पादक क्षमता का वर्णन करता है, जो कैप दर को समान आधार पर विभिन्न संपत्तियों की तुलना करने के लिए उपयोगी बनाता है — नकदी प्रवाह (जिसमें मॉर्गेज भुगतान शामिल है) वह है जो वास्तव में हर महीने निवेशक की जेब में उतरता है, और यह इस पर भारी निर्भर करता है कि विशिष्ट खरीद का वित्तपोषण कैसे किया जाता है।
• रिक्ति और रखरखाव भत्ते अनुमान हैं जो वास्तविक-दुनिया की असमानता को सुचारू करते हैं, गारंटी नहीं। एक संपत्ति महीनों बिना रिक्ति के जा सकती है और फिर एक अवधि के लिए खाली बैठ सकती है, या एक साल तक कोई मरम्मत की आवश्यकता नहीं हो सकती और फिर एक बड़ी मरम्मत की आवश्यकता हो सकती है — यहां उपयोग किए गए प्रतिशत-आधारित भत्ते एक दीर्घकालिक औसत का प्रतिनिधित्व करते हैं, किसी एक विशिष्ट वर्ष में क्या होता है उसका नहीं।
• कैप दर की अपेक्षाएं बाज़ार और संपत्ति के प्रकार के अनुसार काफी भिन्न होती हैं। एक मेट्रो क्षेत्र या संपत्ति वर्ग में आकर्षक मानी जाने वाली कैप दर दूसरे में अनाकर्षक लग सकती है — कोई एक सार्वभौमिक “अच्छी” कैप दर सीमा नहीं है, यही कारण है कि एक विशिष्ट संपत्ति की कैप दर की तुलना तुलनीय स्थानीय संपत्तियों से करना एक सामान्य बेंचमार्क से तुलना करने की तुलना में अधिक मायने रखता है।
• यह कैलकुलेटर परिचालन नकदी प्रवाह का अनुमान लगाता है, कुल निवेश रिटर्न का नहीं। यह समय के साथ संपत्ति की अपनी सराहना या मूल्यह्रास के कर लाभों को ध्यान में नहीं रखता, दोनों ही अकेले मासिक नकदी प्रवाह से परे एक किराये की संपत्ति के कुल वास्तविक-दुनिया रिटर्न में महत्वपूर्ण रूप से जोड़ सकते हैं — अधिक पूर्ण निवेश तस्वीर के हिस्से के रूप में विचार करने लायक।

सामान्य गलतियाँ

• रिक्ति और रखरखाव भत्तों को निरंतर भत्तों के बजाय एक बार की लागत के रूप में कम आंकना। संपत्ति को कागज पर अधिक लाभदायक दिखाने के लिए इन प्रतिशत-आधारित मदों को छोड़ना एक ऐसा नकदी प्रवाह आंकड़ा उत्पन्न करता है जो वास्तविक बहु-वर्षीय होल्डिंग अवधि में टिकता नहीं है।
• बहुत भिन्न बाज़ारों या संपत्ति प्रकारों में कैप दरों की तुलना करना जैसे कि उनका मतलब एक ही हो। 5% की कैप दर एक बाज़ार में मजबूत और दूसरे में कमज़ोर हो सकती है — हमेशा वास्तव में समान स्थानीय संपत्तियों से तुलना करें, एक ही “अंगूठे के नियम” वाले आंकड़े से नहीं।
• यह भूल जाना कि कैश-ऑन-कैश प्रतिफल केवल वास्तव में निवेशित नकद पर प्रतिफल मापता है, संपत्ति के पूर्ण मूल्य पर नहीं। एक मामूली कैप दर वाली संपत्ति फिर भी एक मजबूत कैश-ऑन-कैश प्रतिफल दिखा सकती है यदि इसे एक छोटे डाउन पेमेंट से वित्तपोषित किया जाता है, क्योंकि लीवरेज दोनों मीट्रिक को अलग-अलग तरीके से बदलता है।

जानने योग्य बातें

• क्या आप मॉर्गेज भुगतान को स्वयं अधिक विस्तार से जांचना चाहते हैं, जिसमें एक पूर्ण परिशोधन अनुसूची भी शामिल हो? गृह ऋण कैलकुलेटर मूलधन, ब्याज, कर, और बीमा का विवरण देता है।
• क्या आप उत्सुक हैं कि केवल नकदी प्रवाह के माध्यम से निवेशित नकद को वापस पाने में कितना समय लगेगा? पेबैक पीरियड कैलकुलेटर वह बिंदु ढूंढता है जहां संचित नकदी प्रवाह प्रारंभिक निवेश को कवर करता है।
• क्या आप इसके बजाय किसी मौजूदा संपत्ति की इक्विटी के खिलाफ खरीद को वित्तपोषित करने पर विचार कर रहे हैं? गृह इक्विटी / HELOC कैलकुलेटर अनुमान लगाता है कि आप कितना उधार ले सकते हैं और किस भुगतान पर।