Ипотечных Пунктов

Определение Точки Безубыточности Предоплаченных Процентов

Дисконтный пункт — это комиссия, уплачиваемая кредитору при закрытии сделки — всегда ровно 1% от суммы вашего кредита — в обмен на более низкую процентную ставку на весь срок кредита. Введите сумму кредита, ставку, которую вы получили бы без пунктов, (более низкую) ставку, которую вы получили бы, заплатив за пункты, и сколько пунктов вы покупаете, и этот калькулятор определит первоначальные затраты, итоговую ежемесячную экономию и сколько месяцев потребуется, чтобы эта экономия окупила то, что вы заплатили.

Покупка пунктов — это по сути предоплата процентов. Она окупается только в том случае, если вы сохраните кредит достаточно долго после точки безубыточности ниже — продажа, рефинансирование или досрочное погашение кредита может означать, что вы заплатили за скидку, которую так и не использовали полностью.

Формула

Оба ежемесячных платежа используют стандартную формулу амортизации с фиксированной ставкой:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

где $\vB{r}$ — месячная процентная ставка (годовая ставка ÷ 12), а $\vC{n}$ — количество ежемесячных платежей — рассчитано один раз по ставке без пунктов и один раз по льготной ставке.

$$\vD{\text{Стоимость Пунктов}} = \vA{\text{Сумма Кредита}} \times \frac{\text{Приобретённые Пункты}}{100}$$ $$\text{Месяцы до Окупаемости} = \frac{\vD{\text{Стоимость Пунктов}}}{\text{Ежемесячная Экономия}}$$

Только когда льготная ставка действительно даёт более низкий ежемесячный платёж.

Пример Расчёта

Кредит на $300 000, 7% без пунктов против 6,5% при покупке 2 пунктов, на срок 30 лет:

1. Ежемесячный платёж без пунктов: около $1995,91.
2. Ежемесячный платёж с пунктами: около $1896,20.
3. Стоимость пунктов: 2% от $300 000 = $6000.
4. Ежемесячная экономия: около $99,70.
5. Окупаемость: $6000 ÷ $99,70 ≈ 60 месяцев (5 лет).
6. За весь 30-летний срок покупка пунктов экономит примерно $29 893 с учётом первоначальных затрат в $6000 — но только потому, что кредит длится намного дольше 5-летней точки безубыточности. Кредит, погашенный или рефинансированный раньше, обошёлся бы дороже с пунктами, чем без них.

Ключевые Факторы, Которые Следует Учитывать

• Дисконтные пункты во многих случаях подлежат налоговому вычету, что меняет фактический расчёт окупаемости. Пункты, уплаченные по ипотеке на покупку основного жилья, часто подлежат вычету как ипотечные проценты в год уплаты, при соблюдении правил IRS — это может заметно сократить реальный период окупаемости по сравнению с указанными здесь цифрами до налогообложения, хотя конкретный налоговый режим зависит от индивидуальных обстоятельств.
• Кредитные скидки (lender credits) работают в противоположном направлении по сравнению с пунктами — более высокая ставка в обмен на возврат наличных при закрытии сделки. Некоторые заёмщики, которым не хватает наличных при закрытии, но которые планируют сохранить более низкую ставку недолго, намеренно выбирают кредитную скидку вместо пунктов — это зеркальное отражение решения о дисконтных пунктах, которое анализирует этот калькулятор.
• Снижение ставки за пункт варьируется в зависимости от кредитора, кредитной программы и рыночных условий. Не существует универсального правила «0,25% за пункт» — всегда используйте фактическую ставку, которую конкретный кредитор указывает для конкретного числа пунктов, поскольку реальная зависимость между купленными пунктами и снижением ставки отличается от одного кредитного предложения к другому.
• Насколько вероятно, что вы переедете, продадите жильё или рефинансируете кредит до точки безубыточности, — самый важный фактор в этом решении. Покупка дисконтного пункта — это ставка на то, что вы сохраните кредит достаточно долго, чтобы окупить первоначальные затраты — чем короче и менее определённо ваше ожидаемое время проживания в доме, тем менее привлекательной обычно становится покупка пунктов, даже если рассчитанный период окупаемости выглядит разумно на бумаге.

Частые Ошибки

• Предположение, что каждый пункт снижает ставку на одинаковую фиксированную величину. Снижение ставки за пункт зависит от кредитора и рыночных условий — всегда используйте реальную ставку, которую предлагает ваш кредитор за определённое количество пунктов, а не общую оценку.
• Игнорирование того, как долго вы фактически сохраните кредит. Период безубыточности — это всё решение здесь — пункты, купленные незадолго до планируемого переезда или рефинансирования, это деньги, потраченные на скидку, которую вы никогда полностью не окупите.
• Сравнение только первоначальных затрат, а не полной картины срока кредита. Более низкий ежемесячный платёж кажется очевидной выгодой, но настоящий вопрос в том, превышает ли общая экономия за весь срок кредита то, что вы заплатили заранее — именно это и показывает сравнение за весь срок выше.

Полезно Знать

• Нужна полная разбивка ежемесячного платежа для любой из ставок, включая налоги и страхование? Ипотечный Калькулятор показывает полную картину PITI.
• Рассматриваете пункты при рефинансировании, а не при новом кредите на покупку? Калькулятор Рефинансирования сравнивает расходы на закрытие сделки при полном рефинансировании с новым платежом.
• Выбираете между пунктами и большим первоначальным взносом? Калькулятор Первоначального Взноса показывает, как больший первоначальный взнос меняет сумму кредита и PMI.