PMI

Рекомендации

Ставки PMI варьируются в зависимости от кредитора, кредитного рейтинга и отношения кредита к стоимости -- узнайте у вашего кредитора вашу реальную предложенную ставку, а не полагайтесь на оценку.
Федеральный закон позволяет вам ЗАПРОСИТЬ отмену, как только вы достигнете 80% отношения кредита к стоимости (на два пункта раньше автоматического порога в 78%) -- уточните у вашего обслуживающего кредитора, поскольку это не всегда удаляется автоматически в этот более ранний момент.

Сравнение Расчётов

Скачивания

Включает ваши данные и результаты этого расчёта, а также все дополнительные расчёты, которые вы сравнивали.

Отказ от Ответственности

Этот калькулятор предоставляет оценки исключительно в информационных целях и не является финансовой, медицинской, юридической или налоговой консультацией. Некоторые цифры, пороговые значения и другие детали, используемые в этом калькуляторе и его описаниях, могут относиться конкретно к США. Всегда консультируйтесь с квалифицированным специалистом по вашей конкретной ситуации.

Превращение Отношения Кредита к Стоимости в Ежемесячную Стоимость PMI и График Отмены

PMI (частное ипотечное страхование) — это годовая ставка, применяемая к остатку вашего кредита и начисляемая ежемесячно, которая автоматически прекращается, когда ваш остаток снижается до 78% первоначальной стоимости дома. Введите сумму кредита, стоимость дома и ставку PMI, чтобы оценить ежемесячную стоимость, затем добавьте процентную ставку и срок кредита, чтобы спрогнозировать, сколько лет вы будете фактически платить его, прежде чем достигнете этого порога отмены в 78%.

Это отличается от калькулятора Ипотечный Калькулятор, который принимает ежемесячную сумму PMI как простой ввод, а не оценивает её — результат этого калькулятора предназначен для ввода непосредственно в это поле.

Формула

\vC{\text{Ежемесячный PMI}} = \frac{\vA{\text{Сумма Кредита}} \times \vB{\text{Годовая Ставка PMI \%}}}{12}

\vD{\text{Отношение Кредита к Стоимости}} = \frac{\vA{\text{Сумма Кредита}}}{\text{Стоимость Дома}} \times 100

Количество месяцев, оставшихся до отмены, получается путём амортизации кредита месяц за месяцем, пока остаток не снизится до 78% первоначальной стоимости дома — для этого шага не существует короткого пути с замкнутой формулой, поскольку он зависит от собственной процентной ставки и срока кредита.

Решённый Пример

Кредит на $240 000 для дома стоимостью $250 000 (отношение кредита к стоимости 96%), при годовой ставке PMI 0,75%, процентной ставке 6,5% и сроке 30 лет:

Ежемесячный PMI: $\vC{240,000 \times 0.0075 \div 12} = \$150,00$ .
Годовой PMI: $150.00 \times 12 = \$1,800,00$ .
Остаток достигает 78% стоимости дома ($195 000) примерно через 140 месяцев (11,7 лет), что составляет в общей сложности около $21 000 выплаченного PMI за этот период.

Источник: Бюро финансовой защиты потребителей США: Что такое частное ипотечное страхование?

Ключевые Факторы, Которые Следует Учитывать

PMI защищает кредитора, а не заёмщика, хотя платит за него заёмщик. Если заёмщик допускает дефолт, PMI компенсирует кредитору его убыток по кредиту — это не даёт никакой выгоды или выплаты самому заёмщику, поэтому обычно стоит отменить его как можно скорее по закону.
Заёмщик часто может запросить отмену PMI раньше, чем автоматический порог в 78%, который оценивает этот калькулятор. Федеральный закон, как правило, позволяет запросить отмену, как только остаток кредита достигнет 80% первоначальной стоимости дома (на несколько процентных пунктов раньше автоматического порога 78%), при условии что платежи вносятся вовремя — активный запрос отмены, а не ожидание автоматического срабатывания, может немного сократить время, прогнозируемое этим калькулятором.
Рост стоимости дома может достичь порога отмены быстрее, чем один только запланированный график погашения кредита. Если рыночная стоимость дома заметно вырастет после покупки, новая оценка, показывающая эту более высокую стоимость, иногда может дать заёмщику право на отмену PMI раньше, чем график, основанный на первоначальной стоимости, который прогнозирует этот калькулятор — хотя кредиторы обычно требуют, чтобы прошло определённое минимальное время, и часто требуют профессиональной оценки для подтверждения.
Больший первоначальный взнос полностью избавляет от PMI, что стоит взвесить относительно других способов использования тех же денег. Поскольку PMI существует именно потому, что первоначальный взнос оказался ниже 20%, достижение этого порога заранее (через больший первоначальный взнос или дополнительный “пигибэк”-кредит) полностью устраняет эту стоимость — хотя это означает вложение большего количества наличных при закрытии сделки вместо их инвестирования или сохранения в ликвидной форме.

Распространённые Ошибки

Предположение, что PMI отменяется автоматически в момент, когда остаток пересекает 78%. Порог в 78% основан на первоначальном графике амортизации кредита, а не на дополнительных платежах, сделанных по пути — заёмщику, который платил быстрее графика, обычно нужно активно запросить отмену, а не ждать автоматического срабатывания.
Забывание, что снижение стоимости дома может отодвинуть дату отмены, а не приблизить её. Этот калькулятор прогнозирует график на основе первоначальной стоимости дома — если дом действительно потерял в стоимости с момента покупки, кредитор может потребовать новую оценку перед отменой PMI даже после достижения отметки в 78%, основанной на первоначальной стоимости.
Путаница между PMI и страховым взносом по ипотечному страхованию (MIP) для кредита FHA. PMI применяется к обычным кредитам и может быть отменено после накопления достаточного собственного капитала; кредиты FHA используют другое страхование (MIP) со своими отдельными, часто более строгими правилами отмены — эти два варианта нельзя использовать взаимозаменяемо при оценке того, когда закончатся расходы на страхование.

Полезно Знать

Решаете, какой первоначальный взнос сделать, чтобы вообще избежать PMI? Калькулятор Первоначального Взноса находит первоначальный взнос, необходимый для достижения целевого отношения кредита к стоимости.
Нужна полная картина ежемесячного платежа после того, как вы узнали стоимость PMI? Ипотечный Калькулятор объединяет основной долг, проценты, налоги, страхование и PMI в один платёж.
Хотите увидеть текущее отношение кредита к стоимости напрямую из остатка и стоимости дома? Калькулятор Соотношения Кредита к Стоимости (LTV) вычисляет отношение кредита к стоимости для ипотеки или рефинансирования.

Источник: Бюро финансовой защиты потребителей США: Что такое частное ипотечное страхование?.

Часто Задаваемые Вопросы

Чем это отличается от Ипотечного Калькулятора?

Калькулятор Ипотечный Калькулятор позволяет ввести ежемесячную сумму PMI как часть полной разбивки платежей, но у него нет способа оценить, какова эта сумма на самом деле, или когда она может исчезнуть. Этот калькулятор отвечает на оба этих вопроса напрямую -- оцените здесь свою стоимость PMI, а затем введите результат в собственное поле PMI Ипотечного Калькулятора для полной картины платежей.

Когда PMI действительно исчезает?

По федеральному закону (Homeowners Protection Act) ваш кредитор обязан автоматически отменить PMI, как только остаток вашего кредита амортизируется до 78% первоначальной стоимости дома, при условии, что вы своевременно вносите платежи. Вы также можете ЗАПРОСИТЬ отмену на два пункта раньше, при 80% отношении кредита к стоимости -- это не автоматически, поэтому вам нужно попросить об этом.

Почему процентная ставка влияет на то, как долго я буду платить PMI?

Более высокая процентная ставка означает, что большая часть каждого ежемесячного платежа идёт на проценты, а не на основной долг, поэтому остаток кредита снижается медленнее -- это отодвигает момент, когда он пересекает порог отмены в 78%, продлевая срок, в течение которого вы будете должны PMI, даже если сама ежемесячная стоимость PMI не меняется.

PMI