Кредит FHA / VA

Расчёт Платежей по Кредитам FHA и VA

Кредиты FHA и VA имеют собственную структуру страховых сборов, обеспеченных государством — совершенно отличную от PMI обычного кредита. Выберите вашу кредитную программу, введите сумму кредита, ставку и срок, и этот калькулятор оценит ваш полный ежемесячный платёж, включая специфичные для этой программы первоначальные и текущие расходы.

Кредиты FHA требуют первоначальную ипотечную страховую премию (UFMIP), обычно финансируемую напрямую в кредит, плюс текущую годовую ипотечную страховую премию (MIP), взимаемую ежемесячно — в отличие от обычного PMI, MIP FHA обычно нельзя отменить, даже когда у вас накопится достаточно собственного капитала.

Кредиты VA вообще не взимают ежемесячное ипотечное страхование — одно из главных преимуществ программы кредитов VA. Вместо этого разовый сбор VA за финансирование (также обычно финансируемый в кредит) покрывает стоимость программы.

Формула

$$\vD{\text{Первоначальный Сбор}} = \vA{\text{Сумма Кредита}} \times \vB{\text{Ставка Первоначального Сбора}}$$ $$\vE{\text{Профинансированная Сумма Кредита}} = \vA{\text{Сумма Кредита}} + \vD{\text{Первоначальный Сбор}}$$

Оттуда основная сумма и проценты используют стандартную формулу амортизации с фиксированной ставкой, применённую к профинансированной сумме. Кредиты FHA добавляют ежемесячный сбор MIP ($\vE{\text{Профинансированная Сумма Кредита}} \times \vC{\text{Годовая Ставка MIP}} \div 12$); кредиты VA не добавляют ничего сверх этого.

Пример Расчёта

Кредит 300 000 $ под 6,5% на 30 лет:

FHA (1,75% UFMIP, 0,55% годовой MIP):

1. Первоначальный сбор: $\vA{300,000} \times \vB{1.75\%} = \vD{5,250\text{ }\$}$.
2. Профинансированная сумма кредита: $\vA{300,000} + \vD{5,250} = \vE{305,250\text{ }\$}$.
3. Основная сумма и проценты на профинансированную сумму: ≈ 1929 $/месяц.
4. Ежемесячный MIP: $\vE{305,250} \times \vC{0.55\%} \div 12 \approx 140\text{ }\$/\text{месяц}$.
5. Общий ежемесячный платёж: $1,929 + 140 \approx 2,069\text{ }\$/\text{месяц}$.

VA (2,15% сбор за финансирование, без MIP):

1. Первоначальный сбор: $\vA{300,000} \times \vB{2.15\%} = \vD{6,450\text{ }\$}$.
2. Профинансированная сумма кредита: $\vA{300,000} + \vD{6,450} = \vE{306,450\text{ }\$}$.
3. Общий ежемесячный платёж (только основная сумма и проценты, без текущего ипотечного страхования): ≈ 1937 $/месяц.

Ключевые Факторы, Которые Следует Учитывать

• Ставки сбора VA за финансирование зависят от размера первоначального взноса и от того, используется ли льгота впервые или повторно. Больший первоначальный взнос обычно снижает процент сбора за финансирование, а некоторые ветераны имеют право на сниженный сбор при повторном получении кредита VA — проверьте актуальный опубликованный тарифный график VA для вашего конкретного первоначального взноса и истории использования льготы.
• Некоторые ветераны с инвалидностью полностью освобождены от сбора VA за финансирование. Ветераны, получающие компенсацию VA по инвалидности, как правило, полностью освобождены от сбора за финансирование — этот калькулятор не учитывает такое освобождение, поэтому уточните своё право на него непосредственно в VA.
• Кредиты FHA допускают более низкий кредитный рейтинг и первоначальный взнос, чем большинство обычных кредитов, и именно это компенсирует MIP. Более мягкие требования FHA к квалификации — как раз причина, по которой требуется и первоначальная, и текущая страховая премия — страхование защищает кредитора от более высокого профиля риска, который принимает программа.
• Оба типа кредита имеют собственные требования к пригодности недвижимости, помимо требований к самому заёмщику. И FHA, и VA применяют определённые стандарты состояния недвижимости и оценки — недвижимость, не соответствующая этим стандартам, может не подойти ни под один из типов кредита независимо от собственной финансовой квалификации заёмщика.

Частые Ошибки

• Сравнивать предложение FHA или VA только по ставке обычного кредита, не добавляя собственные сборы программы. Как было сказано выше, и ежемесячный MIP FHA, и сбор VA за финансирование добавляют реальные, текущие или первоначальные расходы сверх процентной ставки — более низкая номинальная ставка по одной программе всё равно может оказаться дороже, если учесть её собственные сборы.
• Предполагать, что ипотечное страхование FHA всегда отменяется по достижении 20% собственного капитала, как и обычный PMI. Как объясняется в вопросе выше, правила отмены MIP FHA зависят от первоначального взноса, сделанного при закрытии сделки — для многих кредитов FHA оно длится весь срок кредита независимо от того, сколько собственного капитала накопится позже.
• Не проверять, применяется ли освобождение от сбора VA за финансирование, прежде чем предполагать, что полагается полный сбор. Как отмечено выше, ветераны, получающие компенсацию VA по инвалидности, как правило, полностью освобождены от сбора — этот калькулятор не может определить это право за вас, поэтому стоит уточнить это в VA перед планированием бюджета на полный сбор.
• Использовать единую фиксированную ставку сбора VA за финансирование независимо от размера первоначального взноса или предыдущего использования кредита VA. Как было сказано выше, фактически опубликованный тарифный график варьируется по обоим этим факторам — первое использование без первоначального взноса и повторное использование с 10% взносом могут привести к очень разным процентам сбора.

Полезно Знать

• Кредиты FHA и VA существуют специально для того, чтобы сделать владение жильём доступным для заёмщиков, которые не подошли бы под лучшие условия обычных кредитов — дополнительные сборы, смоделированные здесь, — это компенсация за более мягкий порог квалификации, а не произвольная надбавка.
• Рефинансирование в обычный кредит после накопления достаточного собственного капитала — распространённый способ окончательно избавиться от текущего MIP FHA, вместо того чтобы ждать графика отмены — стоит сравнить с Калькулятором Рефинансирования, как только улучшится ваша позиция по собственному капиталу.
• Этот калькулятор естественно сочетается с Ипотечным Калькулятором (для сравнения с собственной разбивкой PITI обычного кредита) и Калькулятором Первоначального Взноса (чтобы увидеть, как больший первоначальный взнос влияет как на сумму вашего кредита, так и, для кредитов VA, на ставку сбора за финансирование).