Ters İpotekten Elde Edilebilecek Nakdi Tahmin Etmek
Ters ipotek, 62 yaş ve üzeri ev sahiplerinin evlerindeki özkaynağın bir kısmını aylık ödeme yapmadan nakde çevirmelerine olanak tanır — bunun yerine kredi bakiyesi zamanla büyür ve yalnızca borçlu sattığında, kalıcı olarak taşındığında veya vefat ettiğinde geri ödenir. Ev değerinizi, yaşınızı, varsa mevcut ipotek bakiyenizi ve tahmini anapara limiti faktörünü girerek yaklaşık ne kadar nakde erişebileceğinizi görebilirsiniz.
Bu, geleneksel bir konut kredisi veya HELOC’u kapsayan Konut Özsermayesi / HELOC Hesaplayıcı hesaplayıcısından gerçekten farklıdır — her ikisi de aylık ödemeler ve gelir ile kredi durumuna göre uygunluk gerektirir. Ters ipotek (özellikle FHA sigortalı Home Equity Conversion Mortgage yani HECM, açık ara en yaygın tür) ikisini de gerektirmez, ancak yalnızca 62 yaşından itibaren kullanılabilir.
Örnek Hesaplama
400.000 $ değerinde bir ev, yaş 70, mevcut ipotek yok, tahmini anapara limiti faktörü %50 ve %3 tahmini kapanış maliyetleri:
- Tahmini anapara limiti: 400.000 $ × %50 = 200.000 $.
- Tahmini kapanış maliyetleri: 400.000 $ × %3 = 12.000 $.
- Kullanılabilir net gelir: 200.000 $ − 0 $ − 12.000 $ = 188.000 $.
Bu ev sahibi mevcut bir ipotekte hâlâ 150.000 $ borçlu olsaydı, bu bakiye önce gelirden ödenir ve bunun yerine 38.000 $ net gelir kalırdı.
Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler
- Kredi bakiyesi zamanla büyür, yalnızca sabit bir tutara uygulanan faiz oranı değil. Gerekli aylık ödeme olmadığından, faiz ve ipotek sigortası primleri her dönem birikir ve kredi bakiyesine eklenir — borçlu tutar, kredinin ömrü boyunca sürekli büyür, bu da zamanla küçülen geleneksel bir ipoteğe kıyasla borçlu veya mirasçıları için kalan ev özkaynağını azaltır.
- Bir ters ipotek federal olarak “başvurusuz (non-recourse)” bir kredi olarak düzenlenir, yani borçlu (veya mirası) hiçbir zaman evin değerinden fazlasını borçlanmaz. Kredi bakiyesi sonunda evin satış değerini aşarsa, FHA ipotek sigortası farkı karşılar — borçlunun diğer varlıkları ve mirasçıları, evin kendisinin satıldığı değerden fazlasını borçlanmaktan korunur.
- HUD gerekli bağımsız danışmanlık, bu ürünlerin gerçekten karmaşık olması nedeniyle bir HECM almadan önce zorunlu bir adımdır. Bir borçlu, başvurmadan önce HUD onaylı bir danışmanla danışmanlığı tamamlamalıdır; bu, değiş tokuşların (kredi büyümesi, azalan miras, devam eden emlak vergisi/sigorta yükümlülükleri) taahhüt etmeden önce açıkça anlaşılmasını sağlamak için tasarlanmıştır.
- Borçlu, kredinin ömrü boyunca emlak vergilerinden, ev sahibi sigortasından ve ev bakımından sorumlu kalır. Bu devam eden yükümlülüklerin gerisinde kalmak, kendisi gerekli bir aylık kredi ödemesi olmasa bile, bir ters ipoteğin temerrüde düşmesinin en yaygın yollarından biridir — bu, kredi ödemesi ortadan kalktığı için ortadan kalkmayan gerçek, devam eden bir sorumluluktur.
Yaygın Hatalar
- Anapara limiti faktörünün herkes için sabit bir yüzde olduğunu varsaymak. Gerçek HUD tablosu, borçlu yaşlandıkça erişilebilir ev değeri payını artırır — bu hesaplayıcının varsayılan değeri yaşa dayalı kaba bir tahmindir, gerçekte yayımlanan tablo değildir. Bunu gerçek bir borç vererek doğrulanması gereken bir başlangıç noktası olarak düşünün.
- Mevcut bir ipoteğin önce ödenmesi gerektiğini unutmak. Herhangi bir mevcut ipotek bakiyesi, borçluya nakit ulaşmadan önce doğrudan anapara limitinden düşülür — yeni kredi ile basitçe birleştirilmez.
- Ters ipoteğin ev sahipliğinden vazgeçmek anlamına geldiğini düşünmek. Borçlu tapuyu elinde tutar ve emlak vergisi, sigorta ve bakımdan sorumlu olmaya devam eder — kredi, geleneksel bir ipotekte olduğu gibi, sadece evle teminat altına alınır.
Bilmekte Fayda Var
- Bunun yerine geleneksel bir konut kredisi veya HELOC’un nasıl karşılaştırılacağını mı merak ediyorsunuz? Konut Özsermayesi / HELOC Hesaplayıcı bu hesaplayıcının girişinde bahsedilen aylık ödeme seçeneğini kapsar.
- Mevcut bir ipoteği daha hızlı ödemenin kullanılabilir özkaynağınızı nasıl değiştirdiğini görmek ister misiniz? Mortgage Erken Ödeme Hesaplayıcı iki haftalık bir program veya tek seferlik bir ek ödemeyi modeller.
- Ters ipoteği diğer emeklilik gelir kaynaklarına karşı mı tartıyorsunuz? Sosyal Güvenlik Başvuru Yaşı Hesaplayıcı talep yaşının aylık yardımınızı nasıl değiştirdiğini gösterir.