Konut Özsermayesi / HELOC

Ev Öz Sermayenizi ve Borçlanma Kapasitenizi Hesaplama

Ev öz sermayesi, evinizin değerinden doğrudan sahip olduğunuz kısımdır — mevcut değeri eksi mortgage’ınızda hâlâ borçlu olduğunuz miktar. Evinizin mevcut değerini, kalan mortgage bakiyenizi ve bir kredi verenin izin verdiği maksimum birleşik kredi-değer (LTV) oranını girin, bu hesaplayıcı hem toplam öz sermayenizi hem de bunun ne kadarına bir ev öz sermayesi kredisi veya HELOC ile gerçekte ödünç alabileceğinizi gösterir.

Kredi verenler öz sermayenizin %100’üne karşı ödünç almanıza izin vermez — kredi verene, kredinize ve yerel piyasa koşullarına bağlı olarak genellikle %75-85 olan maksimum bir kredi-değer oranıyla birleşik borçlanmayı (mevcut mortgage’ınız artı yeni herhangi bir ev öz sermayesi kredisi) sınırlarlar. Bu hesaplayıcı, belirli bir kredi verenin kuralını varsaymak yerine bu maksimum LTV’yi düz, ayarlanabilir bir girdi olarak kullanır — size sunacakları kesin sınır için gerçek kredi verenlerle görüşün.

Formül

$$\text{Ev Öz Sermayesi} = \vA{\text{Ev Değeri}} - \vB{\text{Mortgage Bakiyesi}}$$ $$\vD{\text{Maksimum Birleşik Kredi Tutarı}} = \vA{\text{Ev Değeri}} \times (\vC{\text{Maksimum LTV}} \div 100)$$ $$\text{Ödünç Alınabilir Miktar} = \vD{\text{Maksimum Birleşik Kredi Tutarı}} - \vB{\text{Mortgage Bakiyesi}}$$

Örnek Hesaplama

400.000 $ değerinde, 250.000 $ kalan mortgage bakiyeli, %80 maksimum kredi-değer oranlı bir ev:

1. Ev öz sermayesi: $\vA{400,000} - \vB{250,000} = \$150,000$.
2. Maksimum birleşik kredi tutarı: $\vA{400,000} \times 0.80 = \vD{\$320,000}$.
3. Ödünç alınabilir miktar: $\vD{320,000} - \vB{250,000} = \$70,000$.

Aylık Ödeme Tahmini

Ne kadar ödünç alabileceğinizi öğrendikten sonra, “Aylık Ödememi Tahmin Et” bölümü doğal bir sonraki soruyu yanıtlar: belirli bir büyüklükteki bir kredi aylık gerçekte ne kadara mal olur? İstenen bir kredi tutarı, faiz oranı ve vade girin, bu hesaplayıcı — Mortgage, Kredi ve Refinansman hesaplayıcılarının arkasındaki aynı formül olan — standart sabit oranlı amortisman formülünü uygulayarak aylık ödemeyi, toplam faizi ve kredinin ömrü boyunca ödenen toplamı, artı istediğiniz tutarın bir kredi verenin tipik olarak izin vereceğine sığıp sığmadığını gösterir.

Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler

• Bir ev öz sermayesi kredisi veya HELOC, evinizi teminat olarak kullanır ve tipik bir teminatsız kredinin ötesinde gerçek bir risk taşır. Bir ev öz sermayesi kredisi veya HELOC’ta temerrüde düşmek, evinizin borcu güvence altına alması nedeniyle haciz ile sonuçlanabilir — bu, teminatsız bir bireysel kredi veya kredi kartından anlamlı ölçüde farklı bir risk profilidir.
• Faiz, fonların nasıl kullanıldığına bağlı olarak vergiden düşülebilir olabilir veya olmayabilir. Mevcut ABD vergi kanunu kapsamında, bir ev öz sermayesi kredisi veya HELOC’taki faiz genellikle yalnızca fonlar krediyi güvence altına alan evi satın almak, inşa etmek veya önemli ölçüde iyileştirmek için kullanıldığında düşülebilir — bunun kendi durumunuza nasıl uygulandığı için güncel IRS rehberliğini kontrol edin ve bir vergi uzmanına danışın.
• Bir HELOC’un çekim dönemi ve geri ödeme dönemi farklı şekilde yapılandırılmıştır ve ödeme ikisi arasında önemli ölçüde değişebilir. Birçok HELOC, ilk çekim dönemi sırasında yalnızca faiz ödemelerine izin verir, ardından geri ödeme dönemi başladığında tam anapara ve faiz ödemeleri gerektirir — çekim döneminde yönetilebilir görünen bir ödeme, geri ödeme başladığında önemli ölçüde artabilir.
• Ev değeri dalgalanmaları, gerçekte ne kadar öz sermaye mevcut olduğunu doğrudan etkiler. Mevcut öz sermaye, mevcut ev değerine bağlı olduğundan, mortgage bakiyeniz değişmemiş olsa bile bir piyasa düşüşü mevcut borçlanma kapasitesini azaltabilir (veya ortadan kaldırabilir) — bu hesaplayıcının rakamları, garantili bir gelecekteki tutarı değil, girilen ev değerini yansıtır.

Sık Yapılan Hatalar

• Bir ev öz sermayesi kredisini/HELOC’unu tam bir refinansmanla karıştırmak. Bir ev öz sermayesi ürünü, mevcut mortgage’ınızın yerine geçmez, onunla birlikte ikinci bir kredidir — orijinal mortgage oranınız ve ödemeniz tam olarak eskisi gibi kalır.
• İzin verilen maksimum oranın otomatik olarak onaylandığını varsaymak. Kredi verenler genellikle birleşik kredi-değer oranını (mevcut mortgage + yeni borçlanma, ev değerine göre) %80-85 civarında sınırlar, ancak bu tavan bir kılavuzdur, bir garanti değildir — gerçek onay ayrıca krediye, gelire ve kredi verenin kendi ek kurallarına bağlıdır.
• Bir HELOC’un oranının genellikle değişken olduğunu unutmak. Sabit oranlı bir ev öz sermayesi kredisinin aksine, bir HELOC’un oranı çekim dönemi boyunca değişebilir — buradaki aylık ödeme tahmini basitlik için sabit bir oran varsayar, bu da değişken oranlı bir HELOC’un zaman içindeki gerçek ödemesiyle eşleşmeyebilir.

Bilmekte Fayda Var

• Mortgage’ınızı daha hızlı ödemek öz sermayeyi doğrudan artırır — Mortgage Erken Ödeme Hesaplayıcı hesaplayıcısı ek ödemelerin bunu nasıl hızlandırdığını gösterir.
• Zamanla artan ev değeri de hiçbir ek ödeme yapmadan öz sermaye oluşturur — Mülk Değer Artışı Hesaplayıcı hesaplayıcısı bir evin değerinin nasıl artabileceğini öngörür.
• Bu borçlanmayla finanse edilen bir tadilat mı planlıyorsunuz? Ev İyileştirme Yatırım Getirisi Hesaplayıcı hesaplayıcısı bir projenin maliyetinin ne kadarını artan ev değeri olarak geri kazanabileceğinizi tahmin eder.
• Öz sermayenize karşı borçlanmak yerine satmayı mı düşünüyorsunuz? Ev Satış Geliri Hesaplayıcısı hesaplayıcısı bir satıştan sonra elinize gerçekte ne kadar geçeceğini tahmin eder.