Mortgage (Konut Kredisi)

Kredi Tutarını, Oranı, ve Vadeyi Aylık Ödemeye Dönüştürmek

Bir mortgage ödemesi, standart sabit oranlı amortisman formülü kullanılarak kredi tutarından, faiz oranından ve vadeden hesaplanır. Bu üç rakamı girin, bu hesaplayıcı aylık ödemenizi gösterir — artı daha büyük resmi: kredinin ömrü boyunca toplamda ne kadar ödeyeceğinizi, bunun ne kadarının faiz ne kadarının anapara olduğunu ve anaparaya yönelik ekstra bir aylık ödemenin size hem zaman hem de faizde ne kadar tasarruf sağlayabileceğini.

Bir mortgage ödemesi her ay aynı kalır, ama o ödemenin neye gittiği aynı kalmaz: başlarda, çoğu faiz öder ve yalnızca küçük bir kısım anapara bakiyesini azaltır. Zamanla, bu bölünme kademeli olarak tersine döner. Bu hesaplayıcının “toplam faiz” ve ekstra ödeme rakamları, tek bir formülden değil, bu ay-ay bölünmeyi simüle etmekten gelir.

Gerçek aylık konut ödemeniz genellikle sadece anapara ve faizden fazladır. Kredi verenler genellikle emlak vergisi ve konut sahibi sigortasını kredi ödemesiyle birlikte toplar (bir emanet hesabında tutulur ve sizin adınıza ödenir) ve peşinatınız %20’nin altındaysa özel mortgage sigortası (PMI)‘na, artı site yönetimi (HOA) aidatlarına da borçlu olabilirsiniz. Birlikte bu dört parça — Anapara (Principal), Faiz (Interest), Vergiler (Taxes) ve Sigorta (Insurance) — PITI olarak bilinir. Bunlardan herhangi birini “Emlak vergisi ve sigorta ekle” altına girin ve yukarıdaki aylık ödeme, her doların nereye gittiğinin dökümüyle birlikte gerçek toplam maliyetiniz olur.

İsteğe bağlı bir ilk ödeme tarihi girmek, aşağıdaki sonuçlara — girdiğiniz ödemede (anaparaya yönelik herhangi bir ekstra aylık ödeme dahil) kredinin gerçekte kaç ay süreceğini kullanarak — bir tahmini ödeme tarihi — son ödemenizi yapacağınız ay — ekler.

Formül

Standart sabit oranlı amortisman formülü:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

burada $M$ aylık ödeme, $\vA{P}$ kredi anaparası, $\vB{r}$ aylık faiz oranı (yıllık oran ÷ 12) ve $\vC{n}$ toplam aylık ödeme sayısıdır (yıl cinsinden vade × 12).

Ekstra ödeme karşılaştırmasının bu kadar temiz bir formülü yoktur — ay ay simüle edilir: her ay, kalan bakiye üzerinden faiz birikir, ödeme (artı herhangi bir ekstra) o bakiyeyi azaltır ve bu süreç bakiye sıfıra ulaşana kadar tekrarlanır. Bunun ekstra ödemeyle ve ekstra ödeme olmadan kaç ay süreceğini karşılaştırmak, tasarruf edilen zamanı ve faizi verir.

Örnek Hesaplama

30 yıl boyunca %6 yıllık faizle 300.000$‘lık bir kredi:

1. Aylık oran: $\vB{r} = \%6 \div 12 = \%0,5$ (ondalık olarak $0,005$).
2. Ödeme sayısı: $\vC{n} = 30 \times 12 = 360$.
3. Formülü uygulamak yaklaşık 1.798,65$ aylık ödeme verir.

Tam 30 yıllık vade boyunca, bu toplamda yaklaşık 647.500$ ödenen demektir — bunun yaklaşık 347.500$‘ı, orijinal kredi tutarının kendisinden bile daha fazla, faizdir. Bu aynı kredide her ay anaparaya sadece 200$ ekstra eklemek, ödeme süresinden birkaç yıl keser ve on binlerce dolar faiz tasarrufu sağlar, ki bu tam olarak yukarıdaki “ekstra aylık ödeme” alanının kendi sayılarınız için gösterdiği şeydir.

Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler

• Daha kısa bir kredi vadesi, aynı oranda bile ödenen toplam faizi çarpıcı biçimde azaltır. 15 yıllık bir kredi, aynı tutar için 30 yıllık bir krediden daha yüksek bir aylık ödeme taşır, ancak yarı kadar ay boyunca faiz biriktiğinden, kredinin ömrü boyunca ödenen toplam faiz tipik olarak çok daha düşüktür — yalnızca daha düşük ödeme için daha uzun vadeye varsaymak yerine her iki vadeyi de yan yana karşılaştırmaya değer (yukarıdaki Hesaplamaları Karşılaştır’a bakın).
• Faiz oranınız büyük ölçüde kredi puanı, peşinat büyüklüğü ve kredi türünden etkilenir. Daha büyük bir peşinat, kredi veren riskini azaltır ve genellikle daha iyi bir oranın kilidini açar, daha yüksek bir kredi puanı tipik olarak anlamlı ölçüde daha düşük oranlara hak kazandırır ve farklı kredi türleri (geleneksel, FHA, VA) her biri kendi oran ve sigorta yapısını taşır — bu belirli karşılaştırma için FHA/VA Kredi Hesaplayıcısına bakın.
• PMI, geleneksel bir kredide kalıcı değildir — yeterli özsermaye biriktiğinde kaldırılabilir. Federal yasa genellikle kredi bakiyesi evin orijinal değerinin %80’ine ulaştığında PMI iptali talep etmeye izin verir ve kredi verenlerin bunu %78’de otomatik olarak iptal etmesi gerekir — zaman içinde kredi-değer oranını takip etmek (LTV Hesaplayıcısına bakın) PMI’nin artık gerekli olmadığı zamanı ortaya çıkarabilir.
• Oranlar düşerse veya durumunuz değişirse, daha sonra yeniden finansman bu resmi anlamlı ölçüde değiştirebilir. Bugün alınan bir mortgage, bugünün oranına kalıcı bir taahhüt değildir — yeni kredideki kapanış maliyetleri hesaba katıldığında gelecekteki bir yeniden finansmanın gerçekten para kazandırıp kazandırmayacağını değerlendirmek için Yeniden Finansman Hesaplayıcısına bakın.

Yaygın Hatalar

• Yalnızca anapara ve faiz için bütçe yapmak. Bir kredi verenin gerçekte her ay topladığı ödeme (PITI) genellikle peşinat %20’nin altındaysa emlak vergisi, konut sahibi sigortası ve PMI’yı da içerir — daha eksiksiz, daha gerçekçi aylık rakamı görmek için yukarıdaki emanet alanlarını etkinleştirin.
• Kapanış maliyetlerini unutmak. Kredi açılış ücretleri, değerleme, tapu sigortası ve diğer tek seferlik kapanış maliyetleri genellikle imza sırasında kredi tutarının birkaç yüzdesini ekler — bu hiçbir şekilde aylık ödeme rakamına yansımaz.
• Belirtilen bir oranın kilitli olduğunu varsaymak. Bir oran kilidi özellikle uygulanmadıkça, mortgage oranları ön onay ile kapanış arasında hareket edebilir — burada kullanılan oran açıklayıcıdır, bir kredi verenin gerçekte ne teklif edeceğinin garantisi değildir.
• Faiz oranını APR ile karıştırmak. Faiz oranı burada gösterilen aylık ödemeyi belirler, ama APR (ücretleri içeren) genellikle daha yüksektir ve farklı ücret yapılarına sahip kredi tekliflerini karşılaştırmak için daha iyi bir rakamdır — APR Hesaplayıcı’ya bakın.

Bilmekte Fayda Var

• Bu hesaplayıcının gösterdiği ödemeyi gerçekten karşılayıp karşılayamayacağınızı mı merak ediyorsunuz? Mortgage Uygunluk Hesaplayıcı gelirinizden ve borçlarınızdan geriye doğru çalışarak gerçekçi bir bütçeye ulaşır.
• Zaten bir mortgage’ınız var mı ve bugünün oranlarıyla yeniden finansmanın mantıklı olup olmadığını mı merak ediyorsunuz? Yeniden Finansman Hesaplayıcı kapanış maliyetlerini yeni ödemeye karşı tartar.
• Bu evi satın almak mı yoksa kiralamaya devam etmek mi arasında mı karar vermeye çalışıyorsunuz? Kiralama mı Satın Alma mı Hesaplayıcı iki yolu yan yana karşılaştırır.