Mortgage Erken Ödeme

Mortgage’ı Daha Hızlı Kapatmak İçin Ödeme Sıklığını Değiştirmek

Her iki haftada bir mortgage ödemenizin yarısını ödemek, ayda bir tam ödeme yerine, her yıl bir ekstra tam ödemeye toplanır — ve kapanış sürenizden yıllar kısaltabilir. Mevcut kalan bakiyenizi, oranınızı ve kalan vadenizi girin, bu hesaplayıcı standart programınızı, üzerine isteğe bağlı tek seferlik bir ekstra ödemeyle iki haftalık ödemelere geçmekle karşılaştırır.

Bir yılda 52 hafta vardır, bu yüzden her iki haftada bir ödeme yapmak yılda 26 ödeme anlamına gelir — her seferinde normal aylık ödemenizin yarısı kadar, bu yılda 12 yerine 13 tam aylık ödeme değerine denk gelir. Bu ekstra ödeme doğrudan anaparaya gider, bu yüzden iki haftalık ödemeler mortgage’ı daha hızlı kapatır ve zaten alışık olduğunuzdan daha büyük bir aylık bütçe gerektirmeden faizde gerçek para tasarrufu sağlar.

Bu, Mortgage (Konut Kredisi) Hesaplayıcı‘ın kendi ekstra aylık ödeme özelliğinden kasıtlı olarak farklıdır: o hesaplayıcı “ödememe her ay sabit bir miktar eklersem ne olur” sorusunu yanıtlarken, bu hesaplayıcı “mevcut mortgage’ımın bugün bulunduğu noktadan başlayarak ödeme sıklığımı tamamen değiştirirsem ne olur” sorusunu yanıtlar.

Formül

İki haftalık program doğrudan simüle edilir: $\text{İki Haftalık Ödeme} = \vA{\text{Standart Aylık Ödeme}} \div 2$, her iki haftada bir $\vB{\text{Yıllık Oran}} \div 26$ dönem faiz oranıyla uygulanır, bakiye sıfıra ulaşana kadar devam eder.

Örnek Hesaplama

Standart programda 300 ay (25 yıl) kalan, $\vB{\%6}$ oranında 250.000 $ kalan bakiye:

1. Standart aylık ödeme: $\vA{\approx \$1,610.75}$, kalan vade boyunca toplam ≈ 233.226 $ faiz ödenir.
2. İki haftalık ödeme: $\vA{1,610.75} \div 2 \approx \$805.38$, her iki haftada bir $\vB{\%6} \div 26 \approx \%0.023$ dönem oranıyla ödenir.
3. İki haftalık ödemelere geçmek krediyi bunun yerine yaklaşık 252 ayda (21 yıl) kapatır — neredeyse 4 yıl daha hızlı.
4. İki haftalık program altında toplam faiz: ≈ 190.235 $ — yaklaşık 42.991 $ tasarruf.

Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler

• Bazı kredi verenler resmi bir iki haftalık ödeme programı kurmak için bir ücret alır. Bu ücreti ödemek yerine, birçok ev sahibi resmi bir iki haftalık plan veya kurulum maliyeti olmadan “yılda 13 ödeme” sonucuna ulaşan basit bir yolu bağımsız olarak uygular: her normal aylık ödemeye bir aylık ödemenin 1/12’sini eklemek — resmi bir programın gerekli olduğunu varsaymadan önce kredi servis sağlayıcınıza bunu destekleyip desteklemediğini sormaya değer. Servis sağlayıcınızın fazladan tutarı yalnızca bir sonraki tam ödeme vadesine kadar tutmak yerine doğrudan anaparaya uyguladığını doğrulayın.
• Fazladan anapara ödemeleri bir kredinin yaşamında ne kadar erken gerçekleşirse, o kadar fazla faiz tasarrufu sağlar. Faiz kalan bakiye üzerinden biriktiğinden, 30 yıllık bir mortgage’ın erken döneminde anaparaya uygulanan bir dolar, yıllar sonra uygulanan aynı dolardan daha fazla toplam faiz tasarrufu sağlar — bu, bir kredinin vadesinde daha erken iki haftalık ödemelere geçmenin geç geçmekten daha büyük bir kapanış süresi azalması üretmesinin bir parçasıdır.
• Tek seferlik bir toplu ödeme ve devam eden bir program değişikliği, ikisi de bir krediyi azaltır, ancak farklı şekillerde. Bir toplu ödeme bakiyeyi bir kez küçültür, tüm gelecekteki faiz hesaplamalarını hemen azaltır, iki haftalık bir program değişikliği ise bu etkiyi ileriye dönük her tek ödeme döneminde bileşiktirir — her ikisini birleştirmek (bu hesaplayıcının izin verdiği gibi) her birinin faydasını yakalar.
• Herhangi bir türde fazladan ödeme yapmadan önce bir erken ödeme cezasını kontrol edin. Standart mortgage’larda giderek nadir olsa da, bazı krediler bakiyeyi programlanandan daha hızlı ödemek için hâlâ bir ücret alır — bir iki haftalık veya ekstra ödeme planına bağlanmadan önce böyle bir cezanın olmadığını doğrulamaya değer.

Sık Yapılan Hatalar

• Gönderdiğiniz herhangi bir “ekstra ödemenin” otomatik olarak anaparaya uygulandığını varsaymak. Bazı servis sağlayıcılar planlanmamış bir ödemeyi bir sonraki vade tarihine kadar tutar veya bakiyeyi hemen azaltmak yerine önce gelecekteki faize uygular — bu hesaplayıcının öngördüğü tasarrufa güvenmeden önce gerçek işlem şeklini doğrulayın.
• Ücreti kontrol etmeden bunu kredi verenin resmi iki haftalık programıyla karıştırmak. Kendi kendine yönetilen bir “13. ödeme” yaklaşımı aynı sonuca ücretsiz olarak ulaşır — ödemelerinizi iki haftalık hale getirmek için üçüncü taraf bir hizmete ödeme yapmak, tasarruf ettiğinizden daha fazlasına mal olabilir.
• Yalnızca aylık tasarrufu düşünmek, toplam tasarruf edilen faizi değil. Programı değiştirmenin gerçek getirisi kredinin ömrü boyunca ortaya çıkar, herhangi bir ayın bütçesinde değil — burada gerçekten önemli olan rakam toplam faiz karşılaştırmasıdır.
• Erken ödeme cezası maddesini göz ardı etmek. Modern geleneksel mortgage’larda nadir ama duyulmamış değil — böyle bir madde içeren bir kredide anaparayı planlanandan daha hızlı ödemek, faiz tasarrufunun bir kısmını dengeleyen bir ücreti tetikleyebilir.

Bilmekte Fayda Var

• Yalnızca ödeme sıklığını değiştirmek yerine tam bir kredi yeniden finansmanını mı düşünüyorsunuz? Yeniden Finansman Hesaplayıcı yeni bir oranı ve vadeyi mevcut kredinizle karşılaştırır.
• Önce orijinal kredinizin ödeme dökümünün tam resmini görmek mi istiyorsunuz? Mortgage (Konut Kredisi) Hesaplayıcı standart amortisman tablosunu ve PITI dökümünü gösterir.
• Bakiyeniz düştükçe ne kadar özsermaye biriktirdiğinizi mi merak ediyorsunuz? Konut Özsermayesi / HELOC Hesaplayıcı mevcut özsermayenizi ve kredi-değer oranınızı hesaplar.