Соотношения Кредита к Стоимости (LTV)

Преобразование Остатка Кредита и Стоимости Недвижимости в Коэффициент Риска

Соотношение кредита к стоимости (LTV) — это остаток кредита, выраженный в процентах от стоимости недвижимости — единственное соотношение, которое кредиторы проверяют чаще всего при принятии решений о требованиях к ипотечному страхованию, праве на рефинансирование и о том, сколько ещё можно занять под недвижимость. Введите стоимость вашей недвижимости и текущий остаток кредита, чтобы увидеть свой LTV, позицию собственного капитала и то, как этот LTV сравнивается с распространёнными порогами, которые кредиторы действительно используют.

Это отличается от калькулятора Калькулятор Собственного Капитала в Доме / HELOC, который принимает максимальный LTV в качестве заданного входного значения, чтобы ответить на вопрос “сколько я ещё мог бы занять” — этот калькулятор вместо этого напрямую рассчитывает ваш ТЕКУЩИЙ LTV, цифру, которую кредитор действительно проверяет.

Формула

$$\vC{\text{Соотношение Кредита к Стоимости}} = \frac{\vB{\text{Остаток Кредита}}}{\vA{\text{Стоимость Недвижимости}}} \times 100$$ $$\text{Собственный Капитал} = \vA{\text{Стоимость Недвижимости}} - \vB{\text{Остаток Кредита}}$$

Пример Расчёта

Недвижимость стоимостью $400 000 с остатком кредита $320 000:

1. Соотношение кредита к стоимости: 320 000 $ ÷ 400 000 $ × 100 = 80%.
2. Собственный капитал: 400 000 $ − 320 000 $ = 80 000 $, или 20% стоимости недвижимости.
3. При ровно 80% LTV обычный кредит обычно всё ещё требует PMI, хотя федеральный закон позволяет вам запросить отмену, как только вы опуститесь ниже этого порога.

Ключевые Факторы, Которые Следует Учитывать

• LTV меняется со временем сразу по двум направлениям: погашение кредита и изменение стоимости недвижимости. Регулярные платежи в счёт основного долга естественным образом со временем снижают LTV, но растущий или падающий местный рынок может изменить его так же сильно (или даже сильнее) в любую сторону — недвижимость, которая дорожает, может опуститься ниже порога PMI быстрее, чем предполагает один только график амортизации, тогда как падающий рынок может повысить LTV, даже если остаток кредита сокращается.
• Более низкий LTV обычно открывает заметно более выгодные условия кредита, а не только отмену PMI. Кредиторы часто предлагают более низкие процентные ставки на более низких уровнях LTV (например, 80% против 90% против 95%) по новым кредитам и рефинансированию, поскольку больший запас собственного капитала означает меньший риск для кредитора в случае дефолта заёмщика — LTV стоит проверять перед поиском нового кредита, а не только при отслеживании PMI.
• Федеральный закон даёт заёмщикам право требовать отмены PMI отдельно от собственных автоматических правил отмены кредитора. Закон о защите домовладельцев (Homeowners Protection Act) позволяет заёмщику потребовать отмены, как только LTV достигает 80% (на основе первоначальной стоимости, при определённых условиях), даже если собственная автоматическая отмена кредитора срабатывает только при 78% — знание этого различия может сэкономить месяцы ненужных платежей по PMI тому, кто отслеживает свой LTV самостоятельно.
• Улучшения дома, которые действительно повышают оценочную стоимость, могут снизить LTV без каких-либо дополнительных платежей по кредиту. Поскольку LTV зависит от текущей стоимости недвижимости, ремонт, заметно повышающий оценочную стоимость дома, напрямую улучшает LTV — хотя кредитор будет полагаться только на профессиональную оценку, а не на собственную оценку домовладельца.

Частые Ошибки

• Сравнение LTV с первоначальной покупной ценой вместо текущей стоимости. LTV всегда должно использовать ТЕКУЩУЮ оценочную или рыночную стоимость недвижимости, а не то, что было первоначально заплачено — эти два значения могут существенно расходиться после роста стоимости или спада на рынке.
• Забывание суммировать каждый кредит, если их больше одного. Если помимо первой ипотеки существует HELOC или вторая ипотека, комбинированное соотношение кредита к стоимости (CLTV), которое проверяют кредиторы, сначала суммирует каждый остаток — ввод только одного остатка кредита занижает реальное соотношение.
• Предположение, что 80% — это жёсткий предел, а не распространённая рекомендация. Точные правила PMI и рефинансирования различаются в зависимости от кредитора и кредитной программы — 80%/78%/97% — это широко цитируемые отраслевые конвенции, а не универсальное правило, которому точно следует каждый кредитор.

Полезно Знать

• Хотите узнать, сколько ещё вы могли бы занять, а не свой текущий коэффициент? Калькулятор Калькулятор Собственного Капитала в Доме / HELOC отталкивается от максимального LTV, чтобы ответить на этот вопрос.
• Пытаетесь оценить, сколько на самом деле стоит ваш платёж по PMI при текущем LTV? Калькулятор Калькулятор PMI рассчитывает эту сумму напрямую.
• Рассматриваете рефинансирование теперь, когда ваш LTV улучшился? Калькулятор Калькулятор Рефинансирования сравнивает ваш текущий кредит с условиями и расходами на закрытие нового предложения.