Собственный Капитал в Доме / HELOC

Расчёт Собственного Капитала в Доме и Возможности Заимствования

Собственный капитал в доме — это часть стоимости вашего дома, которой вы владеете безусловно — его текущая стоимость минус то, что вы всё ещё должны по ипотеке. Введите текущую стоимость вашего дома, оставшийся баланс ипотеки и максимальное комбинированное отношение кредита к стоимости (LTV), допустимое кредитором, и этот калькулятор покажет как ваш общий собственный капитал, так и то, сколько из него вы фактически могли бы занять с помощью кредита под залог дома или HELOC.

Кредиторы не позволяют вам занимать под 100% вашего собственного капитала — они ограничивают комбинированное заимствование (вашу существующую ипотеку плюс любой новый кредит под залог дома) максимальным отношением кредита к стоимости, обычно 75-85% в зависимости от кредитора, вашей кредитной истории и местных рыночных условий. Этот калькулятор использует этот максимальный LTV как простое настраиваемое поле ввода, а не предполагает правило одного конкретного кредитора — уточните у реальных кредиторов точный лимит, который они вам предложат.

Формула

$$\text{Собственный Капитал в Доме} = \vA{\text{Стоимость Дома}} - \vB{\text{Баланс Ипотеки}}$$ $$\vD{\text{Максимальная Комбинированная Сумма Кредита}} = \vA{\text{Стоимость Дома}} \times (\vC{\text{Максимальный LTV}} \div 100)$$ $$\text{Доступно для Займа} = \vD{\text{Максимальная Комбинированная Сумма Кредита}} - \vB{\text{Баланс Ипотеки}}$$

Пример Расчёта

Дом стоимостью 400 000 $ с оставшимся балансом ипотеки 250 000 $, при максимальном отношении кредита к стоимости 80%:

1. Собственный капитал в доме: $\vA{400,000} - \vB{250,000} = \$150,000$.
2. Максимальная комбинированная сумма кредита: $\vA{400,000} \times 0.80 = \vD{\$320,000}$.
3. Доступно для займа: $\vD{320,000} - \vB{250,000} = \$70,000$.

Оценка Ежемесячного Платежа

Как только вы узнаете, сколько вы могли бы занять, раздел «Оценить Мой Ежемесячный Платёж» отвечает на естественный последующий вопрос: сколько на самом деле будет стоить в месяц кредит определённого размера? Введите желаемую сумму кредита, процентную ставку и срок, и этот калькулятор применяет стандартную формулу амортизации с фиксированной ставкой — ту же, что лежит в основе калькуляторов Ипотеки, Кредита и Рефинансирования — чтобы показать ежемесячный платёж, общие проценты и общую сумму, уплаченную за весь срок кредита, а также вписывается ли ваша желаемая сумма в то, что кредитор обычно допустил бы.

Ключевые Факторы, Которые Следует Учитывать

• Кредит под залог дома или HELOC использует ваш дом в качестве залога, неся реальный риск сверх типичного необеспеченного кредита. Просрочка платежей по кредиту под залог дома или HELOC может привести к выселению за долги, поскольку ваш дом обеспечивает долг — это существенно иной профиль риска, чем у необеспеченного личного кредита или кредитной карты.
• Проценты могут быть или не быть вычитаемыми из налогов в зависимости от того, как используются средства. Согласно действующему налоговому законодательству США, проценты по кредиту под залог дома или HELOC обычно вычитаются только тогда, когда средства используются для покупки, строительства или существенного улучшения дома, обеспечивающего кредит — сверьтесь с текущими указаниями налоговой службы и проконсультируйтесь с налоговым специалистом о том, как это применяется к вашей конкретной ситуации.
• Период использования и период погашения HELOC устроены по-разному, и платёж может значительно измениться между ними. Многие HELOC допускают платежи только по процентам в течение начального периода использования, а затем требуют полных платежей по основному долгу и процентам, когда начинается период погашения — платёж, который выглядит посильным в период использования, может существенно вырасти, когда начинается погашение.
• Колебания стоимости дома напрямую влияют на то, сколько собственного капитала фактически доступно. Поскольку доступный капитал зависит от текущей стоимости дома, спад рынка может снизить (или устранить) доступную возможность заимствования, даже если баланс вашей ипотеки не изменился — цифры этого калькулятора отражают введённую стоимость дома, а не гарантированную будущую сумму.

Распространённые Ошибки

• Путать кредит под залог дома/HELOC с полным рефинансированием. Продукт под залог дома — это второй кредит наряду с вашей существующей ипотекой, а не её замена — ваша первоначальная ипотечная ставка и платёж остаются точно такими же, какими были.
• Предположение, что максимально допустимое соотношение автоматически одобряется. Кредиторы обычно ограничивают комбинированное отношение кредита к стоимости (существующая ипотека + новое заимствование, относительно стоимости дома) около 80-85%, но этот потолок — руководство, а не гарантия — фактическое одобрение также зависит от кредитной истории, дохода и собственных дополнительных требований кредитора.
• Забыть, что ставка HELOC часто плавающая. В отличие от кредита под залог дома с фиксированной ставкой, ставка HELOC может меняться в течение периода использования — оценка ежемесячного платежа здесь для простоты предполагает фиксированную ставку, что может не соответствовать реальному платежу HELOC с плавающей ставкой с течением времени.

Полезно Знать

• Более быстрое погашение ипотеки напрямую увеличивает собственный капитал — калькулятор Калькулятор Досрочного Погашения Ипотеки показывает, как дополнительные платежи ускоряют этот процесс.
• Рост стоимости дома со временем также увеличивает капитал без каких-либо дополнительных платежей — калькулятор Калькулятор Роста Стоимости Недвижимости прогнозирует, как может расти стоимость дома.
• Планируете ремонт, финансируемый за счёт этого займа? Калькулятор Калькулятор ROI Ремонта Дома оценивает, какую часть стоимости проекта вы сможете вернуть за счёт увеличения стоимости дома.
• Раздумываете, продать ли дом вместо того, чтобы занимать под свой капитал? Калькулятор Калькулятор Выручки от Продажи Дома оценивает, сколько вы действительно получите после продажи.