Mortgage Puanları

Peşin Ödenen Faizde Başa Baş Noktasını Bulma

İndirim puanı, kredinin tüm süresi boyunca daha düşük bir faiz oranı karşılığında kapanışta kredi vereninize ödenen bir ücrettir — her zaman tam olarak kredi tutarınızın %1’i. Kredi tutarınızı, puansız alacağınız oranı, puan ödeyerek alacağınız (daha düşük) oranı ve kaç puan satın aldığınızı girin; bu hesaplayıcı başlangıç maliyetini, sonuçta ortaya çıkan aylık tasarrufu ve bu tasarrufun ödediğinizi geri kazanmasının kaç ay süreceğini belirler.

Puan satın almak esasen faizi peşin ödemektir. Yalnızca krediyi aşağıdaki başa baş noktasının oldukça ötesine kadar tutarsanız buna değer — erken satış, yeniden finansman veya krediyi erken kapatmak, hiçbir zaman tam olarak kullanmadığınız bir indirim için ödeme yapmış olmanıza neden olabilir.

Formül

Her iki aylık ödeme de standart sabit oranlı amortisman formülünü kullanır:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

burada $\vB{r}$ aylık faiz oranıdır (yıllık oran ÷ 12) ve $\vC{n}$ aylık ödeme sayısıdır — bir kez puansız oranla, bir kez de indirimli oranla hesaplanır.

$$\vD{\text{Puan Maliyeti}} = \vA{\text{Kredi Tutarı}} \times \frac{\text{Satın Alınan Puan}}{100}$$ $$\text{Başa Baş Ayları} = \frac{\vD{\text{Puan Maliyeti}}}{\text{Aylık Tasarruf}}$$

Yalnızca indirimli oran gerçekten daha düşük bir aylık ödeme üretiyorsa.

Örnek Hesaplama

300.000 $ tutarında bir kredi, 2 puan satın alarak %6,5’e karşı puansız %7, 30 yıllık bir vadede:

1. Puansız aylık ödeme: yaklaşık 1.995,91 $.
2. Puanlı aylık ödeme: yaklaşık 1.896,20 $.
3. Puan maliyeti: 300.000 $‘ın %2’si = 6.000 $.
4. Aylık tasarruf: yaklaşık 99,70 $.
5. Başa baş: 6.000 $ ÷ 99,70 $ ≈ 60 ay (5 yıl).
6. 30 yıllık vadenin tamamında, puan satın almak 6.000 $‘lık başlangıç maliyeti dahil edildiğinde yaklaşık 29.893 $ tasarruf sağlar — ancak bu yalnızca kredinin 5 yıllık başa baş noktasının çok ötesine kadar sürmesi durumunda geçerlidir. Bundan önce kapatılan veya yeniden finanse edilen bir kredi, puanlarla puansız olduğundan daha fazlaya mal olurdu.

Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler

• İndirim puanları birçok durumda vergiden düşülebilir, bu da etkin başa baş hesaplamasını değiştirir. Birincil bir konutun satın alma mortgage’ında ödenen puanlar, IRS kurallarına tabi olarak genellikle ödendiği yıl mortgage faizi olarak düşülebilir — bu, bu hesaplayıcının gösterdiği vergi öncesi rakamlara kıyasla gerçek dünya başa baş süresini anlamlı ölçüde kısaltabilir, ancak belirli vergi muamelesi bireysel koşullara bağlıdır.
• Kredi verenler kredisi, puanların tersi yönde çalışır — kapanışta nakit iade karşılığında daha yüksek bir oran. Kapanış nakdi kısıtlı olan ancak daha düşük bir oranı kısa bir süre için tutmayı planlayan bazı borçlular, bunun yerine kasıtlı olarak bir kredi veren kredisi alır; bu, bu hesaplayıcının analiz ettiği indirim puanı kararının ayna görüntüsüdür.
• Puan başına oran indirimi kredi verene, kredi programına ve piyasa koşullarına göre değişir. Evrensel bir “puan başına %0,25” kuralı yoktur — belirli bir puan sayısı için gerçek bir kredi verenin verdiği gerçek oranı her zaman kullanın, çünkü satın alınan puanlar ile oran indirimi arasındaki gerçek ilişki bir kredi teklifinden diğerine farklıdır.
• Başa baş noktasından önce taşınma, satma veya yeniden finansman olasılığınız, bu karardaki tek en büyük faktördür. Bir indirim puanı satın alımı, başlangıç maliyetini geri kazanmak için krediyi yeterince uzun süre tutma üzerine bir bahistir — evde beklenen süreniz ne kadar kısa ve belirsizse, hesaplanan başa baş süresi kağıt üzerinde makul görünse bile puan satın almak tipik olarak o kadar az cazip hale gelir.

Yaygın Hatalar

• Her puanın oranı aynı sabit miktarda düşürdüğünü varsaymak. Puan başına faiz indirimi kredi verene ve piyasa koşullarına göre değişir — her zaman genel bir tahmin yerine kredi vereninizin belirli bir puan sayısı için gerçekten teklif ettiği oranı kullanın.
• Krediyi gerçekte ne kadar süre tutacağınızı göz ardı etmek. Buradaki tüm karar başa baş süresidir — planlanan bir taşınma veya yeniden finansmandan hemen önce satın alınan puanlar, hiçbir zaman tam olarak geri kazanamayacağınız bir indirim için harcanan paradır.
• Yalnızca başlangıç maliyetini karşılaştırmak, vadenin tamamının resmine bakmamak. Daha düşük bir aylık ödeme bariz bir kazanç gibi hissettirir, ancak gerçek soru, kredinin tüm süresindeki toplam tasarrufun peşin ödediğinizi aşıp aşmadığıdır — ki yukarıdaki ömür boyu karşılaştırma tam olarak bunu gösterir.

Bilmekte Fayda Var

• Vergiler ve sigorta dahil, iki oran için de tam aylık ödeme dökümünü mü istiyorsunuz? Mortgage (Konut Kredisi) Hesaplayıcı tam PITI resmini gösterir.
• Yeni bir satın alma kredisi yerine bir yeniden finansmanda puanları mı düşünüyorsunuz? Yeniden Finansman Hesaplayıcı tam bir yeniden finansmanın kapanış maliyetlerini yeni ödemeyle karşılaştırır.
• Puanlar yerine daha büyük bir peşinat arasında mı karar veriyorsunuz? Peşinat Hesaplayıcı daha büyük bir peşinatın kredi tutarınızı ve PMI’nizi nasıl değiştirdiğini gösterir.