Kredi-Değer Oranını Aylık PMI Maliyetine ve İptal Zaman Çizelgesine Dönüştürmek
PMI (özel mortgage sigortası), kredi bakiyenize uygulanan ve aylık olarak faturalandırılan yıllık bir orandır ve bakiyeniz evin orijinal değerinin %78’ine düştüğünde otomatik olarak durur. Aylık maliyeti tahmin etmek için kredi tutarınızı, ev değerinizi ve PMI oranınızı girin, ardından bu %78 iptal eşiğine ulaşmadan önce kaç yıl boyunca gerçekte ödeyeceğinizi öngörmek için faiz oranınızı ve kredi vadenizi ekleyin.
Bu, aylık bir PMI dolar rakamını tahmin etmek yerine düz bir girdi olarak alan
Mortgage (Konut Kredisi) Hesaplayıcı hesaplayıcısından farklıdır — bu hesaplayıcının sonucu doğrudan o alana girilmek üzere tasarlanmıştır.
Formül
İptale kadar kalan ay sayısı, bakiye evin orijinal değerinin %78’ine düşene kadar krediyi ay ay ileriye doğru amortize etmekten gelir — bu adım için kapalı formda bir kısayol yoktur, çünkü kredinin kendi faiz oranına ve vadesine bağlıdır.
Örnek Hesaplama
250.000 $ değerindeki bir evde 240.000 $ tutarında bir kredi (%96 kredi-değer oranı), %0,75 yıllık PMI oranı, %6,5 faiz oranı ve 30 yıllık bir vade ile:
- Aylık PMI: .
- Yıllık PMI: .
- Bakiye, evin değerinin %78’ine (195.000 $) yaklaşık 140 ay (11,7 yıl) sonra ulaşır, bu süre boyunca toplam yaklaşık 21.000 $ PMI ödenmiş olur.
Kaynak: Consumer Financial Protection Bureau: What Is Private Mortgage Insurance?
Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler
- PMI, ödemesini borçlu yapsa bile, borçluyu değil kredi vereni korur. Bir borçlu temerrüde düşerse, PMI kredi verenin kredideki kaybını tazmin eder — borçlunun kendisine herhangi bir fayda veya ödeme sağlamaz, bu da onu yasal olarak mümkün olan en kısa sürede kaldırmanın genellikle değerli olmasının nedenidir.
- Bir borçlu genellikle bu hesaplayıcının tahmin ettiği otomatik %78 eşiğinden daha erken PMI iptali talep edebilir. Federal yasa genellikle kredi bakiyesi evin orijinal değerinin %80’ine ulaştığında (otomatik %78 kesim noktasından birkaç yüzde puan daha erken) ödemelerin güncel olması koşuluyla iptal talep etmeye izin verir — otomatik olarak gerçekleşmesini beklemek yerine aktif olarak iptal talep etmek, bu hesaplayıcının öngördüğü süreden biraz zaman kısaltabilir.
- Ev değeri artışı, planlanan kredi geri ödemesinden daha hızlı iptal eşiğine ulaşabilir. Bir evin piyasa değeri satın alımdan sonra anlamlı ölçüde artarsa, bu daha yüksek değeri gösteren yeni bir değerleme, bazen bir borçlunun bu hesaplayıcının öngördüğü orijinal değere dayalı programdan daha erken PMI kaldırma için hak kazanmasını sağlayabilir — ancak kredi verenler genellikle belirli bir minimum sürenin geçmesini ve genellikle bunu doğrulamak için profesyonel bir değerlemeyi gerektirir.
- Daha büyük bir peşinat PMI’yi tamamen önler, bu da aynı nakit için diğer kullanımlara karşı tartılmaya değerdir. PMI özellikle bir peşinat %20’nin altına düştüğü için var olduğundan, bu eşiğe önceden ulaşmak (daha büyük bir peşinat veya bir sırt çantası ikinci kredi yoluyla) maliyeti tamamen ortadan kaldırır — ancak bu, kapanışta yatırım yapmak veya likit tutmak yerine daha fazla nakit bağlamak anlamına gelir.
Yaygın Hatalar
- Bakiye %78’i geçtiği anda PMI’nin otomatik olarak iptal edileceğini varsaymak. %78 eşiği, kredinin orijinal amortisman planına dayanır, yol boyunca yapılan ek ödemelere değil — planın önünde ödeme yapan bir borçlunun genellikle otomatik olarak tetiklenmesini beklemek yerine aktif olarak iptal talep etmesi gerekir.
- Ev değerindeki düşüşün iptal tarihini erkene değil, geriye itebileceğini unutmak. Bu hesaplayıcı, zaman çizelgesini evin orijinal değerine göre öngörür — eğer ev satın alımdan bu yana gerçekten değer kaybettiyse, kredi vereni orijinal değere dayalı %78 işaretine ulaşıldıktan sonra bile PMI’yi kaldırmadan önce yeni bir değerleme isteyebilir.
- PMI’yi bir FHA kredisindeki mortgage sigorta primi (MIP) ile karıştırmak. PMI geleneksel kredilere uygulanır ve yeterli öz sermaye biriktiğinde iptal edilebilir; FHA kredileri kendi ayrı, genellikle daha katı kaldırma kurallarına sahip farklı bir sigorta (MIP) kullanır — sigorta maliyetlerinin ne zaman sona ereceğini tahmin ederken bu ikisi birbirinin yerine kullanılamaz.
Bilmekte Fayda Var
- Başlangıçta PMI’den kaçınmak için ne kadar peşinat ödeyeceğinize mi karar veriyorsunuz? Peşinat Hesaplayıcı hedef bir kredi-değer oranına ulaşmak için gereken peşinatı bulur.
- PMI maliyetinizi öğrendikten sonra aylık ödemenin tam resmine mi ihtiyacınız var? Mortgage (Konut Kredisi) Hesaplayıcı anapara, faiz, vergiler, sigorta ve PMI’yi tek bir ödemede birleştirir.
- Mevcut kredi-değer oranınızı doğrudan bakiyenizden ve ev değerinizden görmek mi istiyorsunuz? Kredi-Değer Oranı (LTV) Hesaplayıcı bir mortgage veya yeniden finansman için kredi-değer oranını hesaplar.