Peşinat

Peşinat Krediyi Nasıl Şekillendirir

Bir peşinat, bir evin fiyatının peşin nakit olarak ödenen kısmıdır, geri kalanı bir mortgage kredisiyle finanse edilir. Ev fiyatınızı ve ya peşinat yüzdesini ya da dolar tutarını — hangisini zaten biliyorsanız — girin, bu hesaplayıcı diğer rakamı artı ortaya çıkan kredi tutarını döndürür.

Bu hesaplayıcı ayrıca özel mortgage sigortasının (PMI) muhtemelen gerekli olup olmadığını işaretler: konvansiyonel krediler için, %20’nin altında bir peşinat genellikle bunu gerektirir, çünkü kredi verenler evin değerinin daha büyük bir payını finanse etmenin daha büyük riskini dengelemek için PMI kullanır.

Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler

• Peşinat fonlarınızın nereden geldiği, yalnızca tutar değil, bir kredi veren için önemlidir. Çoğu kredi veren “olgunlaşmış” fonlar — hesabınızda belirli bir süre (genellikle 60 gün) boyunca bulunmuş para — ve büyük mevduatlar için belgeler ister. Başvurudan kısa süre önce yapılan büyük, ani bir mevduat, meşru bir kaynaktan gelse bile, düzgün belgelenmemişse ek kredi değerlendirme incelemesini tetikleyebilir.
• Hediye fonlarına genellikle izin verilir, ama belirli kuralları vardır. Peşinat için aileden gelen bir hediye tipik olarak geri ödenmesi gerekmediğini doğrulayan imzalı bir hediye mektubu gerektirir ve bazı kredi programları peşinatın ne kadarının bir hediyeden gelebileceğini sınırlar — hediye parasına güvenmeden önce kredi türünüz için belirli gereksinimleri kontrol etmeye değer.
• Peşinat yardım programları mevcuttur ve satın almanın nakit engelini düşürebilir. Eyalet, yerel ve bazı işveren bazlı programlar özellikle peşinata yardımcı olmak için hibeler veya düşük faizli krediler sunar — büyük bir peşinat rahatsız edici hissettiriyorsa, daha büyük bir peşinatın (veya daha küçük bir satın almanın) tek yol olduğunu varsaymadan önce araştırmaya değer.
• PMI maliyetinin kendisi tek bir sabit oran değildir. Kredi notuna, kredi türüne ve peşinatın %20’nin ne kadar altında olduğuna göre değişir — %15 peşinatlı biri, kredi verenin riski zaten daha fazla öz sermaye ile bir miktar daha düşük olduğundan, %5 peşinatlı birinden tipik olarak daha düşük bir PMI oranı öder.

Formül

$$\vC{\text{Peşinat Tutarı}} = \vA{\text{Ev Fiyatı}} \times (\vB{\text{Peşinat Yüzdesi}} \div 100)$$ $$\vB{\text{Peşinat Yüzdesi}} = \frac{\vC{\text{Peşinat Tutarı}}}{\vA{\text{Ev Fiyatı}}} \times 100$$ $$\text{Kredi Tutarı} = \vA{\text{Ev Fiyatı}} - \vC{\text{Peşinat Tutarı}}$$

Örnek Hesaplama

%20 peşinatlı 350.000 $‘lık bir ev:

1. Peşinat tutarı: 350.000 $ × %20 = 70.000 $.
2. Gereken kredi tutarı: 350.000 $ − 70.000 $ = 280.000 $.
3. Tam olarak %20 peşinatta, PMI genellikle konvansiyonel bir kredide gerekli değildir.

Bunun yerine aynı 350.000 $‘lık ev için 40.000 $ biriktirdiğinizi bilseydiniz: bu yaklaşık %11,4 peşinata denk gelir, 310.000 $‘lık bir kredi bırakır — ve bu düzeyde PMI muhtemelen gerekli olurdu.

Yaygın Hatalar

• %20 peşinatın bir gereklilik olduğunu, bir eşik olmadığını varsaymak. Birçok kredi programı %20’nin çok altında peşinata izin verir — %20 rakamı özellikle konvansiyonel bir kredide PMI’nin genellikle kalktığı noktayı işaret eder, bir mortgage için uygun olmak için gereken bir minimum değil.
• Yuvarlak bir peşinat tutarına ulaşmak için tasarrufları tamamen tüketmek. Mevcut her doları peşinata ayırmak, yeni ve daha büyük bir aylık yükümlülük üstlendikten hemen sonra kapanış masrafları, taşınma giderleri veya acil durum fonu için hiçbir şey bırakmayabilir.
• Peşinata ek olarak kapanış masrafları için bütçe ayırmamak. Kapanış masrafları (genellikle ev fiyatının birkaç yüzdesi) peşinatla aynı anda ödenmesi gereken ayrı bir nakit gereksinimidir — sadece peşinat için tam olarak yeterli miktar planlayan bir alıcı, kapanışta parasız kalabilir.
• Peşinat yüzdesini faiz oranıyla karıştırmak. Bunlar tamamen ilgisiz iki rakamdır — peşinat yüzdesi kredi tutarını ve PMI’nin uygulanıp uygulanmayacağını etkiler; faiz oranı ise zaman içinde o kredi tutarını borç almanın maliyetini etkiler.

Bilmekte Fayda Var

• %20 peşinat PMI eşiği özellikle konvansiyonel krediler için geçerlidir — FHA kredilerinin kendi mortgage sigortası kuralları vardır (genellikle peşinat büyüklüğünden bağımsız olarak gereklidir, farklı kaldırma koşullarıyla) ve VA kredilerinde genellikle hiç aylık mortgage sigortası yoktur.
• Bir ev üzerindeki peşinat, bir teklifin kabul edildiğinde iyi niyeti göstermek için yapılan ayrı, daha küçük bir depozito olan pey akçesinden (earnest money) farklıdır — pey akçesi genellikle kapanışta peşinata veya kapanış masraflarına uygulanır, bunlara ek olarak ödenmez.
• İkinci bir ev veya yatırım amaçlı bir mülk için peşinat gereksinimleri farklılık gösterebilir; bunlar genellikle kredi verenler tarafından daha riskli krediler olarak görüldüğünden, birincil konuttan daha yüksek minimum peşinat yüzdeleri taşır.
• PMI, %20 öz sermayede yasal olarak artık gerekli olmasa bile, bazı kredi verenler bunun otomatik olarak kaldırılması yerine borçlunun resmi olarak kaldırılmasını talep etmesini şart koşar — hesaplama %20’yi aştığı anda kendiliğinden kalkacağını varsaymak yerine, kendi kredi servis sağlayıcınızın sürecini kontrol edin.