Yeniden Finansman

Mevcut Kredinizi Bir Yeniden Finansman Teklifiyle Karşılaştırma

Yeniden finansman, genellikle daha düşük bir faiz oranı, farklı bir vade veya her ikisini de elde etmek için mevcut kredinizi yenisiyle değiştirir. Mevcut kredinizin kalan bakiyesini, oranını ve kalan yılını, size sunulan yeni oran ve vadeyle birlikte girin; bu hesaplayıcı her iki kredi altında aylık ödemenizi ve ömür boyu faizinizi karşılaştırır — ayrıca, herhangi bir kapanış maliyeti eklerseniz, aylık tasarrufun bu maliyetleri geri ödemesinin ne kadar sürdüğünü.

Daha düşük bir oran otomatik olarak yeniden finansmanın değerli olduğu anlamına gelmez. Yeni 30 yıllık bir vadede saati sıfırlamak, daha uzun süre faiz ödediğiniz için kredinin ömrü boyunca ödediğiniz toplam faizi artırırken aylık ödemenizi düşürebilir. Bu hesaplayıcı, farklı yönlere işaret edebileceklerinden, hem aylık nakit akışı resmini hem de ömür boyu faiz resmini yan yana gösterir.

Formül

Hem mevcut hem de yeni aylık ödemeler standart sabit oranlı amortisman formülünü kullanır:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

burada $\vB{r}$ aylık faiz oranı (yıllık oran ÷ 12) ve $\vC{n}$ kalan aylık ödeme sayısıdır.

$$\vE{\text{Aylık Tasarruf}} = \text{Mevcut Ödeme} - \text{Yeni Ödeme}$$ $$\text{Başabaş Ayları} = \frac{\vD{\text{Kapanış Maliyetleri}}}{\vE{\text{Aylık Tasarruf}}}$$

Yalnızca maliyetleri geri kazanacak gerçek bir aylık tasarruf olduğunda.

$$\text{Ömür Boyu Faiz Tasarrufu} = \text{Mevcut Kredinin Kalan Toplam Faizi} - \text{Yeni Kredinin Toplam Faizi}$$

Bu hesaplayıcı, kapanış maliyetlerinin yeni kredi bakiyesine dahil edilmek yerine cepten ödendiğini varsayar — dahil edilmesi yeni ödemenin kendisini değiştirir, bu yüzden onları ayrı tutmak, gerçekte peşin harcadığınız şey için başabaş matematiğini kesin tutar.

Örnek Hesaplama

%7’de 25 yıl kalan 300.000$‘lık bir bakiye, 4.000$ kapanış maliyetiyle %5,5’te yeni bir 30 yıllık krediye yeniden finanse edilir:

1. Mevcut aylık ödeme (%7’de, kalan 25 yıl): yaklaşık 2.120$.
2. Yeni aylık ödeme (%5,5’te, 30 yıl): yaklaşık 1.703$.
3. Aylık tasarruf: yaklaşık 417$.
4. 4.000$ kapanış maliyetlerinde başabaş: yaklaşık 10 ay.
5. Yeni vade 30 yıla sıfırlandığından (kalan 25’ten 5 yıl daha uzun), ömür boyu faiz karşılaştırması büyük ölçüde oran düşüşüne bağlıdır — daha uzun bir vade, daha düşük bir oranın tasarrufunun bir kısmını veya tamamını dengeleyebileceğinden, yukarıdaki kendi sayılarınızı kontrol edin.

Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler

• Nakit çekimli bir yeniden finansman, matematiği standart bir oran-ve-vade yeniden finansmanından farklı şekilde değiştirir. Yeniden finansmanın bir parçası olarak ev özsermayesine karşı ek nakit ödünç almak, yeni kredi bakiyesini basitçe eskisini değiştirmenin ötesinde artırır — bu hesaplayıcının başabaş ve ömür boyu faiz karşılaştırması, yeni kredi tutarı eski bakiyeden daha büyük olan değil, basit bir oran-ve-vade yeniden finansmanını varsayar.
• Bir yeniden finansmandaki kapanış maliyetleri genellikle orijinal satın almayla aynı birçok ücret kategorisini içerir. Kredi tahsis ücretleri, değerleme, tapu sigortası ve diğer kapanış maliyetleri, kredi tutarının birkaç yüzdesine kadar birikebilir — bazı kredi verenler bu maliyetleri biraz daha yüksek bir orana dahil eden bir “kapanış maliyetsiz” yeniden finansman sunar, bunları peşin ödemekten farklı bir denge.
• Evde ne kadar süre kalmayı planladığınız, başabaş matematiğinin kendisi kadar önemlidir. 10 aylık bir başabaş noktasına sahip bir yeniden finansman, yıllarca kalmayı planlayan biri için, aynı pencere içinde satabilecek veya taşınabilecek birine göre çok daha kolay bir karardır — başabaş süresi, yalnızca yeni kredinin gerçekte ne kadar süre tutulacağına karşı tartıldığında değerli bir bilgidir.
• PMI durumu, bir yeniden finansmanın parçası olarak her iki yönde de değişebilir. Ev değeri, bir yeniden finansmanda PMI’yi ortadan kaldıracak kadar arttıysa veya tam tersine nakit çekimli bir yeniden finansman kredi-değer oranını %80’in üzerine itiyorsa, PMI yeniden geçerli olabilir — PMI yukarıdaki standart formülün bir parçası olmadığından, oran ve ödeme karşılaştırmasının yanında kontrol etmeye değer.

Yaygın Hatalar

• Yalnızca aylık ödeme düşüşüne bakmak. Yeni vade daha uzun bir ödeme süresine sıfırlanırsa, daha düşük bir aylık ödeme yine de toplam faizde daha fazlaya mal olabilir — karar vermeden önce yalnızca aylık tasarrufa değil, ömür boyu faiz karşılaştırmasına da bakın.
• Yeniden finansmanın değip değmediğine karar verirken kapanış maliyetlerini göz ardı etmek. Kapanış maliyetlerinin başabaşa gelmesi yıllar sürüyorsa — özellikle o noktadan önce taşınma veya satma gerçek bir olasılıksa — daha düşük bir oran otomatik olarak bir kazanç değildir.
• Yeni vadenin eski kredinin orijinal vadesiyle eşleşmesi gerektiğini varsaymak. Kalan bakiyenin orijinal programından daha kısa bir vadeye yeniden finanse etmek, benzer bir oranda bile önemli faiz tasarrufu sağlayabilir — bu, faiz oranının kendisinden gerçekten ayrı bir koldur.

Bilmekte Fayda Var

• Yeniden finansman YAPMAZSANIZ ve bunun yerine mevcut kredinize sadece ekstra ödeme yaparsanız kalan bakiyenizin ve ödeme takviminizin nasıl görüneceğini merak mı ediyorsunuz? Mortgage Erken Ödeme Hesaplayıcı o alternatifi modelliyor.
• Tam bir yeniden finansman yerine evinizin öz sermayesine karşı borç almayı mı düşünüyorsunuz? Konut Özsermayesi / HELOC Hesaplayıcı ne kadar borç alabileceğinizi ve hangi ödemeyle olacağını tahmin eder.
• Bu hesaplayıcının ayrı ele aldığı kapanış maliyetlerini de dahil ederek, yeni kredinin gerçek yıllık maliyetini mi istiyorsunuz? Yıllık Faiz Oranı (APR) Hesaplayıcı oran artı ücretli bir krediyi tek, karşılaştırılabilir bir yıllık maliyet oranı (APR) rakamına dönüştürür.