Ev Satın Alma Rakamları: Pratik Bir Rehber

Ev satın almak, çoğu insanın aldığı diğer neredeyse tüm finansal kararlardan daha fazla ayrı rakam içerir — bir satın alma fiyatı, bir peşinat, bir faiz oranı, emlak vergisi, sigorta, kapanış maliyetleri, ve bir bütçedeki her şeyle birlikte oturması gereken aylık bir ödeme. Her rakam kendi başına basittir. Zor olan kısım, hepsinin birbirine bağlı olması ve çoğu insanın iki sorundan birine takılmasıdır: bunun parçalarını yanlış sırayla hesaplarlar ya da her parçayı ayrı ayrı hesaplayıp bunların gerçekte nasıl etkileştiğini hiç görmezler.

Bu rehber, rakamları gerçekten mantıklı olan sırayla ele alır ve her adım için ilgili hesaplayıcıyı gösterir — sonunda yer alan, gerçek rakamları bir hesaplayıcıdan diğerine otomatik olarak taşıyan Ev Satın Alma Yolculuğu da dahil olmak üzere; böylece gerçek bir gelir veya borç rakamının yalnızca bir kez yazılması yeterli olur.

Gerçekte Eve Götürdüğünüzle Başlayın

Herhangi bir mortgage hesabı anlamlı olmadan önce, başlangıç noktanız gerçek, vergi sonrası geliriniz olmalıdır — maaşınız değil. Brüt maaş, bir kredi verene ne kadar kazandığınızı söyler; vergiler, emeklilik katkıları, ve diğer bordro kesintilerinden sonra hesabınıza gerçekte ne kadar geçtiğini söylemez — ve hayatınızdaki her şeyin yanında bir mortgage ödemesini karşılaması gereken rakam da tam olarak budur.

Maaş Hesaplayıcı bir maaşı, her bir bordro dönemi için gerçek, eve götürülen bir rakama dönüştürür. Bu sürecin geri kalanını dayandırmaya değer rakam budur, bir teklif mektubundaki manşet maaş rakamı değil.

Gerçekte Ne Kadarlık Bir Eve Gücünüz Yeter?

“Ne kadarlık bir eve param yeter” ile “bir kredi veren beni ne kadara onaylar” farklı iki sorudur ve bunları birbirine karıştırmak en yaygın ev satın alma hatalarından biridir. Bir kredi verenin verebileceği maksimum onay, borç/gelir oranına ve kredi değerlendirme kurallarına dayanır — bu, kendi bütçeniz için neyin rahat olduğuna dair bir öneri değildir ve diğer harcamalar, birikim hedefleri, ve bir acil durum fonu hesaba katıldığında birçok alıcının gerçekte taşımak istemeyeceği kadar büyük bir ödemeye düzenli olarak izin verir.

Mortgage Uygunluk Hesaplayıcı, yukarıdaki maaş hesaplayıcısından gelen gerçek gelirinizi ve mevcut borç yükümlülüklerinizi kullanarak gerçekçi bir fiyat aralığı önererek “ne rahattır” sorusunu doğrudan yanıtlar — bu, bir ön onay mektubunun maksimumundan gerçekten farklı, genellikle daha muhafazakâr, bir yanıttır.

Peşinat Ödünleşimi

Daha büyük bir peşinat aynı anda üç şey yapar: kredi tutarınızı (ve dolayısıyla aylık ödemenizi) düşürür, geleneksel bir kredide %20 peşinat eşiğini geçtiğinizde özel mortgage sigortası (PMI) ihtiyacını ortadan kaldırabilir, ve kredinin ömrü boyunca ödenen toplam faizi azaltır. Ancak bu, önceden daha fazla nakit taahhüt etmek anlamına da gelir ve bunun kendi fırsat maliyeti vardır — peşinata giden para başka hiçbir yerde getiri sağlamaz ve biraz daha düşük bir aylık ödeme için birikimleri tamamen tüketmek, yeni bir ev sahibini birinci yılın kaçınılmaz onarımları ve sürprizleri için gerçek bir yastıksız bırakabilir.

Peşinat Hesaplayıcı her iki yönde de çalışır: bir hedef yüzde verildiğinde, gereken tutarı size söyler; gerçekte elinizde bulunan bir tutar verildiğinde, bunun hangi yüzdeye karşılık geldiğini ve PMI eşiğini aşıp aşmadığını size söyler.

Mortgage Ödemesinin Kendisi

Bir hedef fiyat aralığını ve peşinatı bildiğinizde, Mortgage (Konut Kredisi) Hesaplayıcı gerçek aylık ödemeyi hesaplar — yalnızca anapara ve faizi değil, uygulanabilir olduğunda PMI ve site yönetimi (HOA) aidatları dahil tam PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance) dökümünü hesaplar. Bu, gerçekte aylık bir bütçeye sığması gereken rakamdır ve özellikle yüksek emlak vergisi veya zorunlu HOA aidatı olan bölgelerde, yalnızca anapara ve faizin basit bir tahmininin öne sürdüğünden sıklıkla daha yüksektir.

Burada kontrol etmeye değer, sıkça gözden kaçan iki ayrıntı var: ek anapara ödemelerinin tam etkisi (aylık mütevazı bir ekstra tutar bile 30 yıllık bir krediyi anlamlı ölçüde kısaltabilir ve toplam faizi azaltabilir) ve ödemenin faiz oranındaki küçük değişikliklere ne kadar duyarlı olduğu — bu büyüklükte bir kredide tek bir yüzde puanı ödemeyi önemli bir miktar değiştirebilir.

Borç/Gelir Oranı: Bir Kredi Verenin Gerçekte Kullandığı Rakam

Borç/gelir oranı — toplam aylık borç ödemelerinin (yeni mortgage dahil) brüt aylık gelire bölünmesi — kredi değerlendiricilerin en çok dayandığı tek rakamdır ve çoğu insanın beklediğinden farklı şekilde hesaplanır: BRÜT geliri kullanır, eve götürülen maaşı değil, ve yalnızca yeni mortgage ödemesini değil, her tekrarlayan borç yükümlülüğünü (araç kredileri, öğrenci kredileri, kredi kartı asgari ödemeleri) de içerir.

Borç/Gelir Oranı (DTI) Hesaplayıcı, hedef bir mortgage ödemesi bilindiğinde bu oranı doğrudan hesaplar ve bunun, kredi verenlerin bir başvuruyu değerlendirirken sıkça belirttiği eşiklerle nasıl karşılaştırıldığını gösterir.

Kapanış Maliyetlerini Unutmayın

Kapanış maliyetleri, peşinatın kendisinden ayrı olarak satın alma anında ödenmesi gereken ücretlerdir — tapu sigortası, kredi kullandırım ücretleri, ekspertiz ve inceleme ücretleri, peşin ödenen emlak vergisi ve sigorta, ve daha fazlası. Bunlar genellikle satın alma fiyatının gerçek bir yüzdesine ulaşır ve yalnızca peşinat için bütçe ayıran alıcılar bazen kapanış masasında yetersiz kalır. Satış Kapanış Maliyeti Hesaplayıcı, bunun son dakika bir sürpriz olarak karşınıza çıkmaması için tahmini bir aralık sunar.

Hepsini Bir Araya Getirmek

Yukarıdaki hesaplayıcıların her biri gerçek, belirli bir soruyu yanıtlar — ancak “bu evi almalı mıyım” sorusunun gerçek kararı, ancak her adımda AYNI gerçek rakamlar taşınarak hepsinden sırayla geçtiğinizde anlam kazanır. Ev Satın Alma Yolculuğu’nun yaptığı tam olarak budur: maaşla başlayın, geliriniz otomatik olarak uygunluk tahminine, ardından mortgage’a ve borç/gelir oranına aktarılır, böylece aynı rakamları asla üç kez yeniden yazmanız veya bir rakamın diğerini nasıl etkilediğini gözden kaçırmanız gerekmez.

Bu hesaplayıcıların hiçbiri gerçek bir kredi vereni ile yapılan bir görüşmenin veya gerçek bir ön onayın yerini tutmaz — faiz teklifleri, belirli kredi programları, ve kredi değerlendirme ayrıntıları kredi verenden kredi verene değişir. Size verdikleri şey, size kredi satmanın işi olan biriyle karşı karşıya oturmadan önce kendi rakamlarınızla hesaplanmış gerçekçi, kişisel bir başlangıç noktasıdır.