Mortgage Uygunluk

Gelirden Maksimum Ev Fiyatına Geriye Doğru Çalışmak

Mortgage uygunluğu, gelir, borçlar ve çoğu ABD mortgage kredi verenin başlangıç kılavuzu olarak atıfta bulunduğu “28/36 kuralı”ndan tahmin edilen, bir kredi verenin muhtemelen onaylayacağı maksimum ev fiyatıdır. Yıllık gelirinizi, mevcut aylık borç ödemelerinizi, peşinatınızı ve beklenen kredi koşullarınızı girin, bu hesaplayıcı bu maksimum ev fiyatını tahmin eder.

Bu, Mortgage (Konut Kredisi) Hesaplayıcı‘dan farklı bir soruyu yanıtlar: o hesaplayıcı zaten aklınızda olan bir ev fiyatı için ödemeyi söylerken, bu hesaplayıcı öncelikle hangi fiyat aralığının mantıklı olduğunu tahmin etmek için gelirinizden ve bütçenizden geriye doğru çalışır.

Formül

28/36 kuralı, tahmini aylık konut ödemenizi iki sınırdan düşük olanla sınırlar:

• Ön uç oranı: $\text{Ön Uç Sınırı} = \vA{\text{Brüt Aylık Gelir}} \times \vC{28\%}$ — konut maliyetleri (anapara, faiz, vergiler ve sigorta) brüt aylık gelirinizin %28’ini aşmamalıdır.
• Arka uç oranı: $\text{Arka Uç Sınırı} = \vA{\text{Brüt Aylık Gelir}} \times \vD{36\%} - \vB{\text{Mevcut Borçlar}}$ — konut dahil tüm borç ödemeleri toplamda brüt aylık gelirinizin %36’sını aşmamalıdır.

Bu maksimum aylık ödeme bilindiğinde, hesaplayıcı tam olarak bu ödemeyi üreten ev fiyatını bulmak için standart amortisman formülü aracılığıyla geriye doğru çalışır (peşinatınızı ve tahmini bir emlak vergisi + sigorta oranını hesaba katarak).

Örnek Hesaplama

90.000 $/yıl gelir, mevcut borçlarda $\vB{300\text{ }\$\text{/ay}}$, 40.000 $‘lık bir peşinat, %6,5 faiz oranı, 30 yıllık bir vade ve emlak vergisi ve sigorta için birlikte tahmini %1,5/yıl:

1. Brüt aylık gelir: $90,000 \div 12 = \vA{7,500}$ dolar.
2. Ön uç sınırı: $\vA{7,500} \times \vC{28\%} = 2,100$ dolar.
3. Arka uç sınırı: $\vA{7,500} \times \vD{36\%} - \vB{300} = 2,400$ dolar.
4. İkisinden düşük olan, 2.100 $, belirleyici sınırdır.
5. Bu koşullarda tam olarak 2.100 $ toplam ödeme (anapara + faiz + vergi + sigorta) üreten bir ev fiyatı için geriye doğru çözerek: yaklaşık 310.781 $.

Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler

• Bu tahmin bir başlangıç kılavuzudur, bir kredi verenin gerçek kredilendirme kararı değildir. Gerçek mortgage onayı ayrıca kredi puanını, istihdam geçmişini, nakit rezervlerini ve kredi programının kendi özel yönergelerini de tartar — bazı kredi verenler, özellikle güçlü kredi ve rezervlerle, %36 arka uç oranının üzerindeki borçluları onaylarken, diğerleri daha katı sınırlar uygular.
• Mevcut borç ödemeleri, bazen önemli ölçüde, maksimum ev fiyatını doğrudan küçültür. Bir otomobil kredisi veya öğrenci kredisi ödemesi, %28 ön uç sınırı yerine %36 arka uç sınırının belirleyici kısıtlama haline gelmeden önce kalan alanı azaltır — başvurmadan önce mevcut borcu ödemek uygunluk tahminini anlamlı ölçüde artırabilir.
• 28/36 kuralına göre “uygun” ve kendi bütçeniz için “rahat” mutlaka aynı sayı değildir. 28/36 kuralı yaygın olarak kullanılan bir kredilendirme kılavuzudur, kişiselleştirilmiş bir bütçeleme önerisi değildir — bazı haneler, tasarruflar, isteğe bağlı harcamalar veya diğer finansal hedefler için daha fazla alan bırakmak amacıyla daha düşük bir konut maliyeti yüzdesini tercih eder.
• Daha büyük bir peşinat, uygunluğu aynı anda iki şekilde artırır. Aynı ev fiyatı için gereken kredi tutarını doğrudan azaltır ve ayrıca PMI’den kaçınmaya yardımcı olabilir (tipik olarak %20 altındaki peşinatlarda gereklidir) — her iki etki de bu hesaplayıcının aynı aylık ödeme sınırı için tahmin ettiği maksimum ev fiyatını yükseltir.

Sık Yapılan Hatalar

• Bu rakamın bir ön onay teklifi olduğunu varsaymak. Bu, yaygın olarak alıntılanan bir kılavuza dayanan bir planlama tahminidir, gerçek bir kredilendirme kararı değildir — gerçek bir kredi veren ayrıca kredi puanını, istihdam geçmişini, ve nakit rezervlerini de tartar ve daha yüksek veya daha düşük çıkabilir.
• Tahmini yeniden çalıştırmadan önce mevcut borçları güncellemeyi unutmak. Bir otomobil kredisini kapatmak veya kredi kartı bakiyesini düşürmek arka uç sınırını anlamlı ölçüde yükseltebilir — güncel olmayan bir borç rakamı, gerçekte ne kadar eve gücünüzün yeteceğini olduğundan düşük gösterir.
• Maksimum tahmini borçlanılacak hedef olarak ele almak. 28/36 kuralı bir kredi verenin muhtemelen onaylayacağı şeyi tanımlar, her hanenin kendi bütçesi ve tasarruf hedefleri için rahat olanı değil.
• Emlak vergisi ve sigorta için düz bir ulusal ortalama kullanmak. Gerçek oranlar konuma göre önemli ölçüde değişir — buradaki birleşik yüzde bir planlama tahminidir ve belirli bir adresin gerçek oranı uygun fiyatı anlamlı ölçüde değiştirebilir.

Bilmekte Fayda Var

• Aklınızdaki ev fiyatını zaten biliyor ve gerçek aylık ödemeyi mi istiyorsunuz? Mortgage (Konut Kredisi) Hesaplayıcı fiyat, oran, ve vadeden ileriye doğru çalışarak bir ödemeye ulaşır.
• Bu ev satın alımının diğer borçlarınızın yanında nasıl uyduğunu görmek mi istiyorsunuz? Borç/Gelir Oranı (DTI) Hesaplayıcı genel borç-gelir oranınızı hesaplar.
• Bu fiyata satın almak mı yoksa kiralamaya devam etmek mi arasında mı karar vermeye çalışıyorsunuz? Kiralama mı Satın Alma mı Hesaplayıcı iki yolu yan yana karşılaştırır.