DSCR

Gelir ve Borç Servisi DSCR’de Nasıl Birleşir

DSCR (Borç Servisi Karşılama Oranı), bir gelir getiren mülkün kredi ödemelerini karşılamak için yeterli net gelir üretip üretmediğini değerlendirmek için kredi sektöründe kullanılan ölçüttür. Aylık gelir, işletme giderleri, ve borç servisini girin; bu hesaplayıcı net faaliyet gelirini ve DSCR’yi, birçok kredi verenin aradığı yaygın olarak belirtilen 1,25 eşiğine göre hesaplar.

Bu, sade, bağımsız bir kredi ölçütüdür — Kiralık Mülk Hesaplayıcı hesaplayıcısından farklıdır; bu hesaplayıcı satış fiyatı, peşinat, ve ayrıntılı bir gider listesinden tam bir aylık nakit akışı, kapitalizasyon oranı ve nakit üzerine nakit getirisi dökümü oluşturur. Bu hesaplayıcı ise bunun yerine zaten sahip olduğunuz NOI ve borç servisi rakamlarını alır ve bir kredi verenin gerçekten kontrol ettiği tek oranı hesaplar.

Formül

1. Net Faaliyet Geliri (NOI) = Aylık Gelir − Aylık İşletme Giderleri.
2. DSCR = Net Faaliyet Geliri ÷ Aylık Borç Servisi.
3. Aylık fazla (veya açık) = Net Faaliyet Geliri − Aylık Borç Servisi — hem işletme giderleri hem de borç servisi karşılandıktan sonra her ay kalan para.

Örnek Hesaplama

5.000 $ aylık gelir, 1.500 $ aylık işletme giderleri, ve 2.800 $ aylık borç servisi:

1. Net faaliyet geliri: 3.500 $ (5.000 $ − 1.500 $).
2. DSCR: 1,25 (3.500 $ ÷ 2.800 $) — yaygın olarak belirtilen 1,25 eşiğinde tam olarak.
3. Aylık fazla: 700 $ (3.500 $ − 2.800 $).

Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler

• Bir DSCR kredi programı, bir mülkü öncelikle borçlunun kişisel geliri değil, kendi geliri üzerinden değerlendirir. Bu, bazı kredi verenlerin özellikle yatırım mülkleri için sunduğu gerçek, ayrı bir kredi kategorisidir (“DSCR kredisi”) — esas olarak mülkün kendi nakit akışının borcu destekleyip desteklemediğine göre değerlendirilir; geleneksel kişisel gelir bazlı kredi değerlendirmesi altında kolayca hak kazanamayabilecek yatırımcılar için kullanışlıdır.
• 1,0’ın altındaki bir DSCR, mülkün kendi borç ödemelerini karşılamak için yeterli gelir üretmediği anlamına gelir. 1,0’ın altındaki bir oran (negatif bir aylık fazla), mülkün her ay açığı kapatmak için dış fonlara ihtiyaç duyacağını gösterir — çoğu kredi veren yalnızca başa baş değil, 1,0’ın rahatça üzerinde bir oran gerektirir.
• Boşluk oranı ve piyasa kirası varsayımları, DSCR’yi besleyen NOI rakamını önemli ölçüde sallayabilir. Tam, gerçekçi olmayan bir doluluk oranıyla analiz edilen bir mülk, gerçekçi bir boşluk payıyla analiz edilenden daha yüksek bir DSCR gösterir — muhafazakar, iyi desteklenmiş bir gelir rakamı kullanmak (mevcut SSS’nin de belirttiği gibi), DSCR genellikle bir kredi verenin bir onay kararına dayandırdığı tek sayı olduğundan burada özellikle önemlidir.
• DSCR, bir mülkün değer artış potansiyelini veya yatırımcının genel portföyünü hesaba katmaz. Bu, dar, tek bir mülke özgü bir gelir karşılama ölçütüdür — güçlü bir uzun vadeli yatırımın DSCR’si yine de mütevazı olabilir ve tam tersi de geçerlidir, çünkü DSCR aylık nakit akışı karşılamasının ötesindeki değer artışı, vergi avantajları veya diğer getiriler hakkında hiçbir şey söylemez.

Yaygın Hatalar

• Borç servisini işletme giderlerine dahil etmek. Borç servisi ayrı olarak girilir — kredi ödemesini her iki alanda da iki kez saymak DSCR’yi olduğundan düşük gösterir.
• Her kredi verenin aynı minimum DSCR’yi kullandığını varsaymak. Gereksinimler kredi verene, kredi programına, ve mülk türüne göre değişir — tek bir evrensel rakam varsaymak yerine her zaman gerçek kredi verenle belirli eşiği doğrulayın.
• Gerçek veya muhafazakar tahminler yerine pro forma (öngörülen) gelir kullanmak. Kredi verenler genellikle iyimser kira projeksiyonlarını yakından inceler — muhafazakar, iyi desteklenmiş bir gelir rakamı kullanmak, tutkulu bir rakamdan daha gerçekçi bir DSCR verir.

Bilmekte Fayda Var

• DSCR kredi programları, geleneksel bir ipoteğin gerektirdiği gibi genellikle kişisel gelir belgeleri (vergi beyannameleri, maaş bordroları) gerektirmez; bu da tam olarak, kişisel borç-gelir oranı geleneksel bir kredi başvurusunu zorlaştırabilecek serbest çalışan yatırımcılar veya birden fazla mülke sahip olanlar için bu kredilerin cazip olmasının nedenidir.
• Bir DSCR kredisinin faiz oranı genellikle geleneksel bir oturulan ev ipotek oranından biraz daha yüksektir; bu, kredi verenin borçlunun tüm mali durumu yerine mülkün nakit akışını değerlendirdiğini yansıtır — kredi seçeneklerini karşılaştırırken bunu uygunluk esnekliğine karşı tartmaya değer.
• Kredi verenler bazen DSCR’yi aylık yerine yıllık bir dönem kullanarak hesaplar; çünkü gelir ve borç servisi tutarlı bir şekilde ölçüldüğü sürece, borç servisi karşılama oranı hangi zaman dilimini kullandığınıza göre değişmez — bu hesaplayıcı boyunca aylık rakamlar kullanır, ancak oranın kendisi her iki şekilde de aynı çıkar.
• Tamamen imzalanmış bir kira sözleşmesinden hesaplanan bir DSCR, genellikle tahmini piyasa kirasına dayanan bir DSCR’den bir kredi veren tarafından daha güvenilir olarak görülür; çünkü gerçek, sözleşmeye bağlı gelir bir projeksiyondan daha az belirsizlik taşır.