Borç Getirisi

Borç Getirisi Nasıl Hesaplanır

Borç getirisi, ticari bir kredinin net işletme gelirinin kredi tutarına bölünmesiyle elde edilir ve yüzde olarak ifade edilir. Mülkün yıllık net işletme gelirini ve kredi tutarını girin; bu hesaplayıcı borç getirisini hesaplar. İsteğe bağlı bölümde bir hedef borç getirisi ekleyin — biliyorsanız kredi verenizin minimum gereksinimi — bu net işletme gelirinin o eşikte destekleyeceği maksimum krediyi görmek için.

Borç getirisi, borç servisi karşılama oranından (DSCR) farklı olarak, kasıtlı olarak faiz oranını ve amortisman programını tamamen göz ardı eder. Bu, birçok ticari kredi verenin 2008 mali krizinden sonra DSCR ile birlikte bunu benimsemesinin tam olarak nedenidir: DSCR, çok uzun bir amortisman süresi veya yalnızca faizli bir yapıya sahip bir kredide yapay olarak sağlıklı görünebilir, ancak borç getirisi aynı şekilde manipüle edilemez — yalnızca kredi anaparasına göre geliri önemser.

Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler

• Kullanılan net işletme geliri rakamı, hesaplamanın kendisi kadar önemlidir. Borç getirisi ancak arkasındaki net işletme geliri kadar güvenilirdir — kredi değerlendirmesinde aşırı iyimser bir gelir veya gider tahmini, mülkün gerçek, istikrarlı, mevcut net işletme geliri yapmasa bile bir anlaşmanın kredi verenin minimum borç getirisini karşılıyormuş gibi görünmesine neden olabilir.
• Borç getirisi, LTV’nin aksine mülkün değerini tamamen göz ardı eder. Düşük bir kapitalizasyon oranıyla (net işletme gelirine göre yüksek bir fiyatla) satın alınan bir mülk, borç getirisi testinde başarısız olurken rahat bir kredi-değer oranı gösterebilir, çünkü borç getirisi yalnızca net işletme gelirini kredi tutarıyla karşılaştırır, satın alma fiyatı veya değerlenmiş değerle değil.
• Bu metrik, tipik tek aile konut ipoteklerinden ziyade istikrarlı, gelir getiren ticari mülkler için standarttır — bir ticari veya yatırım mülkü yerine bir birincil ev satın almayı değerlendiriyorsanız, borç getirisi genellikle bir konut kredi verenin kullanacağı ilgili kredi değerlendirme metriği değildir.
• Bugün minimum borç getirisini karşılayan bir kredi, ileride bir yeniden finansman zorluğuna dönüşebilir — piyasa kapitalizasyon oranları yükselirse (mülkün net işletme gelirine göre değerini düşürerek), yeniden finansman gerektiğinde mülkün kendi net işletme gelirinde hiçbir değişiklik olmasa bile — yakın vadede bir yeniden finansman planlanan bir kredi için akılda tutmaya değer.

Formül

$$\text{Borç Getirisi} = \frac{\text{Net İşletme Geliri}}{\text{Kredi Tutarı}} \times \%100$$

Belirli bir net işletme gelirinin hedef bir borç getirisinde desteklediği maksimum krediyi çözmek için yeniden düzenlenmiştir:

$$\text{Maksimum Kredi} = \frac{\text{Net İşletme Geliri}}{\text{Hedef Borç Getirisi}}$$

Çözülmüş Örnek

Yıllık net işletme geliri 120.000 $ olan ve 1.000.000 $ kredisi olan bir mülk:

1. Borç getirisi: $120,000 \div 1,000,000 \times 100\% = 12\%$ — birçok ticari kredi verenin aradığı yaygın olarak belirtilen %10 minimumun üzerinde.
2. %10 hedef borç getirisinde, aynı net işletme geliri şu maksimum krediyi destekler $120,000 \div 0.10 = \$1,200,000$.

Sık Yapılan Hatalar

• Gerçek, geçmiş net işletme geliri yerine öngörülen (pro forma) net işletme geliri kullanmak. Kredi verenler genellikle mülkün son 12 aylık gerçek net işletme gelirine göre değerlendirme yapar, iyimser bir gelecek tahminine göre değil — şişirilmiş bir gelecekteki net işletme geliriyle hesaplama yapmak, mevcut gerçek rakam karşılamasa bile bir anlaşmanın minimumu karşılıyormuş gibi görünmesine neden olabilir.
• Borç getirisini DSCR ile karıştırmak. Borç getirisi asla faiz oranına veya kredi vadesine dokunmaz; DSCR dokunur. Bir kredi tamamen aynı rakamlarla bir testi geçip diğerinde başarısız olabilir, bu yüzden kredi vereniniz her ikisini de gerektiriyorsa ikisini de kontrol edin.
• İyi bir LTV’nin iyi bir borç getirisi de anlamına geldiğini varsaymak. Borç getirisi satın alma fiyatını ve değerlenmiş değeri tamamen göz ardı ettiğinden, düşük bir kapitalizasyon oranıyla satın alınan bir mülk, LTV testini rahatça geçerken kredi verenin minimum borç getirisini karşılamayabilir — borç getirisini her zaman LTV’nin yerine değil, ayrı olarak kontrol edin.

Bilinmesi Faydalı

Borç getirisi, bir kredi verenin gerçekten önemsediği tek dar bir soruyu yanıtlar: bu kredi bugün temerrüde düşerse ve kredi veren anaparasını yalnızca mülkün gelirinden geri kazanmak zorunda kalsaydı, bu gerçekçi olarak ne kadar sürerdi? %10’luk bir borç getirisi, kredi tutarını geri kazanmak için yaklaşık 10 yıllık net işletme gelirine ihtiyaç olduğu anlamına gelir — borç getirisi ne kadar yüksekse, bu teorik geri kazanım o kadar hızlıdır ve kredi verenlerin bunu mümkün olduğunca yakından yakalanması gereken bir hedef değil, bir taban olarak ele almasının tam olarak nedeni budur.