Kiralık Mülk

Nakit Akışını, Kapitalizasyon Oranını ve Nakit Üzerine Nakit Getirisini Tahmin Etmek

Bir kiralık mülkün nakit akışı, mortgage dahil her gider ödendikten sonra kiradan geriye kalandır. Satın alma fiyatını, finansman koşullarını, beklenen kirayı ve işletme giderlerini girin, bu hesaplayıcı yatırımcıların mülkleri karşılaştırmak için kullandığı iki standart ölçüt olan kapitalizasyon oranı ve nakit üzerine nakit getirisiyle birlikte aylık nakit akışını gösterir.

Formül

1. Aylık nakit akışı = $\vA{\text{Aylık Kira}} - \text{Toplam Aylık Maliyetler}$ (mortgage ödemesi + emlak vergisi + sigorta + site aidatı + bakım + boşluk payı + yönetim ücreti).
2. Net İşletme Geliri (NOI) = $\vA{\text{Yıllık Kira}} - \text{Yıllık İşletme Giderleri}$, kasıtlı olarak mortgage ödemesini hariç tutar — NOI, nasıl finanse edildiğinden bağımsız olarak mülkün kendisini tanımlar.
3. Kapitalizasyon oranı = $\text{NOI} \div \vB{\text{Satın Alma Fiyatı}}$ — finansmandan bağımsız olarak mülkleri karşılaştırmanın hızlı bir yolu, ancak “iyi” bir kapitalizasyon oranının ne sayıldığı piyasaya göre önemli ölçüde değişir.
4. Nakit üzerine nakit getirisi = $\text{Yıllık Nakit Akışı} \div \vC{\text{Yatırılan Toplam Nakit}}$ (peşinat + kapanış maliyetleri) — mülkün toplam değerinin aksine, yatırımcının kendi parası üzerindeki getiri.

Örnek Hesaplama

$\vB{250,000\text{ }\$}$‘lık bir mülk, %20 peşinat, %6,5 30 yıllık mortgage, $\vA{2,200\text{ }\$\text{/ay}}$‘a kiralanıyor, 3.000 $/yıl emlak vergisi, 1.200 $/yıl sigorta, %8 bakım, %5 boşluk, %8 yönetim ve 5.000 $ kapanış maliyetleriyle:

1. Aylık mortgage ödemesi (200.000 $‘lık kredide): 1.264,14 $.
2. Toplam aylık giderler (mortgage + vergi + sigorta + bakım + boşluk + yönetim): 2.076,14 $.
3. Aylık nakit akışı: $\vA{2,200} - 2,076.14 = 123.86$ — bu mülkün bu varsayımlar altında pozitif nakit akışı sağlaması öngörülüyor.
4. Yıllık NOI: 16.656 $, $16,656 \div \vB{250,000} = 6.66\%$ kapitalizasyon oranı için.
5. Nakit üzerine nakit getirisi: gerçekte yatırılan $\vC{55,000\text{ }\$}$ üzerinden %2,70.

Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler

• NOI ve nakit akışı farklı şeyleri ölçer ve her ikisi de tam bir resim için önemlidir. NOI, mülkün finansmandan bağımsız olarak kendi gelir üretme yeteneğini tanımlar; bu da kapitalizasyon oranını farklı mülkleri eşit şartlarda karşılaştırmak için kullanışlı yapan şeydir — nakit akışı (mortgage ödemesini DAHİL EDEN) yatırımcının cebine her ay gerçekte giren şeydir ve belirli satın alımın nasıl finanse edildiğine büyük ölçüde bağlıdır.
• Boşluk ve bakım payları, gerçek dünya düzensizliğini düzleştiren tahminlerdir, garantiler değildir. Bir mülk aylarca boşluk yaşamayabilir ve sonra bir süre boş kalabilir veya bir yıl hiç onarım gerektirmeyebilir ve sonra büyük bir onarım gerektirebilir — burada kullanılan yüzde bazlı paylar uzun vadeli bir ortalamayı temsil eder, herhangi bir belirli yılda ne olacağını değil.
• Kapitalizasyon oranı beklentileri piyasaya ve mülk türüne göre önemli ölçüde değişir. Bir büyükşehir bölgesinde veya mülk sınıfında çekici sayılan bir kapitalizasyon oranı, başka birinde cazip görünmeyebilir — tek bir evrensel “iyi” kapitalizasyon oranı eşiği yoktur, bu yüzden belirli bir mülkün kapitalizasyon oranını karşılaştırılabilir yerel mülklerle karşılaştırmak, onu genel bir kıyaslamayla karşılaştırmaktan daha önemlidir.
• Bu hesaplayıcı işletme nakit akışını tahmin eder, toplam yatırım getirisini değil. Mülkün zaman içindeki kendi değer artışını veya amortismanın vergi avantajlarını hesaba katmaz, her ikisi de bir kiralık mülkün toplam gerçek dünya getirisine yalnızca aylık nakit akışının ötesinde anlamlı ölçüde katkıda bulunabilir — daha eksiksiz yatırım tablosunun bir parçası olarak düşünülmeye değer.

Yaygın Hatalar

• Boşluk ve bakım paylarını sürekli paylar yerine tek seferlik maliyetler olarak hafife almak. Bir mülkü kağıt üzerinde daha kârlı göstermek için bu yüzde bazlı kalemleri atlamak, gerçek çok yıllı elde tutma süresinde ayakta kalmayan bir nakit akışı rakamı üretir.
• Kapitalizasyon oranlarını, aynı anlama geliyormuş gibi çok farklı piyasalar veya mülk türleri arasında karşılaştırmak. %5’lik bir kapitalizasyon oranı bir piyasada güçlü, başka bir piyasada zayıf olabilir — her zaman tek bir “pratik kural” rakamıyla değil, gerçekten benzer yerel mülklerle karşılaştırın.
• Nakit üzerine nakit getirisinin yalnızca fiilen yatırılan nakit üzerindeki getiriyi ölçtüğünü, mülkün tam değerini ölçmediğini unutmak. Mütevazı bir kapitalizasyon oranına sahip bir mülk, küçük bir peşinatla finanse edilmişse yine de güçlü bir nakit üzerine nakit getirisi gösterebilir, çünkü kaldıraç iki ölçütü farklı şekilde değiştirir.

Bilmekte Fayda Var

• Tam bir amortisman tablosu dahil olmak üzere mortgage ödemesinin kendisini daha ayrıntılı kontrol etmek ister misiniz? Mortgage (Konut Kredisi) Hesaplayıcı anaparayı, faizi, vergileri ve sigortayı ayrıştırır.
• Yalnızca nakit akışı yoluyla yatırılan nakdi geri kazanmanın ne kadar süreceğini mi merak ediyorsunuz? Geri Ödeme Süresi Hesaplayıcı birikmiş nakit akışının başlangıç yatırımını karşıladığı noktayı bulur.
• Bunun yerine satın almayı mevcut bir mülkün öz sermayesine karşı finanse etmeyi mi düşünüyorsunuz? Konut Özsermayesi / HELOC Hesaplayıcı ne kadar borç alabileceğinizi ve hangi ödemeyle olacağını tahmin eder.