Brüt Kira Çarpanının Hesaplanması
Brüt Kira Çarpanı (GRM), gayrimenkul yatırımcılarının daha derin bir analiz yapmadan önce mülkleri karşılaştırmak için kullandığı hızlı bir tarama oranıdır. Bir mülkün fiyatını ve brüt aylık kira gelirini girin; bu hesaplayıcı fiyatı yıllık brüt kiraya böler ve satın alma fiyatına eşit olması için yaklaşık kaç yıl brüt kira gerekeceğini gösterir.
Çarpan, işletme giderlerini tamamen göz ardı eder; bu, kapitalizasyon oranından (net faaliyet gelirini kullanan) farklıdır — tam bir kapitalizasyon oranı ve nakit akışı dökümü için Kiralık Mülk Hesaplayıcı hesaplayıcısına veya bir mülkün gelirinin bir kredi verenin gereksinimlerini karşılayıp karşılamadığını karşılaştırmak için DSCR Hesaplayıcısı hesaplayıcısına bakın.
Formül
- Yıllık brüt kira = Aylık Kira × 12.
- Brüt Kira Çarpanı (GRM) = Mülk Fiyatı ÷ Yıllık Brüt Kira.
Örnek Hesaplama
240.000 $ mülk fiyatı ve 2.000 $ aylık kira:
- Yıllık brüt kira: 24.000 $ (2.000 $ × 12).
- GRM: 10,00 (240.000 $ ÷ 24.000 $) — satın alma fiyatına eşit olması yaklaşık 10 yıl brüt kira sürer.
Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler
- Daha düşük bir GRM otomatik olarak daha iyi bir yatırım anlamına gelmez — giderler yine de farklı bir hikaye anlatabilir. Düşük GRM’li ancak alışılmadık derecede yüksek işletme giderlerine (eski sistemler, yüksek emlak vergileri, ertelenmiş bakım) sahip bir mülk, daha düşük giderlere sahip daha yüksek GRM’li bir mülkten daha kötü bir yatırım olabilir — GRM’nin nihai bir karar aracı değil, hızlı bir tarama filtresi olarak tasarlanmasının tam nedeni budur.
- GRM, birçok mülkü hızlıca karşılaştırmak, ardından daha derin analiz için daraltmak için en iyi şekilde kullanılır. Gerçek değeri, tam bir kapitalizasyon oranı ve nakit akışı analizini hak eden birkaç ilanı belirlemek için çok sayıda ilanı hızlıca taramaktır — yalnızca GRM’ye dayanarak nihai bir satın alma kararı vermeye çalışmak, kârlılığı gerçekten belirleyen analizi atlamak anlamına gelir.
- Boşluk oranı GRM’ye dahil edilmez, ancak gerçek geliri doğrudan etkiler. GRM, brüt kira rakamının tamamen tahsil edildiğini varsayar — geçmişte yüksek boşluk oranına veya kiralanması zor bir birim türüne sahip bir mülk, GRM’sinin tek başına önerdiğinden daha az gerçek gelir üretir.
- Tipik GRM aralığı, yalnızca bölgeye göre değil, gerçekten mülk türüne göre de farklılık gösterir. Tek aileli kiralık mülkler, küçük çok aileli mülkler ve daha büyük apartman kompleksleri, aynı yerel pazar içinde bile farklı tipik GRM aralıklarına sahip olabilir — bir mülkü yalnızca benzer konumlarla değil, benzer mülk türleriyle karşılaştırın.
Yaygın Hatalar
- GRM’yi tam bir kârlılık ölçüsü olarak ele almak. GRM giderleri, boşluğu, ve finansmanı tamamen göz ardı eder — hızlı bir ilk tarama aracıdır, tam bir nakit akışı analizinin yerini tutmaz.
- GRM’yi çok farklı pazarlar arasında karşılaştırmak. Tipik GRM aralıkları bölgeye ve mülk türüne göre büyük ölçüde değişir — sabit evrensel bir hedef yerine bir mülkün GRM’sini aynı bölgedeki benzer mülklerle karşılaştırın.
- Brüt kira yerine net kira kullanmak. GRM özellikle brüt (giderler öncesi) kira gelirini kullanır — net bir rakamı karıştırmak oranı çarpıtır ve GRM’nin normalde nasıl raporlandığıyla karşılaştırılamaz hale getirir.
Bilmekte Fayda Var
- GRM ve kapitalizasyon oranı farklı ama birbiriyle ilişkili sorulara yanıt verir — GRM giderleri tamamen göz ardı ederken, kapitalizasyon oranı (Kiralık Mülk Hesaplayıcı hesaplayıcısı tarafından kullanılır) bir mülkün gerçek getirisini tahmin etmek için bunları düşer.
- GRM finansmanı tamamen göz ardı ettiğinden, aynı GRM’ye sahip iki mülk, bir konut kredisi hesaba katıldığında yine de çok farklı nakit akışı üretebilir — GRM’yi DSCR Hesaplayıcısı hesaplayıcısıyla birleştirmek, kiranın borç ödemelerini gerçekten karşılayıp karşılayamayacağına dair bir kredi verenin bakış açısını sunar.
- Bir GRM, yalnızca hesaplanmasında kullanılan kira rakamı kadar güvenilirdir — gerçek imzalanmış bir kira sözleşmesinden elde edilen gelir yerine iyimser bir tahmini kira, bir mülkü gerçekte olduğundan daha iyi gösterebilir.