FHA / VA Kredisi

FHA ve VA Kredi Ödemelerinin Hesaplanması

FHA ve VA kredilerinin her biri kendi devlet destekli sigorta ücret yapısına sahiptir — konvansiyonel bir kredinin PMI’sinden tamamen farklı. Kredi programınızı seçin, kredi tutarını, oranı ve vadeyi girin, bu hesaplayıcı bu programın belirli peşin ve devam eden maliyetleri dahil tam aylık ödemenizi tahmin eder.

FHA kredileri, tipik olarak doğrudan krediye finanse edilen bir Peşin Mortgage Sigorta Primi (UFMIP) artı aylık olarak tahsil edilen devam eden bir Yıllık Mortgage Sigorta Primi (MIP) gerektirir — konvansiyonel PMI’nin aksine, FHA MIP genellikle yeterli öz sermaye oluşturduğunuzda bile iptal edilemez.

VA kredileri hiç aylık mortgage sigortası tahsil etmez — VA kredi programının başlıca avantajlarından biri. Bunun yerine, tek seferlik bir VA Fon Ücreti (tipik olarak yine krediye finanse edilir) programın maliyetini karşılar.

Formül

$$\vD{\text{Peşin Ücret}} = \vA{\text{Kredi Tutarı}} \times \vB{\text{Peşin Ücret Oranı}}$$ $$\vE{\text{Finanse Edilen Kredi Tutarı}} = \vA{\text{Kredi Tutarı}} + \vD{\text{Peşin Ücret}}$$

Buradan itibaren anapara ve faiz, finanse edilen tutara uygulanan standart sabit oranlı amortisman formülünü kullanır. FHA kredileri aylık bir MIP ücreti ekler ($\vE{\text{Finanse Edilen Kredi Tutarı}} \times \vC{\text{Yıllık MIP Oranı}} \div 12$); VA kredileri buna hiçbir şey eklemez.

Örnek Hesaplama

%6,5 oranında, 30 yıl vadeli 300.000 $‘lık bir kredi:

FHA (%1,75 UFMIP, %0,55 yıllık MIP):

1. Peşin ücret: $\vA{300,000} \times \vB{1.75\%} = \vD{5,250\text{ }\$}$.
2. Finanse edilen kredi tutarı: $\vA{300,000} + \vD{5,250} = \vE{305,250\text{ }\$}$.
3. Finanse edilen tutar üzerinden anapara ve faiz: ≈ 1.929 $/ay.
4. Aylık MIP: $\vE{305,250} \times \vC{0.55\%} \div 12 \approx 140\text{ }\$/\text{ay}$.
5. Toplam aylık ödeme: $1,929 + 140 \approx 2,069\text{ }\$/\text{ay}$.

VA (%2,15 fon ücreti, MIP yok):

1. Peşin ücret: $\vA{300,000} \times \vB{2.15\%} = \vD{6,450\text{ }\$}$.
2. Finanse edilen kredi tutarı: $\vA{300,000} + \vD{6,450} = \vE{306,450\text{ }\$}$.
3. Toplam aylık ödeme (yalnızca anapara ve faiz, devam eden mortgage sigortası yok): ≈ 1.937 $/ay.

Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler

• VA fon ücreti oranları, peşinat tutarına ve bunun avantajın ilk mi yoksa sonraki bir kullanımı mı olduğuna göre değişir. Daha büyük bir peşinat tipik olarak fon ücreti yüzdesini düşürür ve bazı gaziler sonraki bir VA kredisinde indirimli bir ücrete hak kazanır — kendi peşinat ve kullanım geçmişiniz için güncel yayınlanmış VA oran tablosunu kontrol edin.
• Bazı engelli gaziler VA fon ücretinden tamamen muaftır. VA malullük tazminatı alan gaziler genellikle fon ücretinden tamamen muaftır — bu hesaplayıcı bu muafiyeti modellemez, bu yüzden kendi uygunluğunuzu doğrudan VA ile kontrol edin.
• FHA kredileri çoğu konvansiyonel krediden daha düşük kredi notlarına ve peşinatlara izin verir; MIP’nin arkasındaki takas budur. FHA’nın daha esnek uygunluk standartları, hem peşin hem de devam eden bir sigorta primi gerektirmesinin tam nedenidir — sigorta, kredi vereni programın kabul ettiği daha yüksek risk profiline karşı korur.
• Her iki kredi türünün de yalnızca borçlunun niteliklerinin ötesinde kendi mülk uygunluk gereksinimleri vardır. Hem FHA hem de VA kredileri belirli mülk durumu ve ekspertiz standartları uygular — bu standartları karşılamayan bir mülk, borçlunun kendi finansal niteliklerinden bağımsız olarak her iki kredi türü için de uygun olmayabilir.

Yaygın Hatalar

• Bir FHA veya VA teklifini, programın kendi ücretlerini eklemeden yalnızca konvansiyonel bir kredinin oranıyla karşılaştırmak. Yukarıda belirtildiği gibi, FHA’nın aylık MIP’i ve VA’nın fon ücreti, faiz oranının üzerine gerçek, devam eden veya peşin bir maliyet ekler — bir programdaki daha düşük görünen oran, kendi ücretleri hesaba katıldığında yine de daha pahalı çıkabilir.
• FHA mortgage sigortasının, konvansiyonel PMI gibi, %20 öz sermayeye ulaşıldığında her zaman iptal edileceğini varsaymak. Yukarıdaki sorunun açıkladığı gibi, FHA MIP’in iptal kuralları kapanışta yapılan peşinata bağlıdır — birçok FHA kredisinde, daha sonra ne kadar öz sermaye oluşursa oluşsun, kredinin tüm vadesi boyunca devam eder.
• Tam ücretin ödenmesi gerektiğini varsaymadan önce bir VA fon ücreti muafiyetinin geçerli olup olmadığını kontrol etmemek. Yukarıda belirtildiği gibi, VA malullük tazminatı alan gaziler genellikle ücretten tamamen muaftır — bu hesaplayıcı bu uygunluğu sizin için belirleyemez, bu yüzden tam ücret için bütçe ayırmadan önce VA ile teyit etmekte fayda vardır.
• Peşinat büyüklüğü veya önceki VA kredisi kullanımından bağımsız olarak tek bir sabit VA fon ücreti oranı kullanmak. Yukarıda belirtildiği gibi, gerçekte yayınlanan oran tablosu her iki faktöre göre de değişir — peşinatsız ilk kullanım ile %10 peşinatlı sonraki bir kullanım çok farklı ücret yüzdelerine ulaşabilir.

Bilmekte Fayda Var

• FHA ve VA kredileri, en iyi konvansiyonel koşullar için uygun olmayan borçlular için ev sahipliğini ulaşılabilir kılmak amacıyla özel olarak mevcuttur — burada modellenen ek ücretler, bu daha esnek uygunluk eşiğinin karşılığıdır, keyfi bir ek ücret değildir.
• Yeterli öz sermaye biriktirdikten sonra konvansiyonel bir krediye yeniden finansman sağlamak, iptal zaman çizelgesini beklemek yerine FHA’nın devam eden MIP’inden kalıcı olarak kurtulmanın yaygın bir yoludur — öz sermaye durumunuz iyileştikçe Yeniden Finansman Hesaplayıcı ile karşılaştırmaya değer.
• Bu hesaplayıcı, doğal olarak Mortgage Hesaplayıcı (konvansiyonel bir kredinin kendi PITI dökümüyle karşılaştırmak için) ve Peşinat Hesaplayıcı (daha büyük bir peşinatın hem kredi tutarınızı hem de VA kredileri için fon ücreti oranınızı nasıl etkilediğini görmek için) ile birleşir.