Kiralama mı Satın Alma mı

Kiralama ve Satın Alma Arasında Net Değeri Karşılaştırmak

Kiralama ve satın alma, yalnızca aylık maliyet olarak değil, bir net değer sonucu olarak karşılaştırılır — çünkü satın almak bir evde öz sermaye oluştururken, kiralamak bunun yerine yatırım için nakit serbest bırakır. Ev fiyatını, peşinatınızı, mortgage oranınızı, karşılaştırılabilir kirayı ve ne kadar kalmayı planladığınızı girin, bu hesaplayıcı bu dönemin sonunda her seçenek altında net değerinizi tahmin eder.

Satın alma tarafı, mortgage ödemenizi, devam eden ev maliyetlerini (emlak vergisi, sigorta ve bakım, kesin yerel oranlar varsaymak için çok fazla değiştiğinden tek bir ayarlanabilir yüzdede birleştirilir) ve evin değer artışını, hâlâ borçlu olacağınız miktarı ve satmanın maliyetini eksi olarak hesaba katar. Kiralama tarafı, satın almanın önceden gerektireceği tüm nakdi (peşinat ve kapanış maliyetleri) artı sahip olmanın belirli bir yılda kiralamaktan daha pahalıya mal olduğu herhangi bir miktarı yatırdığınızı varsayar — kiralamanın “fırsat maliyeti” avantajını çerçevelemenin standart bir yolu.

Formül

Karşılaştırma döneminin sonunda satın almanın net değeri:

$$\vE{\text{Satın Alma Net Değeri}} = \vA{\text{Ev Değeri}} \times (1 - \vB{\text{Satış Maliyeti}\%}) - \vC{\text{Kalan Mortgage Bakiyesi}}$$

Kiralamanın net değeri, $\vD{\text{Peşinat}} + \text{kapanış maliyetleri}$‘nde başlayan ve her yıl varsayılan yatırım getirinizle artı sahip olmanın o yıl kiralamaktan daha pahalıya mal olduğu herhangi bir miktarla (varsa) büyüyen bir yatırım portföyüdür:

$$\vF{\text{Kiralama Net Değeri}} = \text{karşılaştırma döneminin sonundaki birikmiş portföy değeri}$$

$\text{Net Sonuç} = \vE{\text{Satın Alma Net Değeri}} - \vF{\text{Kiralama Net Değeri}}$ (pozitif satın almayı, negatif kiralamayı destekler)

Bu hesaplayıcı ayrıca başabaş yılını bulur — satın almanın net değerinin ilk kez kiralamayı yakaladığı nokta, çünkü satın almanın daha büyük ön maliyetleri genellikle birinci yılda kiralamayı daha iyi gösterir, ancak öz sermaye biriktikçe ve kira arttıkça bu tersine dönebilir.

Örnek Hesaplama

%20 peşinatlı, %6,5 30 yıllık mortgage’lı, birleşik ev maliyetleri %2/yıl, yıllık değer artışı %3, kapanış maliyetleri %3 ve satış maliyetleri %6 olan 400.000 $‘lık bir ev — 7 yıl boyunca %6 yatırım getirisiyle yılda %3 artan 1.800 $/ay kirayla karşılaştırılıyor:

1. Peşinat: 80.000 $. Kapanış maliyetleri: 12.000 $. Bunun yerine kiralanırsa ikisi de yatırılmış varsayılır.
2. 7 yıl boyunca ev değer kazanır ve mortgage bakiyesi küçülür, öz sermaye oluşturur.
3. Bu belirli ufukta hangi seçeneğin önde olduğunu görmek için — ve cevabın tersine döneceği başabaş yılını — yukarıdaki kendi sonucunuza bakın.

Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler

• Ne kadar süre kalmayı planladığınız, hangi seçeneğin kazandığının tek en büyük itici güçlerinden biridir. Satın almanın büyük ön maliyetleri (peşinat, kapanış maliyetleri), ne kadar uzun kalırsanız o kadar çok yıla yayılırken, kısa bir beklenen kalış bu maliyetleri daha az yıllık faydaya yoğunlaştırır — bu tam olarak bu hesaplayıcının bulduğu başabaş yılının, nihai net değer karşılaştırmasının kendisi kadar önemli olmasının nedenidir.
• Kiralama, satın almanın sunmadığı bir esneklik sunar, bu da bu hesaplayıcının dolar bazlı karşılaştırmasının doğrudan yakalamadığı bir şeydir. Bir ev satmanın zaman ve maliyeti olmadan bir iş fırsatı için kolayca taşınabilme yeteneği, saf net değerin ötesinde gerçek bir değere sahiptir — özellikle planları belirsiz olan biri için finansal karşılaştırmayla birlikte tartmaya değer.
• Ev sahipliğinin finansal olmayan faktörleri (istikrar, mekan üzerinde kontrol, ev sahibi olmama) birçok kişi için saf yatırım karşılaştırmasının ötesinde önemlidir. Bu hesaplayıcı özellikle finansal/net değer sorusuna odaklanır — bazı kişilerin ev sahipliğine (veya tam tersine kiralamanın daha az sorumluluğuna) verdiği kişisel, finansal olmayan değer, bu karşılaştırmanın nicelleştirmediği ayrı, meşru bir değerlendirmedir.
• Buradaki her girdi, garantili bir tahmin değil, düz, düzenlenebilir bir varsayımdır. Değer artış oranı, yatırım getirisi ve kira büyümesi, çok yıllı bir ufukta gerçekten belirsizdir — bu hesaplayıcıyı birkaç farklı varsayım setiyle (tutucu bir durum ve iyimser bir durum) çalıştırmak, tek bir sonuca güvenmekten daha dürüst bir tablo verir.

Yaygın Hatalar

• Peşinatın fırsat maliyetini göz ardı etmek. Peşinat ve kapanış maliyetlerine bağlı para başka türlü yatırılabilirdi — bu hesaplayıcının “kiralama” senaryosu özellikle bu miktarı bir yatırım olarak kredilendirir, bu da karşılaştırmayı otomatik olarak satın almayı desteklemek yerine adil yapan şeydir.
• Bugünkü değer artış oranının yıllarca sabit kalacağını varsaymak. Ev değerleri düz bir çizgide yükselmez — yukarıdaki değer artışı varsayımı bir tahmin değil bir planlama tahminidir ve gerçek cevap farklı bir oranla anlamlı ölçüde değişebilir.
• Net değeri karşılaştırırken satış maliyetlerini unutmak. Gelecekteki bir satışta emlakçı komisyonları ve kapanış maliyetleri (genellikle satış fiyatının %6-10’u) satın almanın gerçekte size ne kazandırdığını azaltır — bu hesaplayıcı bunları zaten çıkarır, ancak iki yolu elle karşılaştırırken bunu unutmak kolaydır.

Bilmekte Fayda Var

• Bu karşılaştırmayı yapmadan önce belirli bir mortgage ödemesinin bütçenize uyup uymadığını kontrol etmek ister misiniz? Mortgage Uygunluk Hesaplayıcı rahatça karşılayabileceğiniz miktarı tahmin eder.
• Belirli bir kredi tutarı için tam aylık ödeme ve tüm amortisman tablosunu mu merak ediyorsunuz? Mortgage (Konut Kredisi) Hesaplayıcı anaparayı, faizi, vergileri ve sigortayı ayrıştırır.
• Ev arkadaşlarıyla kiralık oturuyor ve kiranın kendisinin nasıl bölündüğünü mü görmek istiyorsunuz? Kira Paylaşımı Hesaplayıcısı bir kira tutarını birden fazla kişi arasında adil şekilde böler.