Kredi-Değer Oranı (LTV)

Kredi Bakiyesi ve Mülk Değerini Risk Oranına Dönüştürme

Kredi-değer oranı (LTV), bir kredi bakiyesinin mülk değerinin yüzdesi olarak ifade edilmesidir — kredi verenlerin mortgage sigortası gereksinimlerine, yeniden finansman uygunluğuna ve bir mülk karşılığında ne kadar daha borç alınabileceğine karar verirken en çok kontrol ettiği tek orandır. LTV’nizi, özsermaye durumunuzu ve o LTV’nin kredi verenlerin gerçekten kullandığı yaygın eşiklerle nasıl karşılaştırıldığını görmek için mülk değerinizi ve mevcut kredi bakiyenizi girin.

Bu, “hâlâ ne kadar borç alabilirim” sorusunu yanıtlamak için verilen bir girdi olarak maksimum LTV alan Konut Özsermayesi / HELOC Hesaplayıcı hesaplayıcısından farklıdır — bu hesaplayıcı bunun yerine, bir kredi verenin gerçekten kontrol ettiği rakam olan GÜNCEL LTV’nizi doğrudan hesaplar.

Formül

$$\vC{\text{Kredi-Değer Oranı}} = \frac{\vB{\text{Kredi Bakiyesi}}}{\vA{\text{Mülk Değeri}}} \times 100$$ $$\text{Özsermaye} = \vA{\text{Mülk Değeri}} - \vB{\text{Kredi Bakiyesi}}$$

Örnek Hesaplama

320.000 $ kredi bakiyesi olan 400.000 $ değerinde bir mülk:

1. Kredi-değer oranı: $\vC{320,000 \div 400,000 \times 100} = \%80$.
2. Özsermaye: 400.000 $ − 320.000 $ = 80.000 $, yani mülk değerinin %20’si.
3. Tam olarak %80 LTV’de, geleneksel bir kredi tipik olarak hâlâ PMI gerektirir, ancak federal yasa o eşiğin altına düştüğünüzde iptal talep etmenize izin verir.

Dikkate Alınması Gereken Önemli Faktörler

• LTV, zaman içinde aynı anda iki yönden değişir: krediyi ödemek ve mülkün değerinin değişmesi. Düzenli anapara ödemeleri zamanla LTV’yi doğal olarak düşürür, ancak yükselen veya düşen bir yerel piyasa da onu her iki yönde aynı ölçüde (veya daha fazla) hareket ettirebilir — değer kazanan bir mülk, yalnızca amortisman programının önerdiğinden daha hızlı bir PMI eşiğinin altına düşebilirken, düşen bir piyasa kredi bakiyesi küçülürken bile LTV’yi yükseltebilir.
• Daha düşük bir LTV, yalnızca PMI kaldırmanın ötesinde anlamlı ölçüde daha iyi kredi koşullarının kilidini açar. Kredi verenler genellikle daha düşük LTV kademelerinde (%80’e karşı %90’a karşı %95 gibi) yeni krediler ve yeniden finansmanlar için daha iyi faiz oranları sunar, çünkü daha büyük bir özsermaye tamponu, borçlu temerrüde düşerse daha az kredi veren riski anlamına gelir — LTV, yalnızca PMI’yi takip ederken değil, yeni bir kredi ararken de kontrol edilmeye değerdir.
• Federal yasa, borçlulara kredi verenin kendi otomatik iptal kurallarından ayrı olarak PMI iptali talep etme hakkı verir. Ev Sahipleri Koruma Yasası, kredi verenin kendi otomatik iptali %78’e kadar tetiklenmese bile, LTV %80’e ulaştığında (orijinal değere dayalı, koşullarla) bir borçlunun iptal talep etmesine izin verir — bu ayrımı bilmek, kendi LTV’sini takip eden biri için aylarca gereksiz PMI ödemesinden tasarruf sağlayabilir.
• Gerçekten değerlendirilmiş değeri artıran ev iyileştirmeleri, ekstra kredi ödemesi olmadan LTV’yi düşürebilir. LTV mevcut mülk değerine bağlı olduğundan, bir evin değerlendirilmiş değerini anlamlı ölçüde artıran bir yenileme LTV’yi doğrudan iyileştirir — ancak bir kredi verenin gerçekte güveneceği şey, bir ev sahibinin kendi tahmini değil, yalnızca profesyonel bir değerlemedir.

Yaygın Hatalar

• LTV’yi güncel değer yerine orijinal satın alma fiyatıyla karşılaştırmak. LTV her zaman mülkün GÜNCEL değerlenmiş veya piyasa değerini kullanmalıdır, orijinal olarak ödenen tutarı değil — değer artışı veya piyasa düşüşünden sonra ikisi önemli ölçüde farklılaşabilir.
• Birden fazla kredi olduğunda her birini toplamayı unutmak. Birinci mortgage üzerine bir HELOC veya ikinci mortgage varsa, kredi verenlerin kontrol ettiği birleşik kredi-değer oranı (CLTV) önce her bakiyeyi toplar — sadece bir kredi bakiyesini girmek gerçek oranı olduğundan düşük gösterir.
• %80’in yaygın bir kılavuz yerine kesin bir sınır olduğunu varsaymak. Kesin PMI ve yeniden finansman kuralları kredi verene ve kredi programına göre değişir — %80/%78/%97, her kredi verenin tam olarak takip ettiği evrensel bir kural değil, yaygın olarak belirtilen sektör gelenekleridir.

Bilinmesi Faydalı Bilgiler

• Mevcut oranınız yerine ne kadar daha borç alabileceğinizi mi öğrenmek istiyorsunuz? Konut Özsermayesi / HELOC Hesaplayıcı bu soruyu yanıtlamak için maksimum LTV’den başlar.
• Mevcut LTV’nizde PMI ödemenizin gerçekte ne kadara mal olduğunu mu tahmin etmeye çalışıyorsunuz? PMI Hesaplayıcı bu tutarı doğrudan hesaplar.
• LTV’niz iyileştiği için şimdi yeniden finansmanı mı düşünüyorsunuz? Yeniden Finansman Hesaplayıcı mevcut kredinizi yeni bir teklifin koşulları ve kapanış maliyetleriyle karşılaştırır.