将贷款金额、利率和期限转化为月供
抵押贷款月供是根据贷款金额、利率和期限，使用标准固定利率摊销公式计算得出的。 输入这三个数字，此计算器将显示您的月供 — 以及更全面的信息：贷款期内您总共将支付多少、其中有多少是利息与本金，以及每月额外偿还本金能为您节省多少时间和利息。
抵押贷款月供每月保持不变，但这笔钱的用途却不然：早期，大部分用于支付利息，只有一小部分用于减少本金余额。随着时间推移，这一比例会逐渐反转。此计算器的”总利息”和额外还款数字来自逐月模拟这一比例变化，而不仅仅是单一公式的结果。
您实际的月度住房支出通常不仅仅是本金和利息。贷方通常会连同贷款还款一起收取房产税和房主保险（存入托管账户并代表您支付），如果您的首付低于 20%，您可能还需支付私人抵押贷款保险（PMI），以及业主协会（HOA）费。这四个部分 — 本金（P）、利息（I）、税费（T）和保险（I） — 合称为 PITI。在”添加房产税和保险”下输入其中任何一项，上方的月供即变为您真实的全包成本，并附有每一美元去向的明细。
输入可选的首次还款日期，会在下方结果中添加一个预计还清日期 — 您将进行最后一次还款的月份 — 该日期根据您输入的还款额（包括任何额外的本金月供）实际需要的月数计算得出。
计算公式
标准固定利率摊销公式：
其中 是月供， 是贷款本金， 是月度利率（年利率除以 12）， 是月供总期数（贷款年限乘以 12）。
额外还款的比较没有那么简洁的公式 — 它是逐月模拟的：每个月，剩余余额产生利息，还款额（加上任何额外部分）减少该余额，此过程重复进行，直到余额降至零。比较有额外还款和没有额外还款分别需要多少个月，即可得出节省的时间和利息。
举例说明
一笔 $300,000 的贷款，年利率 6%，期限 30 年：
- 月利率：（小数形式为 ）。
- 还款期数：。
- 应用公式得出月供约为 $1,798.65。
在整个 30 年期限内，总计约需支付 $647,500 — 其中约 $347,500 是利息，甚至超过了原始贷款金额本身。仅在此贷款基础上每月额外偿还 $200 本金，就能将还清时间缩短数年，并节省数万美元的利息 — 这正是上方”额外月供”字段针对您自己的数字所显示的内容。
需要考虑的关键因素
- 更短的贷款期限能大幅减少支付的总利息，即使利率相同。 相同贷款金额下，15 年期贷款的月供高于 30 年期贷款，但由于计息月数只有一半，贷款期内支付的总利息通常要低得多——值得并排比较两种期限（见上方的比较计算功能），而不要仅因月供更低就默认选择更长的期限。
- 您的利率很大程度上取决于信用评分、首付比例和贷款类型。 更大的首付会降低贷方风险，往往能获得更好的利率；更高的信用评分通常能获得明显更低的利率；不同贷款类型（常规、FHA、VA）各有自己的利率和保险结构——具体比较请参见 FHA/VA 贷款计算器。
- PMI 在常规贷款中并非永久性的——一旦积累了足够的净值，就可以取消。 联邦法律通常允许在贷款余额达到房屋原始价值的 80% 时请求取消 PMI，贷方也被要求在 78% 时自动取消——随时间追踪贷款价值比（见 LTV 计算器）可以揭示何时不再需要 PMI。
- 如果利率下降或您的情况发生变化，之后再融资可能会明显改变这一局面。 今天办理的抵押贷款并不是对今天利率的永久承诺——请参见再融资计算器，了解在计入新贷款的成交费用后，未来再融资是否真的能省钱。
常见误区
- 仅为本金和利息做预算。 贷方实际每月收取的还款额（PITI）通常还包括房产税、房主保险，以及首付低于 20% 时的 PMI — 启用上方的托管字段以查看更完整、更真实的月度数字。
- 忘记成交费用。 发放费、评估费、产权保险以及其他一次性成交费用通常会在签约时增加贷款金额的百分之几 — 这些完全没有反映在月供数字中。
- 假设报价利率已锁定。 除非特别锁定利率，否则抵押贷款利率可能在预批和成交之间发生变动 — 此处使用的利率仅供参考，并非贷方实际提供的保证。
- 将利率与年化利率（APR）混淆。 此处显示的月供由利率驱动，但 APR（其中包含费用）通常更高，是比较费用结构不同的贷款要约时更好的参考数字 — 请参见 APR 计算器。
需要了解的信息
- 想知道自己是否真的负担得起此计算器显示的月供吗？房贷承受能力计算器 会从您的收入和债务出发反推出一个切合实际的预算。
- 已经有抵押贷款，想知道按当前利率再融资是否划算？再融资计算器 会权衡成交费用与新月供之间的得失。
- 正在纠结是买下这套房子还是继续租房？租房与买房对比计算器 会并排比较这两条路径。