Schulden-Einkommen-Verhältnis (DTI)

So Wird das Schulden-Einkommen-Verhältnis Berechnet

Das Schulden-Einkommen-Verhältnis (DTI) ist Ihre gesamten monatlichen Schuldenzahlungen geteilt durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen, ausgedrückt als Prozentsatz — die eine Zahl, auf die sich Kreditgeber am stärksten stützen, wenn sie entscheiden, wie viel Sie leihen können, besonders bei einer Hypothek. Geben Sie unten Ihr monatliches Bruttoeinkommen, Ihre monatlichen Wohnkosten und Ihre anderen laufenden monatlichen Schuldenzahlungen ein, um Ihres zu sehen.

Zwei Versionen der Quote sind wichtig: Ihr Back-End-DTI zählt jede monatliche Schuldenzahlung (Wohnkosten plus alles andere), während Ihr Front-End-DTI nur die Wohnkosten zählt. Kreditgeber betrachten üblicherweise beide, da eine niedrige Front-End-Quote mit vielen anderen Schulden (Autokredite, Studienkredite, Kreditkarten) sich trotzdem zu einer zu hohen Back-End-Quote summieren kann.

Die Formel

$$\text{Back-End-DTI} = \frac{\vA{\text{Wohnkosten}} + \vB{\text{Andere Monatliche Schuldenzahlungen}}}{\vC{\text{Monatliches Bruttoeinkommen}}} \times 100$$ $$\text{Front-End-DTI} = \frac{\vA{\text{Wohnkosten}}}{\vC{\text{Monatliches Bruttoeinkommen}}} \times 100$$

„Andere monatliche Schuldenzahlungen“ bedeutet laufende Schuldenverpflichtungen — Autokredite, Studienkredite, Privatkredite und Kreditkarten-Mindestzahlungen — nicht alltägliche variable Ausgaben wie Lebensmittel oder Nebenkosten, die Kreditgeber nicht zum DTI zählen.

Dieser Rechner prüft Ihr Back-End-DTI gegen gängige Hypotheken-Kreditvergaberichtlinien: Konventionelle Darlehen begrenzen üblicherweise auf etwa 36 %, FHA-Darlehen auf etwa 43 %, und VA-Darlehen auf etwa 41 % — zusammen mit einer Front-End-Richtlinie von etwa 28 %. Dies sind weit verbreitete Branchenkonventionen, keine universelle Regel — einzelne Kreditgeber, Kreditprogramme und Ihr gesamtes finanzielles Profil (Bonität, Anzahlung, Barreserven) können alle verschieben, was tatsächlich erreichbar ist.

Beispielrechnung

Ein monatliches Bruttoeinkommen von 7.000 $, Wohnkosten von 1.600 $ und 500 $ an anderen monatlichen Schuldenzahlungen:

1. Gesamte monatliche Schulden: 1.600 $ + 500 $ = 2.100 $.
2. Back-End-DTI: 2.100 $ ÷ 7.000 $ × 100 = 30 %.
3. Front-End-DTI: 1.600 $ ÷ 7.000 $ × 100 ≈ 22,9 %.

Beide Quoten liegen innerhalb der gängigen Richtlinien für konventionelle Darlehen (36 %/28 %), FHA (43 %) und VA (41 %), was bedeutet, dass das DTI-Profil dieses Kreditnehmers innerhalb der typischen Kreditvergaberichtlinien für alle drei Darlehensarten liegt.

Häufige Fehler

• Eine Schuld auslassen, weil sie kein traditioneller Kredit ist. Back-End-DTI soll jede laufende monatliche Verpflichtung einbeziehen, die ein Kreditgeber zählen würde — Autoraten, Studienkredite, Kreditkarten-Mindestzahlungen, Unterhaltszahlungen — nicht nur hypothekenähnliche Ratenkredite.
• Netto-(Nettolohn-)Einkommen statt Bruttoeinkommen verwenden. DTI wird üblicherweise gegen das monatliche Bruttoeinkommen vor Steuern und anderen Abzügen berechnet, nicht gegen die kleinere Zahl, die tatsächlich auf einem Bankkonto landet.
• Vergessen, dass die neue Hypothekenzahlung selbst in die Berechnung gehört. Bei der Suche nach einer Immobilie sollten die hier verwendeten Wohnkosten die NEUE in Betracht gezogene Zahlung sein, nicht eine aktuelle Miete oder eine bestehende kleinere Hypothek, die ersetzt werden soll.

Wissenswertes

DTI ist ein wichtiger Faktor bei der Hypothekenvergabe, aber nicht der einzige — “kompensierende Faktoren” können manchmal einen DTI über den üblichen Richtwerten ausgleichen. Eine starke Kreditwürdigkeit, eine höhere als die Mindestanzahlung oder erhebliche Barreserven nach Abschluss können einem Kreditgeber manchmal ermöglichen, einen Kredit zu genehmigen, selbst wenn der Gesamt-DTI etwas über den üblichen 36 %/43 %/41 %-Werten liegt — jeder Kreditgeber gewichtet diese Faktoren unterschiedlich, sodass ein DTI, der leicht außerhalb der typischen Richtlinie liegt, nicht automatisch ein hartes Nein ist. Betrachten Sie diese Bänder als starke allgemeine Richtlinie, nicht als absoluten Grenzwert, der für jeden Kreditnehmer identisch gilt.