Mutuo

Trasformare Importo del Prestito, Tasso, e Durata in una Rata Mensile

Una rata del mutuo viene calcolata dall’importo del prestito, dal tasso di interesse e dalla durata usando la formula standard di ammortamento a tasso fisso. Inserisci queste tre cifre e questo calcolatore mostra la tua rata mensile — più il quadro più ampio: quanto pagherai in totale nel corso del prestito, quanto di questo sono interessi rispetto al capitale, e quanto potrebbe farti risparmiare in tempo e interessi un pagamento mensile extra verso il capitale.

Una rata del mutuo rimane la stessa ogni mese, ma dove va quella rata no: all’inizio, la maggior parte paga interessi, e solo una piccola parte riduce il saldo del capitale. Nel tempo, quella divisione si capovolge gradualmente. Le cifre di “interessi totali” e pagamento extra di questo calcolatore derivano dalla simulazione di quella divisione mese per mese, non solo da una singola formula.

La tua rata mensile reale per la casa è di solito più del semplice capitale e interessi. I prestatori spesso raccolgono imposte sulla proprietà e assicurazione sulla casa insieme alla rata del prestito (detenute in un conto di deposito a garanzia e pagate per tuo conto), e potresti anche dovere assicurazione ipotecaria privata (PMI) se il tuo acconto era sotto il 20%, più quote dell’associazione dei proprietari di casa (HOA). Insieme queste quattro parti — Principal (Capitale), Interest (Interessi), Taxes (Tasse), e Insurance (Assicurazione) — sono note come PITI. Inserisci una qualsiasi di esse sotto “Aggiungi imposte sulla proprietà e assicurazione” e la rata mensile sopra diventa il tuo vero costo completo, con una ripartizione di dove va ogni dollaro.

Inserire una data del primo pagamento opzionale aggiunge una data di estinzione stimata — il mese in cui faresti il tuo ultimissimo pagamento — ai risultati sotto, usando quanti mesi richiede effettivamente il prestito alla rata inserita (incluso qualsiasi pagamento mensile extra verso il capitale).

La Formula

La formula standard di ammortamento a tasso fisso:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

dove $M$ è la rata mensile, $\vA{P}$ è il capitale del prestito, $\vB{r}$ è il tasso di interesse mensile (il tasso annuo diviso per 12), e $\vC{n}$ è il numero totale di rate mensili (la durata in anni moltiplicata per 12).

Il confronto del pagamento extra non ha una formula altrettanto pulita — viene simulato mese per mese: ogni mese, gli interessi maturano sul saldo residuo, la rata (più eventuali extra) riduce quel saldo, e il processo si ripete finché il saldo raggiunge zero. Confrontare quanti mesi ci vogliono con e senza un pagamento extra dà il tempo e gli interessi risparmiati.

Esempio Pratico

Un prestito di $300.000 al 6% di interesse annuo in 30 anni:

1. Tasso mensile: $\vB{r} = 6\% \div 12 = 0,5\%$ ($0,005$ come decimale).
2. Numero di rate: $\vC{n} = 30 \times 12 = 360$.
3. Applicando la formula si ottiene una rata mensile di circa $1.798,65.

Nell’intera durata di 30 anni, sono circa $647.500 pagati in totale — di cui circa $347.500 sono interessi, più dell’importo originale del prestito stesso. Aggiungere solo $200 extra verso il capitale ogni mese su questo stesso prestito taglia più anni dal tempo di estinzione e risparmia decine di migliaia di dollari in interessi, che è esattamente ciò che il campo “pagamento mensile extra” sopra mostra per i tuoi numeri.

Fattori Chiave da Considerare

• Una durata del prestito più breve riduce drasticamente l’interesse totale pagato, anche allo stesso tasso. Un prestito di 15 anni comporta una rata mensile più alta di un prestito di 30 anni per lo stesso importo, ma poiché matura interesse per la metà dei mesi, l’interesse totale pagato nel corso del prestito è tipicamente molto più basso — vale la pena confrontare entrambe le durate fianco a fianco (vedi Confronta Calcoli sopra) invece di optare di default per la durata più lunga solo per la rata più bassa.
• Il tuo tasso di interesse è guidato pesantemente da punteggio di credito, dimensione dell’acconto, e tipo di prestito. Un acconto più grande riduce il rischio del prestatore e spesso sblocca un tasso migliore, un punteggio di credito più alto tipicamente si qualifica per tassi significativamente più bassi, e diversi tipi di prestito (convenzionale, FHA, VA) comportano ciascuno la propria struttura di tasso e assicurazione — vedi il Calcolatore Prestito FHA/VA per quel confronto specifico.
• Il PMI non è permanente su un prestito convenzionale — può essere rimosso una volta accumulato abbastanza capitale. La legge federale generalmente permette di richiedere la cancellazione del PMI una volta che il saldo del prestito raggiunge l’80% del valore originale della casa, e i prestatori sono tenuti a cancellarlo automaticamente al 78% — monitorare il rapporto prestito-valore nel tempo (vedi il Calcolatore LTV) può rivelare quando il PMI non è più richiesto.
• Rifinanziare in seguito può cambiare significativamente questo quadro se i tassi scendono o la tua situazione cambia. Un mutuo stipulato oggi non è un impegno permanente al tasso di oggi — vedi il Calcolatore di Rifinanziamento per come valutare se un futuro rifinanziamento farebbe effettivamente risparmiare denaro una volta considerati i costi di chiusura del nuovo prestito.

Errori Comuni

• Fare budget solo per capitale e interessi. La rata che un prestatore effettivamente raccoglie ogni mese (PITI) di solito include anche l’imposta sulla proprietà, l’assicurazione sulla casa, e la PMI se l’acconto è sotto il 20% — abilita i campi di deposito a garanzia sopra per vedere il numero mensile più completo e realistico.
• Dimenticare i costi di chiusura. Le commissioni di erogazione, la perizia, l’assicurazione del titolo e altri costi di chiusura una tantum tipicamente aggiungono diversi punti percentuali dell’importo del prestito dovuti alla firma — non riflessi affatto nella cifra della rata mensile.
• Presumere che un tasso quotato sia bloccato. I tassi dei mutui possono muoversi tra la pre-approvazione e la chiusura a meno che un blocco del tasso non sia specificamente in atto — il tasso usato qui è illustrativo, non una garanzia di ciò che un prestatore offrirà effettivamente.
• Confondere il tasso di interesse con il TAEG. Il tasso di interesse guida la rata mensile mostrata qui, ma il TAEG (che include le commissioni) è di solito più alto ed è il numero migliore per confrontare offerte di prestito con strutture di commissioni diverse — vedi il Calcolatore TAEG.

Utile Sapere

• Ti chiedi se puoi davvero permetterti la rata mostrata da questo calcolatore? Il Calcolatore Accessibilità Mutuo lavora a ritroso dal tuo reddito e dai tuoi debiti fino a un budget realistico.
• Hai già un mutuo e ti chiedi se rifinanziare ai tassi attuali abbia senso? Il Calcolatore Rifinanziamento confronta i costi di chiusura con la nuova rata.
• Stai cercando di decidere se comprare questa casa o continuare ad affittare? Il Calcolatore Affitto vs. Acquisto confronta i due percorsi fianco a fianco.