Hypothekenfähigkeit

Empfehlungen

Sehen Sie die vollständige monatliche Ratenaufschlüsselung für eine konkrete Darlehenshöhe mit dem Hypothekenrechner.
Lassen Sie sich von einem echten Kreditgeber vorab genehmigen, für eine genaue Zahl — diese Schätzung schließt Ihre Bonität aus, die Ihren tatsächlichen Zinssatz deutlich beeinflusst.
Eine größere Anzahlung erhöht, welche Immobilie Sie sich bei derselben monatlichen Rate leisten können.

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Haftungsausschluss

Dieser Rechner liefert Schätzungen nur zu Informationszwecken und stellt keine Finanz-, Gesundheits-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Einige Zahlen, Schwellenwerte und andere Details in diesem Rechner und seinen Beschreibungen können spezifisch für die Vereinigten Staaten sein. Ziehen Sie für Ihre konkrete Situation immer eine qualifizierte Fachperson zurate.

Vom Einkommen Rückwärts zu einem Maximalen Immobilienpreis Rechnen

Die Hypothekenfähigkeit ist der maximale Immobilienpreis, den ein Kreditgeber wahrscheinlich genehmigen würde, geschätzt aus Einkommen, Schulden und der „28/36-Regel“, auf die sich die meisten US-Hypothekenkreditgeber als Ausgangsrichtlinie beziehen. Geben Sie Ihr Jahreseinkommen, bestehende monatliche Schuldenzahlungen, Anzahlung und erwartete Kreditkonditionen ein, und dieser Rechner schätzt diesen maximalen Immobilienpreis.

Dies beantwortet eine andere Frage als der Hypothekenrechner: Jener sagt Ihnen die Rate für einen Immobilienpreis, den Sie bereits im Kopf haben, während dieser hier von Ihrem Einkommen und Budget rückwärts arbeitet, um zu schätzen, welcher Preisbereich überhaupt sinnvoll ist.

Die Formel

Die 28/36-Regel begrenzt Ihre geschätzte monatliche Wohnkostenzahlung auf die niedrigere von zwei Grenzen:

Front-End-Quote: $\text{Front-End-Grenze} = \vA{\text{Monatliches Bruttoeinkommen}} \times \vC{28\%}$ — Wohnkosten (Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung) sollten 28 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Back-End-Quote: $\text{Back-End-Grenze} = \vA{\text{Monatliches Bruttoeinkommen}} \times \vD{36\%} - \vB{\text{Bestehende Schulden}}$ — alle Schuldenzahlungen zusammen, einschließlich Wohnen, sollten 36 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten.

Sobald diese maximale monatliche Rate bekannt ist, arbeitet der Rechner rückwärts durch die standardmäßige Tilgungsformel (unter Berücksichtigung Ihrer Anzahlung und eines geschätzten Grundsteuer- + Versicherungssatzes), um den Immobilienpreis zu finden, der genau diese Rate ergibt.

Beispielrechnung

Ein Einkommen von 90.000 $/Jahr, $\vB{\$300\text{/Monat}}$ an bestehenden Schulden, eine Anzahlung von 40.000 $, ein Zinssatz von 6,5 %, eine Laufzeit von 30 Jahren, und ein geschätzter kombinierter Satz von 1,5 %/Jahr für Grundsteuer und Versicherung:

Monatliches Bruttoeinkommen: $90{.}000 \div 12 = \vA{7{.}500}$ Dollar.
Front-End-Grenze: $\vA{7{.}500} \times \vC{28\%} = 2{.}100$ Dollar.
Back-End-Grenze: $\vA{7{.}500} \times \vD{36\%} - \vB{300} = 2{.}400$ Dollar.
Die niedrigere der beiden, 2.100 $, ist die bindende Grenze.
Rückwärts nach einem Immobilienpreis aufgelöst, der bei diesen Konditionen eine Gesamtrate von 2.100 $ (Tilgung + Zinsen + Steuer + Versicherung) ergibt: etwa 310.781 $.

Wichtige Einflussfaktoren

Diese Schätzung ist eine Ausgangsrichtlinie, keine tatsächliche Kreditentscheidung eines Kreditgebers. Die echte Hypothekengenehmigung berücksichtigt auch Bonität, Beschäftigungshistorie, Barreserven und die eigenen konkreten Richtlinien des Kreditprogramms — manche Kreditgeber genehmigen Kreditnehmer über der 36%-Back-End-Quote, besonders bei starker Bonität und Reserven, während andere strengere Grenzen anwenden.
Bestehende Schuldenzahlungen verringern den maximalen Immobilienpreis direkt, manchmal erheblich. Ein Auto- oder Studienkredit reduziert den verbleibenden Spielraum unter der 36%-Back-End-Grenze, bevor diese zur bindenden Einschränkung wird statt der 28%-Front-End-Grenze — bestehende Schulden vor der Antragstellung abzubauen kann die Erschwinglichkeitsschätzung spürbar erhöhen.
„Erschwinglich” nach der 28/36-Regel und „angenehm” für Ihr eigenes Budget sind nicht unbedingt dieselbe Zahl. Die 28/36-Regel ist eine weit verbreitete Kreditvergaberichtlinie, keine personalisierte Budgetierungsempfehlung — manche Haushalte bevorzugen einen niedrigeren Wohnkostenprozentsatz, um mehr Raum für Ersparnisse, freie Ausgaben oder andere finanzielle Ziele zu lassen.
Eine größere Anzahlung erhöht die Erschwinglichkeit gleich auf zwei Arten. Sie verringert direkt die benötigte Kreditsumme für denselben Immobilienpreis, und sie kann auch helfen, die PMI zu vermeiden (typischerweise unter 20 % Anzahlung erforderlich) — beide Effekte erhöhen den maximalen Immobilienpreis, den dieser Rechner für dieselbe monatliche Ratenobergrenze schätzt.

Häufige Fehler

Annehmen, dass diese Zahl ein Vorabgenehmigungsangebot ist. Es ist eine Planungsschätzung basierend auf einer weit verbreiteten Richtlinie, keine tatsächliche Kreditentscheidung — ein echter Kreditgeber berücksichtigt auch Bonität, Beschäftigungshistorie und Barreserven und kann höher oder niedriger ausfallen.
Vergessen, bestehende Schulden vor einer erneuten Schätzung zu aktualisieren. Einen Autokredit abzuzahlen oder einen Kreditkartensaldo zu senken kann die Back-End-Grenze spürbar erhöhen — eine veraltete Schuldenzahl unterschätzt, wie viel Immobilie tatsächlich erschwinglich ist.
Die maximale Schätzung als Kreditziel behandeln. Die 28/36-Regel beschreibt, was ein Kreditgeber wahrscheinlich genehmigt, nicht was für das eigene Budget und die Sparziele jedes Haushalts angenehm ist.
Einen pauschalen landesweiten Durchschnitt für Grundsteuer und Versicherung verwenden. Die tatsächlichen Sätze variieren erheblich je nach Standort — der hier kombinierte Prozentsatz ist eine Planungsschätzung, und der tatsächliche Satz einer konkreten Adresse kann den erschwinglichen Preis spürbar verschieben.

Gut zu Wissen

Kennen Sie bereits den Immobilienpreis, den Sie im Kopf haben, und möchten die tatsächliche monatliche Rate? Der Hypothekenrechner-Rechner arbeitet vorwärts von Preis, Zinssatz, und Laufzeit zu einer Rate.
Möchten Sie sehen, wie dieser Immobilienkauf neben Ihren anderen Schulden passt? Der Schulden-Einkommen-Verhältnis-Rechner (DTI) -Rechner berechnet Ihr gesamtes Schulden-Einkommen-Verhältnis.
Versuchen Sie sich zu entscheiden, ob Sie zu diesem Preis kaufen oder weiter mieten sollen? Der Mieten-vs-Kaufen-Rechner-Rechner vergleicht beide Wege nebeneinander.

Quelle: Die 28/36-Schulden-Einkommen-Regel.

Häufig Gestellte Fragen

Was ist die 28/36-Regel?

Eine weit verbreitete Kreditgeberrichtlinie: Ihre Wohnkosten sollten 28 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten (die Front-End-Quote), und alle Ihre Schuldenzahlungen zusammen, einschließlich Wohnen, sollten 36 % nicht überschreiten (die Back-End-Quote). Dieser Rechner verwendet die niedrigere der beiden Grenzen.

Warum ist das nicht genau das, wofür mich ein Kreditgeber genehmigen wird?

Dies ist eine weit verbreitete Ausgangsschätzung, keine Kreditentscheidung eines konkreten Kreditgebers. Die tatsächliche Genehmigung hängt auch von Ihrer Bonität, Beschäftigungshistorie, Barreserven und den eigenen Richtlinien des konkreten Kreditgebers ab, die strenger oder lockerer als die 28/36-Regel sein können.

Was bedeutet der Prozentsatz für Grundsteuer + Versicherung?

Es ist eine kombinierte Schätzung der jährlichen Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung, als Prozentsatz des Immobilienwerts — da die genauen Sätze je nach Standort variieren und ohne eine konkrete Adresse nicht nachgeschlagen werden können, sind 1-2 % pro Jahr eine vernünftige Planungsschätzung für die meisten Regionen der USA.

Wie stark beeinflussen bestehende Schulden, wie viel Haus ich mir leisten kann?

Bestehende monatliche Schuldenzahlungen verringern den verbleibenden Spielraum unter der 36%-Back-End-Quote, bevor diese zur bindenden Grenze wird, was den maximal erschwinglichen Immobilienpreis senken kann, selbst wenn Ihre Front-End-Quote (nur Wohnen) mehr erlauben würde. Schulden vor der Beantragung einer Hypothek abzubauen ist eine der direkteren Möglichkeiten, das, was Sie sich nach dieser Schätzung leisten können, zu erhöhen.

Sollte ich den maximalen Betrag leihen, den dieser Rechner schätzt?

Nicht unbedingt — dies zeigt, was ein Kreditgeber wahrscheinlich nach einer weit verbreiteten Richtlinie genehmigen würde, keine personalisierte Empfehlung für Ihr eigenes Wohlfühlniveau. Viele Finanzberater empfehlen, unter dem Maximum zu bleiben, um Raum für Ersparnisse, Notfälle und andere finanzielle Ziele zu lassen, statt die Kreditsumme zu maximieren.