Доступность Ипотеки

Вычисление в Обратном Направлении От Дохода к Максимальной Цене Дома

Доступность ипотеки — это максимальная цена дома, которую кредитор, вероятно, одобрит, оценённая по доходу, долгам и «правилу 28/36», на которое опирается большинство ипотечных кредиторов США как на начальное руководство. Введите свой годовой доход, существующие ежемесячные долговые платежи, первоначальный взнос и ожидаемые условия кредита, и этот калькулятор оценит эту максимальную цену дома.

Это отвечает на другой вопрос, чем Ипотечный Калькулятор: тот калькулятор говорит вам платёж для уже имеющейся у вас в уме цены дома, в то время как этот работает в обратном направлении от вашего дохода и бюджета, чтобы оценить, какой ценовой диапазон имеет смысл изначально.

Формула

Правило 28/36 ограничивает ваш оценочный ежемесячный жилищный платёж более низким из двух пределов:

• Коэффициент фронт-энд: $\text{Предел Фронт-Энд} = \vA{\text{Валовой Месячный Доход}} \times \vC{28\%}$ — жилищные расходы (основная сумма, проценты, налоги и страховка) не должны превышать 28% вашего валового ежемесячного дохода.
• Коэффициент бэк-энд: $\text{Предел Бэк-Энд} = \vA{\text{Валовой Месячный Доход}} \times \vD{36\%} - \vB{\text{Существующие Долги}}$ — все долговые платежи вместе, включая жильё, не должны превышать 36% вашего валового ежемесячного дохода.

Как только известен этот максимальный ежемесячный платёж, калькулятор работает в обратном направлении через стандартную формулу амортизации (учитывая ваш первоначальный взнос и оценочную ставку налога на недвижимость + страховки), чтобы найти цену дома, которая производит именно этот платёж.

Пример Расчёта

Доход 90 000 $/год, $\vB{300\text{ }\$\text{/месяц}}$ существующих долгов, первоначальный взнос 40 000 $, процентная ставка 6,5%, срок 30 лет, и оценочные 1,5%/год для налога на недвижимость и страховки вместе:

1. Валовой месячный доход: $90,000 \div 12 = \vA{7,500}$ долларов.
2. Предел фронт-энд: $\vA{7,500} \times \vC{28\%} = 2,100$ долларов.
3. Предел бэк-энд: $\vA{7,500} \times \vD{36\%} - \vB{300} = 2,400$ долларов.
4. Более низкий из двух, 2100 $, является определяющим пределом.
5. Решая в обратном направлении для цены дома, которая даёт общий платёж 2100 $ (основная сумма + проценты + налог + страховка) при этих условиях: около 310 781 $.

Ключевые Факторы, Которые Следует Учитывать

• Эта оценка — начальное руководство, а не фактическое решение кредитора о выдаче кредита. Реальное одобрение ипотеки также учитывает кредитный рейтинг, историю занятости, денежные резервы и собственные особые требования кредитной программы — некоторые кредиторы одобряют заёмщиков выше 36% коэффициента бэк-энд, особенно при хорошей кредитной истории и резервах, в то время как другие применяют более строгие ограничения.
• Существующие долговые платежи напрямую уменьшают максимальную цену дома, иногда значительно. Платёж по автокредиту или студенческому кредиту уменьшает пространство, остающееся до 36% предела бэк-энд, прежде чем он станет определяющим ограничением вместо 28% предела фронт-энд — погашение существующего долга перед подачей заявки может заметно повысить оценку доступности.
• «Доступное» по правилу 28/36 и «комфортное» для вашего собственного бюджета — не обязательно одно и то же число. Правило 28/36 — широко используемое кредитное руководство, а не персонализированная рекомендация по бюджетированию — некоторые семьи предпочитают более низкий процент расходов на жильё, чтобы оставить больше места для сбережений, необязательных расходов или других финансовых целей.
• Больший первоначальный взнос повышает доступность сразу двумя способами. Он напрямую снижает сумму кредита, необходимую для той же цены дома, а также может помочь избежать PMI (обычно требуется при взносе менее 20%) — оба эффекта повышают максимальную цену дома, которую оценивает этот калькулятор при том же пределе ежемесячного платежа.

Частые Ошибки

• Предположение, что эта цифра — предложение о предварительном одобрении. Это плановая оценка на основе широко цитируемого руководства, а не фактическое решение об андеррайтинге — реальный кредитор также учитывает кредитный рейтинг, историю занятости и денежные резервы и может получиться выше или ниже.
• Забывание обновить существующие долги перед повторным запуском оценки. Погашение автокредита или снижение остатка по кредитной карте может заметно повысить предел бэк-энд — устаревшая цифра долга занижает, сколько дома реально по карману.
• Отношение к максимальной оценке как к цели заимствования. Правило 28/36 описывает то, что кредитор, вероятно, одобрит, а не то, что комфортно для собственного бюджета и целей накоплений каждой семьи.
• Использование усреднённого общенационального показателя для налога на недвижимость и страховки. Реальные ставки значительно различаются в зависимости от местоположения — указанный здесь совокупный процент — это плановая оценка, и реальная ставка для конкретного адреса может заметно изменить доступную цену.

Полезно Знать

• Уже знаете цену дома, которую имеете в виду, и хотите узнать реальный ежемесячный платёж? Ипотечный Калькулятор работает в прямом направлении — от цены, ставки и срока к платежу.
• Хотите увидеть, как эта покупка дома вписывается в остальные ваши долги? Калькулятор Отношения Долга к Доходу (DTI) рассчитывает ваше общее соотношение долга к доходу.
• Пытаетесь решить, покупать ли по этой цене или продолжать снимать жильё? Калькулятор Аренда против Покупки сравнивает оба пути бок о бок.