Hypotheken

Darlehensbetrag, Zinssatz, und Laufzeit in eine Monatliche Rate Umwandeln

Eine Hypothekenrate wird aus Darlehensbetrag, Zinssatz und Laufzeit mit der standardmäßigen Tilgungsformel mit festem Zinssatz berechnet. Geben Sie diese drei Werte ein, und dieser Rechner zeigt Ihre monatliche Rate — plus das größere Bild: wie viel Sie insgesamt über die Laufzeit des Kredits zahlen werden, wie viel davon Zinsen gegenüber Tilgung sind, und wie viel eine monatliche Sonderzahlung auf die Tilgung Ihnen sowohl an Zeit als auch an Zinsen sparen könnte.

Eine Hypothekenrate bleibt jeden Monat gleich, aber wofür diese Rate verwendet wird, ändert sich: Zu Beginn zahlt der Großteil Zinsen, und nur ein kleiner Teil verringert den Tilgungssaldo. Mit der Zeit kehrt sich diese Aufteilung allmählich um. Die „Gesamtzinsen“ und Sonderzahlungswerte dieses Rechners stammen aus der Simulation dieser monatsweisen Aufteilung, nicht nur aus einer einzigen Formel.

Ihre tatsächliche monatliche Wohnkostenzahlung ist üblicherweise mehr als nur Tilgung und Zinsen. Kreditgeber ziehen oft Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung zusammen mit der Kreditzahlung ein (in einem Treuhandkonto gehalten und in Ihrem Namen bezahlt), und Sie schulden möglicherweise auch private Restschuldversicherung (PMI), falls Ihre Anzahlung unter 20 % lag, plus Eigentümergemeinschaftsgebühren. Zusammen werden diese vier Teile — Principal (Tilgung), Interest (Zinsen), Taxes (Steuern) und Insurance (Versicherung) — als PITI bezeichnet. Geben Sie jeden davon unter „Grundsteuer & Versicherung Hinzufügen“ ein, und die obige monatliche Rate wird zu Ihren wahren Gesamtkosten, mit einer Aufschlüsselung, wohin jeder Dollar fließt.

Die Eingabe eines optionalen Datums der ersten Zahlung fügt den Ergebnissen unten ein geschätztes Tilgungsdatum hinzu — den Monat, in dem Sie Ihre allerletzte Zahlung leisten würden —, basierend darauf, wie viele Monate der Kredit bei Ihrer eingegebenen Zahlung tatsächlich dauert (einschließlich jeder monatlichen Sonderzahlung auf die Tilgung).

Die Formel

Die standardmäßige Tilgungsformel mit festem Zinssatz:

$$M = \vA{P} \times \frac{\vB{r}(1+\vB{r})^{\vC{n}}}{(1+\vB{r})^{\vC{n}} - 1}$$

wobei $M$ die monatliche Rate ist, $\vA{P}$ die Kreditsumme, $\vB{r}$ der monatliche Zinssatz (der Jahreszins geteilt durch 12), und $\vC{n}$ die Gesamtzahl der monatlichen Raten (die Laufzeit in Jahren mal 12).

Der Sonderzahlungsvergleich hat keine so saubere Formel — er wird Monat für Monat simuliert: Jeden Monat fallen Zinsen auf die Restschuld an, die Zahlung (plus jede Sonderzahlung) verringert diesen Saldo, und der Prozess wiederholt sich, bis der Saldo null erreicht. Der Vergleich, wie viele Monate das mit und ohne Sonderzahlung dauert, ergibt die gesparte Zeit und Zinsen.

Beispielrechnung

Ein Kredit über 300.000 $ zu 6 % Jahreszins über 30 Jahre:

1. Monatlicher Zinssatz: $\vB{r} = 6\% \div 12 = 0,5\%$ ($0,005$ als Dezimalzahl).
2. Anzahl der Raten: $\vC{n} = 30 \times 12 = 360$.
3. Die Anwendung der Formel ergibt eine monatliche Rate von etwa 1.798,65 $.

Über die volle 30-jährige Laufzeit sind das etwa 647.500 $ insgesamt gezahlt — davon etwa 347.500 $ Zinsen, mehr als der ursprüngliche Darlehensbetrag selbst. Nur 200 $ zusätzlich zur Tilgung jeden Monat auf demselben Kredit hinzuzufügen kürzt mehrere Jahre von der Tilgungszeit und spart zehntausende Dollar an Zinsen, was genau das ist, was das obige Feld „monatliche Sonderzahlung“ für Ihre eigenen Zahlen zeigt.

Wichtige Einflussfaktoren

• Eine kürzere Kreditlaufzeit reduziert die insgesamt gezahlten Zinsen dramatisch, selbst bei demselben Zinssatz. Ein 15-Jahres-Kredit hat eine höhere monatliche Rate als ein 30-Jahres- Kredit für denselben Betrag, aber da er nur halb so viele Monate lang Zinsen ansammelt, sind die insgesamt über die Kreditlaufzeit gezahlten Zinsen typischerweise weit niedriger — es lohnt sich, beide Laufzeiten nebeneinander zu vergleichen (siehe „Berechnungen vergleichen” oben), statt sich allein wegen der niedrigeren Rate für die längere Laufzeit zu entscheiden.
• Ihr Zinssatz wird stark von Kreditwürdigkeit, Höhe der Anzahlung und Kreditart bestimmt. Eine größere Anzahlung senkt das Risiko des Kreditgebers und erschließt oft einen besseren Zinssatz, eine höhere Kreditwürdigkeit qualifiziert sich typischerweise für deutlich niedrigere Zinssätze, und unterschiedliche Kreditarten (konventionell, FHA, VA) tragen jeweils ihre eigene Zins- und Versicherungsstruktur — siehe speziell den FHA/VA-Darlehensrechner für diesen Vergleich.
• PMI ist bei einem konventionellen Kredit nicht dauerhaft — sie kann entfernt werden, sobald genug Eigenkapital aufgebaut ist. Bundesrecht erlaubt im Allgemeinen die Beantragung einer PMI-Kündigung, sobald die Restschuld 80 % des ursprünglichen Hauswerts erreicht, und Kreditgeber sind verpflichtet, sie bei 78 % automatisch zu kündigen — die Verfolgung des Beleihungsauslaufs im Zeitverlauf (siehe den LTV-Rechner) kann aufzeigen, wann die PMI nicht mehr erforderlich ist.
• Eine spätere Umschuldung kann dieses Bild bedeutsam verändern, falls die Zinsen fallen oder sich Ihre Situation ändert. Eine heute aufgenommene Hypothek ist keine dauerhafte Bindung an den heutigen Zinssatz — siehe den Umschuldungsrechner, um zu bewerten, ob eine künftige Umschuldung tatsächlich Geld sparen würde, sobald die Abschlusskosten des neuen Kredits berücksichtigt werden.

Häufige Fehler

• Nur für Tilgung und Zinsen budgetieren. Die Rate, die ein Kreditgeber tatsächlich jeden Monat einzieht (PITI), umfasst üblicherweise auch Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und PMI, falls die Anzahlung unter 20 % lag — aktivieren Sie die obigen Treuhandfelder, um die vollständigere, realistischere Monatszahl zu sehen.
• Abschlusskosten vergessen. Bearbeitungsgebühren, Bewertung, Eigentumsversicherung und andere einmalige Abschlusskosten summieren sich üblicherweise auf mehrere Prozent des Darlehensbetrags, fällig bei Vertragsunterzeichnung — überhaupt nicht in der monatlichen Ratenzahl widergespiegelt.
• Annehmen, ein angegebener Zinssatz sei festgeschrieben. Hypothekenzinsen können sich zwischen Vorabgenehmigung und Abschluss ändern, sofern keine spezielle Zinsfestschreibung vorliegt — der hier verwendete Zinssatz ist illustrativ, keine Garantie dafür, was ein Kreditgeber tatsächlich anbieten wird.
• Den Nominalzins mit dem effektiven Jahreszins verwechseln. Der Nominalzins bestimmt die hier gezeigte monatliche Rate, aber der effektive Jahreszins (der Gebühren einrechnet) ist üblicherweise höher und die bessere Zahl, um Kreditangebote mit unterschiedlichen Gebührenstrukturen zu vergleichen — siehe den Effektivzinsrechner.

Gut zu Wissen

• Fragen Sie sich, ob Sie sich die hier gezeigte Rate tatsächlich leisten können? Der Rechner für die Hypothekenfähigkeit -Rechner arbeitet rückwärts von Ihrem Einkommen und Ihren Schulden zu einem realistischen Budget.
• Haben Sie bereits eine Hypothek und fragen sich, ob eine Umschuldung zu den heutigen Zinsen Sinn ergibt? Der Umschuldungsrechner-Rechner wägt Abschlusskosten gegen die neue Rate ab.
• Versuchen Sie sich zu entscheiden, ob Sie dieses Haus kaufen oder weiter mieten sollen? Der Mieten-vs-Kaufen-Rechner -Rechner vergleicht beide Wege nebeneinander.